落札した区分マンションの遅延損害金は払わざるを得ない模様…

競売・区分投資

概要

本日も6月に落札した2件の区分マンションの手続きを行っていました。

物件⑧東京都江東区(2011年築の区分マンション)
物件⑨東京都江東区(2015年築の区分マンション)

先日ブログでサブリース会社と集金代行会社との関係を解除する旨を記載したあとの内容です。

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物件⑧の手続き

本日裁判所から特別送達が来て「登記識別情報」が郵送されてきました。
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これで所有権移転自体は完全に終了となります。

サブリース会社と解約

事前にサブリース会社にはメールで「年内で解約します」と伝えていたのですが返信がなかったので電話で解除可能であることを確認しました。

一応所有権移転の証明として謄本を郵送したので所有権移転をした日以降の賃料は私の口座へ振り込んでくださるそうです。

物件⑨の手続き

こちらについてはまだ残代金が支払えないのであまり動けないのですが、裁判所に電話をしたところ「代金納付通知書」は週明けの9日に郵送するそうです。
そうなると私の自宅につくのが10日頃で、最速で手続きをしても所有権移転できる日は11日になります。

先週、集金代行会社に電話した際に「9日までに代金納付されたことが確認できれば10日に払う7月分の賃料はヨッシー様へ支払います。確認できない場合は供託所へ預けます」とのことだったので間に合いません・・・。

供託所へ7月分の賃料を預けられてしまったら取り戻すのに非常に手間がかかります。

集金代行会社へ連絡

一応ダメ元で集金代行会社に電話をして「所有権移転となるのが11日になっちゃうんですよね・・・」と相談してみたところ「それでしたら所有権移転した日以降の賃料について日割りでお支払いします」と柔軟に対応して頂けることになりました。

これで前の所有者に余計な賃料が入ってしまうことを防げそうです。

集金代行会社との契約は即時解除可能だったので「賃貸契約書原本と鍵は郵送する」との事でした。

入居者のケアについて

競売で区分マンションを購入してオーナーチェンジをする場合はあまり揉めることはありません。

入居者は賃貸で入居しているだけなので滞納しているわけでもないですし何も落ち度はありません。

それでも所有者がローンを支払わず競売手続きが開始されてしまうと裁判所から通知が来て室内へ入られてしまい写真を撮られて一般公開されてしまいます。

入居者に拒否権はありません。

また競落人が希望すれば6か月後に退去せざるを得ない状況に追い込まれます。

入居者からすれば落ち度がないのに個人情報を晒されたうえに最悪退去せざるを得ない不安定な立場に追い込まれており非常に不安な日々を過ごすことになります。

従って集金代行会社には「私は入居者に対して退去を求めることは一切なく現在と同じ条件で契約させて頂きたい旨を伝えておいてください」と託しておきました。

集金代行会社からは「入居者と連絡を取りましたが非常に喜んでおります」との事でした。

後日あたらめて入居者と所有者変更に関する手続きを結ぶ予定です。
その際に「ご心配をおかけして申し訳ありません。今後はご安心ください」といった感じでケアをすることが必要です。

以前落札したファミリー向け区分マンションに入居者が居たのですが競売になったことをきっかけでビビッて退去してしまったことがあります。
仕方がないので自分でしばらくの間住んでいたことがあります。

※ちなみに敷金を前の所有者が預かっていた場合は入居者自身が前の所有者から取り返す必要があり極めて困難です。
入居者は新たに敷金を私に預けなおす必要があります。
ただ今回は集金代行会社が預かってくれていたので入居者に全額かえって来ることになりました。
こちらに関してもよかったです。

管理会社へ連絡

管理会社にも所有者変更に伴う手続きを行う必要があるので連絡しました。

ヨッシー:「すいません。物件⑧と⑨が競売にかかって私が新しいオーナーです。所有者変更の手続きをお願いします」

管理会社:「承知しました。書類を送るので住所を教えてください」

ヨッシー:「あと、前所有者が滞納した管理費は私が代わりに支払いますので遅延損害金を免除して頂きたいのですが」

管理会社:「それはできません。規約で決まっているので」

といった感じでつれない返事でした。代わりにたまっている管理費を払うって言ってるのだからありがとうくらい言ってくれてもいいと思うのですが・・・。

区分マンションにありがちなのですが管理組合が存在しないらしいです。
代わりに管理会社が管理者という形で運営しているようです。
これですと予算の使い方も管理会社のやりたい放題ですよね。
以前だったらこういうところに切り込んでいったのですがもう面倒ですので関わるつもりはありません。

「一応上に確認します」と言っていたのですがダメって言われたら遅延損害金を含めて払うしかないです。
心情的には私が滞納して損害を与えたわけでないので損害金まで払いたくはないのですが競落人は支払う義務があるので仕方がありません。


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