自ら原状回復するメリットと費用公開

概要

繁忙期も終わりましたが無事に募集活動はできましたでしょうか？

私のほうは退去が相次いでおり今日も1部屋退去予告が来ました。

退去が発生すると原状回復費用が相当かかってしまいますが、原状回復を自ら行えば時間も費用も削減でき、その分早く募集活動を行えて稼働率も上がります。

今回私が行っている原状回復内容と費用を公開します。

原状回復概要

繁忙期に入って退去があった部屋の概要と、私が行った(行っている)原状回復の内容と費用について記載します。

部屋①

概要

主な原状回復内容

こちらの部屋の入居者は学生ですが父親も属性の高い方で、入居者も優秀な大学の方なので良い入居者でした。

事前に母親のほうでしっかりと掃除して頂いたみたいで非常に綺麗な状態でした。
ただクロスが一部汚れていたのでメラミンスポンジで軽く擦ったら落ちました。
エアコンもそれほど汚くはなかったです。
結果的に原状回復は非常にラクでした。

自ら行ったので原状回復費用は0円です

（参考までに業者に依頼した場合の概算金額を記載しておきます）

部屋②

概要

主な原状回復内容

こちらの部屋は6年近く住んでいたので結構原状回復が大変でした。

こちらの入居者はかつて警察から身分照会を受けたような人で後は察してください。。。

フローリングに穴を開けられましたが地震で物が落ちてきたから仕方ないようなことを入居者の親が言ってました。。。

蛇口から水漏れしていたので新品の蛇口に交換しました。

新築の時に付いていた蛇口の根本から結構水が漏るケースが多くて、パッキン交換で直ると思うのですが、いつも水垢で固着していて蛇口が分解できず、以前業者にパッキン交換を依頼して来てもらったのですが来て早々に「蛇口交換しかない」と言われて３～４万とられそうになったことがあり、結局自分で蛇口を交換した経緯があります。

業者に見てもらったが、数秒見ただけで「蛇口の交換ですね」って言われて数万円取られそうだったので断り、ネットでリクシルの新品の蛇口を買って付けました。

7500円で直ったので今後は簡単に交換できるスキルが身につきました😃 pic.twitter.com/yvkZiUVrvz

— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) January 29, 2020

エアコンも6年使っていたら清掃後の汚水が真っ黒です。

この部屋は天井高が3.5mほどあって天井から張り替えるのが大変だったため、壁の一部だけ張り替えたのですが、張り替えた境目がハッキリわかってしまいました。

困り果てていたところ、モーガンさんにトリムボーダーというものを貼れば目立たなくなると教えて頂いて下記のように目立たなくさせました。

浴室の排水管から結構臭気があって気になるレベルでした。

今まではやったことなかったのですが排水管って年月と共に油や汚れなどが溜まってきて最終的に詰まったりするので今後は原状回復に排水管の洗浄を加えることに決めました。

やることはパイプクリーニングホースを排水管の中に突っ込んで水圧で汚れを落としつつ、ピーピースルーKを流して汚れを落とす形になります。

ピーピースルーは劇薬なので購入する際は書類を提出する必要があります。

パイプクリーニングホースは高圧洗浄機に接続して使用できるのですが、ケルヒャー純正のものをとりあえず買ってみましたがパイプが太く一部の排水管には入りませんでした。

パイプが入る排水管についてはかなり洗浄効果があり汚水が逆流してきます。。。

今後はもっと細い専門業者が使うホースを購入してみようと思っています。

部屋③

概要

主な原状回復内容

こちらの部屋は6年使用されていましたが結構綺麗に使って頂きました。

非常に優秀な大学生で性格もすごく良い方でした。学歴職歴などの属性と入居の丁寧さはある程度比例します。

原状回復は比較的ラクに終わりましたがそれでも1日かかりました。

部屋④

概要

主な原状回復内容

こちらの部屋はコロナの影響で1年くらい実家に帰っていたようで実質住んでいたのは半年くらいらしいです。

ですので掃除要らないんじゃないか？ってくらい綺麗だったので原状回復も半日くらいで終わりました。

綺麗とはいえ、レンジフードや各種フィルター類などは全て洗浄します。

ご両親からお礼のお菓子をいただきました。

こちらの入居者は部屋①で書いた入居者と同じ大学に通っていた方ですが、やはり優秀な大学なのでそういった人達は概ね律儀で丁寧に使ってくれる人が多い印象です。

部屋⑤

概要

主な原状回復内容

こちらの入居者も律儀な方で退去時に御礼のお菓子をいただきました。

部屋も丁寧に掃除して頂いておりかなり綺麗でした。

ただ素人の掃除には限界があるので油汚れとかエアコンの内部はそれなりに汚かったです。

浴室鏡にかなりウロコが付いていたので、ひーやんさんが実践されていたキッチンペーパーに〇ンポールを沁み込ませて暫く放置する手法である程度落としました。

引っ越し時に壁紙を傷つけてしまったとの事で壁紙が剥がれていました。

手持ちの壁紙が少し余っていたのでその日のうちに1面だけ張り替えました。

これくらいなら瞬殺です。

ちなみに私は退去時精算はかなり甘々で、入居者に多少の過失があっても自分で簡単に直せちゃうなら原状回復費は請求しません。

部屋⑥

概要

主な原状回復内容

こちらの部屋は絶賛原状回復中の部屋になります。

現在はクリーニングのみほぼ終わっており、明日は壁紙張り替えを行います。

この部屋は上記①～⑥の中で一番汚く大変な部屋です。

エアコン、レンジフード、浴室など入居から1回も掃除してないかもしれません。

ちなみに入居者は私の出身大学の後輩なのですが・・・。

壁も床も穴が開いていて、壁紙も張り替えは避けられませんし、床もリペアでどうにかなるレベルではありませんので上からフロアタイルを貼ることにしました。

フロアタイルは貼ったことがないので、モーガンさんにコンサル？を受けながら進めている最中です。

材料の購入手続きは済ませており、来週には貼ると思いますので貼った後は別途ブログに記載してみようと思います。

原状回復費用

これまで原状回復を行った費用をまとめてみました。

6物件の現状回復でかかった費用の合計は77100円です。

一方、全て業者に丸投げした場合の費用の合計は約710000円です。

壁紙交換やフロアタイル張り替えなどは業者のクオリティには劣ると思いますが、それでも63万円強の費用は削減できています。

自ら原状回復をすることで質に難があり、入居者募集に影響が出て稼働率が落ちるようなら本末転倒ですが、私の場合は昨年のコロナ禍でも稼働率99.3%でしたので募集も全く問題ありません。

退去時にこれくらい現状回復費用を抑えられるようなら退去通知が来ても怖くありません（実際は怖い）。

よく「不動産賃貸業は退去の度に家賃〇カ月分がすっ飛ぶから意外と儲からない」などと嘆いている方は結構居ますが、嘆く前に自ら汗をかいて費用を削減する努力などすれば結果は変わっていくと思います。

自ら原状回復するメリット

自ら原状回復するメリットは上記の通り費用面を大幅に抑えられますが、それ以外に原状回復期間を短縮することが可能です。

かつて私も業者に原状回復を依頼していましたが、業者も予定がありますので例えば退去が発生してもクリーニングは1週間後といったことがザラに起こります。

それ以外の原状回復にしても、退去が発生して退去に立ち合った管理会社の担当者が原状回復内容を見積もって、それぞれの専門業者に作業を依頼してから作業が進んでいきますのでどうしても終了までに時間がかかります。

自ら原状回復すれば業者の都合を考慮する必要がありません。

私の場合は比較的綺麗な部屋の場合は、退去立ち合い時に一通りの原状回復に必要な道具を持って行ってその場で終わらせちゃいます。

ですので上手くいけば退去した次の日から入居することも可能になります。

早く原状回復を行えば内見もその分早く行えますので空室期間が短くなり稼働率は上がります。

原状回復作業に効果的なもの

さて、ここからは私が原状回復する上でおススメのものを紹介します。

高圧洗浄機

まずは何と言ってもコレです。

高圧洗浄機は外構の定期清掃に使っていますが、室内の原状回復でも大活躍です。

具体的にはこういった細かい汚れって落とすのが結構大変なんです。

ですが高圧洗浄機で噴射すれば油汚れでない汚れなどは一掃できます。

くれぐれも水圧には気をつけてください。

先ほども書きましたが高圧洗浄機にパイプクリーニングホースを接続すれば排水管洗浄もできますし、エアコン洗浄をする際も本来こういった蓄圧式噴霧器が必要なのですが高圧洗浄機で代用できたりします。

バルコニーも汚れもデッキブラシで擦るよりはるかに速く綺麗に落とせます。

窓枠にたまった汚れなども雑巾だと中々綺麗に落ちませんが高圧洗浄機なら一瞬です。

メラミンスポンジ

中々拭いても落ちない汚れもメラミンスポンジであれば大抵落とせます。

私は困った時はメラミンスポンジで何とかします。

壁紙のチョットした汚れなどはメラミンスポンジで落ちたりするので、落とせなければ張り替えと切り分けてます。

かびとりいっぱつ

浴室などのコーキングに黒カビが生えたりしてるケースはありますが、こちらの商品を漬けておくと結構落ちます。

商品がジェル状になっていて流れないので漬け置きが可能になります。

ちなみに昨日も写真を取り忘れましたが漬けておいたら綺麗に落ちました。

歯ブラシ

窓枠とか浴室周りとか手が届かない箇所に汚れがこびりついたりしてますが、歯ブラシで落とすのが効率的です。

エアコン洗浄カバー

エアコン洗浄する際に水が落ちるので、汚水をバケツに落とすカバーです。

1000円ちょっとの商品ですが既に10回くらい使って破れる気配がないので大変コスパの良い商品だと思います。

まとめ

今回私が行っている原状回復内容と費用を公開しました。

6件原状回復を行っており、原状回復費用は7万円台に抑えていますが業者に依頼すれば多分70万円以上はかかるので雲泥の差です。

退去が発生すると原状回復費用が相当かかってしまいますが、原状回復を自ら行えば時間も費用も削減でき、その分早く募集活動を行えて稼働率も上がります。

自ら原状回復する際には高圧洗浄機やメラミンスポンジや歯ブラシなどあればかなり効率的にできると思います。

汚い作業は抵抗あるかもしれませんが正直慣れますw

手袋すればいいですし、高圧洗浄機で手を汚すことなく大体の汚れは落とせますので。

原状回復費用に悩んでいる方は自ら手を動かす選択もアリだと思いますよ。