概要
今年もあと数日で終わりですので今年最後のブログを書かせて頂いて不動産賃貸業に関する1年を振り返っていきたいです。
コロナ禍での1年
私に限らず世界中がコロナに振り回された1年だったと思います。
会社員でもテレワークやＷＥＢ会議などが当たり前になりましたし、自営業ですと営業自粛などコロナと無関係だった方は皆無だと思います。
そんな中、私がメインとしている不動産賃貸業に対する影響は軽微でした。
テナントや民泊オーナーが苦戦するなか、住居メインの賃貸業の安定さが再認識される1年だったと思います。
金利上昇＆宅建業開業断念
賃貸運営では法人として6期ぐらい連続で黒字決算だったのですが金融機関からは金利を上げられてしまったり、1人会社で宅建業を開業しようと色々調べていたのですが、私の場合は既に複数法人の代表であり、専任の宅建士になれないため宅建業の開業は難しい状況とわかり、賃貸運営以外はあまり良い年ではなかったかもしれません。
10月には宅建試験を受験して一応3年連続で合格しました。
年間稼働率
今年1年の稼働率を計算してみました。
コロナ禍にも関わらず稼働率99.32%というのは上出来だったと思います。
稼働率を計算する際は日単位で計算しないと正確な数字は出ません。
退去自体は9部屋出ましたが平均空室日数は17.7日でした。
募集してすぐに入居者が見つかっても入居希望日を1カ月先とか言われると空室日数はどうしても延びてしまいます。
ちなみに全物件の返済比率は約40%程度なので稼働率が50%程度あれば税金など払ってもＣＦは出る状況ですので99%稼働していれば賃貸経営としては問題ありません。
| 部屋数 | 年間日数 | 延べ日数 | 空室日 | 稼働日 | 稼働率 | |
| トランクルーム | 18 | 366 | 6588 | 0 | 6588 | 100.00% |
| 区分① | 1 | 366 | 366 | 25 | 341 | 93.17% |
| 区分② | 1 | 366 | 366 | 0 | 366 | 100.00% |
| 1棟目アパート | 18 | 366 | 6588 | 62 | 6526 | 99.06% |
| 2棟目アパート | 16 | 366 | 5856 | 73 | 5783 | 98.75% |
| 3棟目アパート | 12 | 306 | 3672 | 0 | 3672 | 100.00% |
| 合計 | 66 | 23436 | 160 | 23276 | 99.32% |
コロナとかは関係なく今年は物件を購入するつもりはなく財務状況をよくすることを優先させるつもりでした。
今年は守りの1年でしたが家に巣ごもりしながら予定通りCFはかなり貯まりました。
「3棟目アパート」運営開始
今年2月末に1年以上かけて取り組んできた「3棟目アパート」が稼働しはじめて軽微なトラブルはありますが一応は順調に滑り出すことができたのではないかと思います。
自主管理の範囲拡大
元々自主管理大家として賃貸経営に関する大部分を自分で行ってきましたが、今年は基本的に退去時の現状回復は全て自分で行いました。
あとは蛇口交換なども行いました。
業者に見てもらったが、数秒見ただけで「蛇口の交換ですね」って言われて数万円取られそうだったので断り、ネットでリクシルの新品の蛇口を買って付けました。
7500円で直ったので今後は簡単に交換できるスキルが身につきました😃 pic.twitter.com/yvkZiUVrvz
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) January 29, 2020
今年の夏に退去した部屋はカビだらけで全く清掃もしていないような部屋だったのですが、数日かけて全ての部屋のクロス張り替えやコーキング打ち直しなど行ってかなりしんどかったです。
あとは消防点検なども自分で行いましたので自分で行える作業範囲を広げることができました。
従って今年業者に支払った手数料といえば広告費くらいかもしれません。
2020年未達事項
今年是非やりたいと思っていた「1棟目アパート」の鉄骨階段の塗り替えと、長尺シートを貼る作業が結局できませんでした。
緊急を要する作業でないのでコロナを理由に後回しにしていたのですが来年こそはやりたいと思ってます。
健康面については1年を通して運動をしてダイエットしたかったのですが、コロナでスポーツジムが閉鎖されたり色々あって結局1年を通して全然運動しませんでした。結果として健康診断の結果は散々たるもので特に肝臓の機能が弱っているようです。
2021年の展望
2021年も不動産賃貸業については基本的には守りの姿勢を続けると思います。
コロナについてはワクチン接種が始まりつつありますがいつ終息するか不透明ですし、完全にコロナが終息するのは数年先なんて話もあります。
それまで観光・飲食業などが耐えられるとは思えないので実体経済へのマイナス要因は多々ありますが、株価や不動産などは全然下がっていません。
実体経済と乖離した不動産価格などがいつ弾けるかわかったものではないので、当面は億単位で土地を買って物件を建てるようなことはしないと思います。
やはりコロナ禍では規模拡大より足元を固めることが大事だと思います。
そのためには引き続き高稼働率を保ちつつ削減できる費用は徹底的に下げていくつもりです。
あとチケット当たっちゃってるので、コロナが落ち着いてオリンピック開催されることを願ってます。
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