サイディングの補修と退去通知後のアクション

1棟目アパート運営

概要

1棟目アパートも竣工して3年半になるのですが外壁のサイディングが所々傷んできているので補修してきました。
同じタイミングで退去通知が来てしまいました。

サイディングの劣化について

私が建てたアパート外壁のサイディングはいずれも「ニチハ」の製品です。

現在、日本の住宅に使用されている外壁材のシェア率はサイディングが8割(残りはモルタル、タイルなど)を占めていて、「ニチハ」と「ケイミュー」がほぼ市場を二分しているそうです。
従って新築を建てた方のうちかなりのオーナーが「ニチハ」のお世話になっていると思います。

採用したサイディングは雨水で汚れを落とすタイプの製品なのですが、全く清掃不要というわけではなく年月とともに汚れが蓄積していきます。
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汚れ自体は雑巾などで拭けば落ちるのですがフローリングを拭くのとは勝手が異なり、サイディングは溝などがあるので溝の隙間に汚れが溜まっているので落とすのが結構大変です。
更に大きな建物ですと全て拭くのにも相当時間がかかりますし、そもそも手が届かない箇所は掃除することができません。

高圧洗浄機などで落とすこともできるのですが、水の勢いで外壁自体の寿命を縮めてしまうリスクもあるのであまり推奨されていません。

汚れを放っておくと見た目も悪くなりますし、外壁自体の寿命を縮めてしまいます。

そもそもサイディングの耐用年数ってせいぜい25年程度で、10年~15年で塗り替えをしないといけなかったり、それ以外でも定期的に点検したり補修が必要になります。
人間の身体と一緒で日頃から清掃や補修をマメにやっていれば寿命は延びるものだと思います。
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1棟目アパート外壁補修

私の1棟目アパートも竣工して3年半になるのですが外壁のサイディングが所々傷んできています。
明らかに人的な理由によるものが多いのですが、放っておくとそこから傷が広がっていくリスクがありますし見た目もよろしくありません。

というわけで傷んでいる箇所を塗装で塗ることにしました。

塗装に関しては「ニチハ」純正の塗料を取り寄せました。
「ニチハ」にはサイディングの型番と同じ色の塗料が用意されているので建築した際のサイディングの型番さえわかれば全く同じ色の塗料を取り寄せることができます。
ただ個人で購入はできませんので「ニチハ」製品を取り扱っている建材店などを経由して依頼する必要があります。
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ダストボックス裏の傷

こちらは外壁のそばにダストボックスを設置しているのですが、ダストボックスを開閉時に外壁に接触してしまってかなり大きく傷がついています。
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塗ったあとがこちらになりますが傷はほぼ目立たなくなりました。
初見で元々傷があったことをわかる人は居ないと思います。
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入口横の傷

こちらはアパートの入口横にある傷になります。
見てわかるとおり外壁と通気口それぞれに傷があります。

ここのスペースに宅配業者や、アパート隣で事業をしている業者の車などを頻繁に横付けされるのでおそらく車で擦られたのだと思います。
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塗ったあとがこちらになりますが、同じく傷はほぼ目立たなくなりました。
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上記以外にも外壁に階段のコンクリートが溶け出して外壁に流れてしまって落ちなくなってしまった箇所や、鉄骨階段から流れた錆などが外壁に流れて錆色が付いてしまった箇所などを上から塗ってしまって軒並み目立たなくなりました。
あとは入口や階段周辺は人が定期的に出入りするので細かなクラック傷が結構ありました。
そういった箇所を一つずつ潰して傷を消していく作業は結構楽しいです。
最終的には2~3時間傷を潰す作業をしていました。

102号室退去通知

上記の傷を補修していたらちょうど1年前に102号室の入居付けをして頂いた仲介業者から「102号室の入居者が退去すると連絡がありました」と連絡してきました。

退去届を見たところ契約日からちょうど1年を以って解約するというものでした。
契約書の特約で「契約から1年未満での退去の場合は違約金1ヶ月」としているので違約金がかからないタイミングを見計らって退去するようです。

オーナー側としては短期で解約されてしまう上に違約金も取れないのでタイミングとしては最悪です。
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ただ、この入居者は韓国人でアルバイト生活をしていて入居後も毎月家賃の引き落としが残高不足で行われず、保証会社から1ヶ月遅れで代位弁済され続けているような人でした。

また、駐輪契約せずに駐輪スペースに自転車を停め続けていたために「これ以上停めるようなら契約解除する」と誓約書を書かせたりしたこともあるので入居者との関係は最悪でした。
ですので不良入居者を退去させることができたという意味ではよかったのかもしれません。

102号室入居者とのトラブルは以前に記載しております。

1棟目アパートの自転車問題について

単身者の平均居住期間

下記表を見ますと単身者の平均居住期間は3~4年はあるようにみえます。
少なくとも2年未満で退去する割合は5.9%しかありません。
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ですが私のアパートは短期で解約される方が多いです。
18部屋あるのですが竣工して2年以内に退去した方は10人居ました。

短期で解約される理由は下記だと思っています。

新築で入居した

新築に入居する人は再び新築に住みたくなる人が多いと思います。
従って更新のタイミングで更新料を払うくらいなら退去して再び新築に引っ越す確率が高いと思います。

アパートである

どうしても音が響くのでストレスが溜まって住み心地はあまり良くないと思います。

プロパンである

プロパンが割高であることは今や誰もが気付いています。
毎月のガス代の請求書が来るたびに割高であることを感じ続けると思います。

部屋・収納が狭い

17~18平米強しかありませんので今の時代は少なくとも20平米はないと厳しいです。
部屋が狭く収納スペースも少ないと、ゆとりのある部屋へ住み替えたいと常に思うはずです。

こういった教訓があったので2棟目アパートは都市ガスにして部屋も25平米以上あるものとなっています。
1棟目アパートは立地は良いので割とすぐに入居は決まるのですが定着率が悪いのが現状です。

募集活動開始

愚痴を言っても仕方ありませんので既に募集活動は行っています。

仲介業者へ募集依頼する際は紹介しやすいように自作の物件紹介資料や部屋の写真や間取りなどを業者に添付して使って頂いています。
そういったものを用意して既に付き合いのある50社くらいに一斉送信しておきました。

ただ11月まで内見できないので仲介業者も本腰を上げづらいところだとは思います。

あとはウチコミにも物件情報を登録しておきました。
ウチコミから成約はしていませんが意外と閲覧数があったり問い合わせがあったりします。
募集チャネルは多いに越したことはありません。


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