退去通知が来たため次の募集戦略を決定

概要

所有している墨田区の区分マンションから退去通知が届きました。
最近は埋めても埋めても空室が発生します。

物件③について

時系列の順に記載するとこのような感じです

2013年に競売で物件取得

落札金額は現在の相場の6割くらいでした。

40代の男性が72000円で入居していた

2015年6月 男性が亡くなる

入居者が亡くなりました

最低限のリフォームで募集開始

退去部屋のリフォーム終了

2015年9月 20代女性が7万円で入居

募集中の区分に申し込みが入りました

男性と同棲開始

入居者から「男性と住んでいいですか?」と聞いてきたので了承しました。
私は事前に相談とかされると大体受け入れてしまいます。

退去通知

本日自宅に封書が届きました。
中を開けたらやはり退去通知でした。

退去理由は結婚とのことです。
まあ20代の女性で男性と20平米そこそこの部屋で同棲していれば近い将来広い部屋に引っ越すだろうなとは思っていました。

前回の退去理由が死亡だったので退去理由としては雲泥の差です。

戦略の誤算

こちらのマンションは所有してから5年経過しており、築年数も10年になるので築浅とは呼べなくなっています。
従って来月くらいから売却の依頼をかけて来年1月1日以降で引き渡す計画を立てていました。

そちらに関しては今も変わらないのですが20平米そこそこの物件を実需で買う人は少ないでしょうからオーナーチェンジで売らないといけないのでそれまでに埋める必要があります。
正直売買契約締結してから退去して欲しかったなあと感じています。

賃貸募集の戦略

早急に仲介業者へ入居募集の依頼を行わないといけないのですが今回は極力高い賃料で決めるよう努力しようと思います。

理由はオーナーチェンジで売却する際は利回りで判断されるため高い賃料のほうが高く売れるからです。

とはいえあまりにも相場からかけ離れた賃料ですと意味がないので相場より少し高い程度に留めます。

現在は賃料7万円で入居して頂いていたので今回は75000円で決まることを目指します。

賃料7万円の物件を利回り6%で売却すると1400万円ですが、
賃料7.5万円の物件を利回り6%で売却すると1500万円となります。

75000円で決めるためにADを1か月分付けて、更にフリーレントも1か月付けて、保証会社も不要にすればいける気がします。
更に前回は最低限のリフォームに留めましたが今回はリフォームにもお金をかけて高い賃料で決まるよう検討しなければいけません。
特にフローリングに死亡した男性が付けたヤニの跡が残っているのでそこを何とかしないといけないです。

周辺相場について

上記戦略を立てましたが周辺相場と掛け離れていたら絵に描いた餅です。

というわけで私が所有しているマンションの別部屋をチェックしたら2件募集中でした。

周辺相場①

・階数:3階
・敷金:1
・礼金:1
・賃料:74000円

周辺相場②

・階数:2階
・敷金:0
・礼金:0
・賃料:77000円

私の物件

・階数:1階
・敷金:0
・礼金:0
・フリーレント:1
・賃料:75000円

私の物件は1階なのが募集するうえでネックですが目の前に専用庭があって外から除かれたり侵入されたりするリスクがない構造なので特段デメリットとは感じていません。
上記2物件に比べたら初期費用を抑えて募集をすれば競争力はあるのかなと思っています。

この条件で募集をかけてみて反響が薄そうなら7.2~7.3万円にさげてもいいかもしれません。


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