区分マンションの原状回復・入居付け・売却活動について

競売・区分投資

概要

現在、墨田区にある区分マンションの原状回復・入居付け・売却活動を同時に行っていて進捗状況などを記載します。

原状回復状況

先日の日曜日にいつもお願いしているクリーニング業者に清掃してもらいました。

退去立ち合い時には大きな汚れなどはなかったのですがフローリングが非常に汚いと感じていました。
そもそも3年前に清掃した際もフローリングがヤニで変色していてクリーニングで落ちずそのままの状況で入居して頂いていました。
従って今回もクリーニングではどうにもならないと思っていたのでクリーニング後に私のほうで上からクッションフローリングを貼るかペンキを塗ってしまおうと考えていました。

日曜日の朝に業者に現地へ行っていただいたのですが何件かトラブルが発生しました。

キーボックスが開かない

現地にキーボックスを設置していたのですがそもそも業者に暗証番号を教えるのを忘れており現地で1時間くらい待たせてしまいました・・・。
電話が何度かあったのですが気づかず、慌てて暗証番号を伝えたのですがその番号でも開かないというのです。

私が間違えた暗証番号を教えているのか、現地にキーボックスが複数設置してあるので違うものを開けようとしているのかと思っていたのですが結局30分くらい格闘してもらって開けることができました。
単純にキーボックスの開閉が悪くなっているみたいです。

電気がつかない

業者に室内へ入って頂いたのですが電気が付かないと言われてしまいました。

築10年以上経っているマンションなのでスマートメーターが入っているとは思っていなかったのですが、実はスマートメーターで遠隔で電気の供給を停止されていたようです。
こちらも慌てて東京電力へ電話してすぐに電気を供給してもらいました。

清掃後

私が特に気にしていたフローリングの汚れは単純にワックスが剥げていただけのようです。
写真の下部が剥げていたワックスを剥がした状態ですので一目瞭然で綺麗になっています。
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ワックスを剥がして上からワックスを塗って頂いたら綺麗になったみたいなので私のほうで追加でフローリングの原状回復をする必要はなさそうです。
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汚れを抜きにしてもフローリングは結構傷んでいるのですが、ワックスをかけて相当綺麗になったみたいなのでとりあえずは今回もこのまま募集します。

作業後の写真を送って頂きましたが、今後私のほうでやることは鏡の一部が腐食しているのでそこをアクセントシールで隠すのと、専用庭の雑草などを綺麗にしにいきます。

賃貸募集状況

賃貸募集の状況ですがチョコチョコ反響はあります。

先週も内見して頂いたお客さんが「前向きに買い付けを検討する」と非常に気に入っていたのですが結局流れてしまいました。

日曜日にクリーニング業者が入ったすぐあとに仲介業者がお客さんを連れて内見しに行かれました。
事前に「ワックス掛けたばかりなので今日に関しては室内に入るのは避けてください」って伝えたのですが仲介業者は床が乾いているのを確認して独断で部屋に入ってしまったようです。

その時のお客さんにも気に入って頂いたのですが「賃料発生日を11月1日にしてくれませんか?」と言われてしまいました。
さすがに2か月先まで延ばすのは厳しかったので速攻で断りました。
正直心情的には今日は部屋に入らないでくれって言ったのに断りもなく入られてしまったのが少し引っ掛かっていました。

そして今日、別の仲介業者がお客さんを連れて内見しに行かれました。
その結果、気に入ってもらえたので申し込みを頂くことができました。
現在は保証会社審査中です。

ただ残念なことに条件はあまりよくないです。

①夜の仕事

昼間は普通の事務員だが夜の仕事もやっており、いわゆる風俗をされているとのことでした。
元々募集条件に水商売可と書いていたので仕方ないのですが・・・

②小型犬を飼っている

募集条件にペット可と書いていたのでその際は敷金2か月と伝えていましたが最終的には敷金1か月でOKとしました。
理由は既に壁紙やフローリングがそれなりに消耗しているので今更犬に引っ掛かれたところで大したことがないのと、物件自体を売却する予定だからです。

③賃料発生日が10月1日

申し込みから賃料発生まで1か月弱は少し長いですがここは許容しました。

④9月はフリーレント

賃料発生日まで空けていても意味がないのでフリーレントは特段問題ないと伝えました。

今回はインカムゲインではなく売却を前提としたキャピタルゲインを少しでも取るために募集条件をかなり譲歩して高い賃料で成約することが目的です。
従って上記のような申し込みですと通常は速攻で断りますが今回に限ってはOKとしました。

売却活動状況

9月になったので売却活動をすることにしました。
とりあえずは下記2社だけにすることにしました。

去年は地元の実需向け不動産業者(M井、S友、T急、N村など)にも依頼しましたが今回は投資向けの業者だけでいいかな?と思っています。
N村とかは結構投資向け物件も扱っていますが、去年の実績などもみても反響があったのはほとんど投資向け業者だけからでした。

S社に依頼

S社は去年区分マンションを3つ売ってもらった会社です。
担当者とは阿吽の間柄なので「売りたいのでまたお願いします」というだけであとは積極的に動いてやってくれます。

売却価格も少し相談しました。

ヨッシー:「去年成約した時と違って今年は少し厳しいですかね?」

担当者:「いや、一棟モノは融資が出にくくなっているので少し影響出てますけど区分はまだ融資も出ているので去年とほとんど変わらないですよ」

といったやり取りがあったので売り出し価格を1500万円にすることにしました。

ここの業者の良いところは仲介手数料などを引いた私の手残りがいくらになるのかを考慮してくれます。
1500万円で成約したら満額の仲介手数料を払いますが、仮に指値が入って私の手残りが少なくなりそうだったり他の業者と買い付けの競争になった際は自社の仲介手数料をゼロにしてくれたりするなど柔軟にやってくれるところです。

L社に依頼

ここの会社との付き合いはもう11年目なのですが、私が最初に区分マンションの問い合わせをして現地を見に行かせてもらった会社です。

2007年に葛飾区にある築20年の区分マンションを見に行きました。
結構よかったのですが指値をさせてもらって最終的に5万円くらい価格が折り合わなかった記憶があります。
価格は400万円くらいでしたね。
その区分マンションは今でも売りに出れば500万円くらいで成約するらしいので買っていてずっと持ち続けていてもキャピタルゲインが得られたんだろうなと思います。

その時の担当者は地元が一緒で結構付き合いあったのですがしばらくしたら退職してしまい2010年頃から担当になった方とは今でもたまにやり取りをしています。

実はその担当者から「そろそろ売却活動しませんか?」って連絡が来たので流れでお願いすることにしました。
担当者といっても今では出世して支店長になってしまったようです。

原状回復と募集活動は大体目途がついたのであとは売却を希望通りの価格で行うことができればこの区分マンションとの付き合いは終了となります。


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