落札した競売物件の諸手続きでショックなことが発覚・・・

競売・区分投資

概要

落札した競売物件の諸手続きを行ってきて所有権を移転しました。

裁判所から売却許可決定に関する書類が届いたので1日で全ての手続きを終わらせることにしました。
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固定資産評価証明書の取得

まずは落札した物件の最新の固定資産評価証明書を取得します。

こちらは登録免許税額を計算するために使用します。
取得場所は東京の場合は都税事務所になります。
23区の物件は区内のどこの事務所でも取れます。
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登記簿謄本の取得

落札した物件の最新の謄本を取得します。

こちらは最新の所有者を確認するために使用します。
取得場所は法務局になります。
世田谷の場合は都税事務所と同じ建物に入っているので非常に便利です。
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登録免許税額の計算

取得した固定資産評価証明書から登録免許税額を自分で計算する必要があります。

建物価格と土地価格を求めて課税価格を求めます。
区分マンションの土地価格はマンション全体の土地価格から敷地権の割合を乗じて求めます。

移転登記の場合は課税価格の2%が登録免許税額となります。

固定資産評価証明書をFAX送信

裁判所へFAXで送信します。
その際に上記で計算した登録免許税額も専用用紙に記載して送信します。

しばらくすると裁判所から計算登録免許税額が合っているかどうか知らせてくれます。
知らせてくれるのならこちらで計算する必要はないと思うのですが。

残代金と登録免許税の振込

入札する際に売却基準価格の2割程度の価格は支払い済みですので残りの金額と登録免許税額を振り込みます。

来庁

上記をすべて行ったら裁判所へ来庁します。
来庁日は私の場合は7月12日に指定されていますが自分の都合のよい日に変えてOKです。

ただし指定された代金納付期限日より遅らせることはできません。

私の場合は上記の登録免許税額の確認の際に「今から来庁していいですか?」と聞いてみましたらOKでした。

というわけで来庁のためにやってきました。
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裁判所に着いたら各種書類を提出すれば受領書を貰えますのでこの時点で所有権は移転したことになります。

概ね1週間くらいすれば謄本にも反映されます。

事件記録の閲覧

これは行う必要はないのですが競売の買受人など利害関係者は物件に関する記録を閲覧することができます。

競売対象となったオーナーや賃借人の実名などが全て記載されています。

競売で購入したあとのオーナーチェンジの手続きなどはすべて自分でやる必要があるので関係者とコンタクトを取るためには記録を閲覧する必要があります。

今回の物件はサブリース契約をしていてオーナーには月78000円の入金が毎月入ってくる契約です。
空室リスクがないにも関わらず支払いに困窮して競売になってしまうという理由は私にはわかりませんが事件記録を見ると想像できます。

記録を見るとスルガ銀行から二千数百万円借りていました。
金利は謄本を見ればわかるのですが借入期間はわかりませんでした。
仮に最大の35年で融資を受けた場合でも毎月の返済は94000円くらいですので毎月16000円の赤字です。
それ以外にマンションの管理組合へ毎月8000円弱支払う必要があるので毎月24000円の赤字が確定していました。

それ以外に固定資産税が毎年10万円くらいかかると思われます。

従ってマンション経営をすることによって毎年40万円くらい赤字を出していたと思われます。

築7年で競売になってしまったのでこのマンションで300万円近くは持ち出していたのかなあと想像します。
このオーナーがこの物件以外にもいくつか新築区分マンションを買わされていたとしたら破産となってしまうのも納得がいきます。

二番手との価格差が400万円・・・

事件記録には物件に対して入札した人の情報が全て記録されています。

私が落札した価格は新築時の半額程度ですので中古で出回っている相場よりは安く落札したつもりなのですが、2番手の入札価格は私の落札価格より400万円も低かったです・・・。
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従って私が入札していなかったら落札価格は400万円も低かったことになります。

もっと低い価格で入札していたらと考えてしまいがちですが自分が納得した価格で落札したのですからこればっかりは仕方ありません。

なぜこういったことが起こるかというと競売に出る物件の中でも不人気物件であったり手を出しづらい物件はあります。
そういった物件に対しては入札数が極端に少なくなる場合があります。

入札数が多ければ落札価格は高騰しますが、少なければあり得ないような価格で落札されてしまうケースもあります。

こういった紛れが起こる場合があるのでダメ元でも入札してみるのはアリだと思っています。

ちなみに最近落札したもう1件の物件の事件記録も見てみましたがこちらは私を筆頭に数万円差で入札が多数ありました。
こちらに関しては想定通りでした。

関係者へ連絡

本日来庁して所有権を移転した物件⑧と、近日中に所有権が移転する物件⑨をまとめて対応しました。

関係者同士の関係はこのような形になります。
偶然にも2つの物件の管理会社は同じでした。
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サブリース会社へ連絡

まずは物件⑧について破産した前のオーナーが賃貸借契約しているサブリース会社へ連絡しました。

こちらの会社は毎月10日に当月分の賃料をオーナーに振り込んでいるそうです。

ヨッシー:「本日をもって所有権を移転した新オーナーなので7月の賃料は私に振り込んでください」

サブリース会社:「承知しました。現在破産管財人の口座へ振り込むよう指示されているので確認次第連絡します」

上記のような感じで話を通しておきました。

今後は可能であればサブリース契約は解除させてもらいたいですが、サブリース会社が応じてもらえなければ契約し続ける必要があります。
サブリース会社は立場上は借主ですので区分所有法で手厚く保護されています。
しかも抵当権設定前から賃借権を持っているため私から解約することができないので相手次第ですね。

集金代行会社へ連絡

次に物件⑨について破産した前のオーナーが管理委託契約している集金代行会社へ連絡しました。

こちらの会社も入居者から集金した賃料から4000円差し引いて毎月10日に当月分の賃料をオーナーに振り込んでいるそうです。

ヨッシー:「競売で落札した新オーナーなので7月分の賃料を前のオーナーに振り込むのをストップしてください」

ヨッシー:「正式にはまだ所有権移転してないのですが7月上旬には移転予定です。従って貴社が7月分の賃料を前オーナへ振り込んでしまうと私に7月分の賃料が入ってこなくなります」

集金代行会社:「それでは売却許可決定した書類を送付してもらえますか?それまで供託所に預ける形にしたいと思います」

ヨッシー:「承知しました。それではメールで送付します」

上記のような感じでとりあえず7月分の賃料を前のオーナーに振り込むことを阻止しておきました。
最終的にはまた残代金を支払って日時を持って日割りで受領する形になると思います。

ちなみに集金代行会社との契約書を見ましたが3カ月前予告で解約できるそうです。
相手が即時解約を拒んだら3カ月は契約してもいいですが新たに契約書を巻きなおすのも面倒でしょうからすんなり解約に応じてもらえるのではと思ってます。
入居者との賃貸借契約についても抵当権設定後に賃貸借契約を結んでいるため6か月前予告で解約できます。
ですが入居者を退去させることに何の意味もないので入居者との契約は継続したいと思ってます。

管理会社へ連絡

最後に管理会社へ連絡しておきました。

ヨッシー:「貴社で管理している物件を競売で落札した新オーナーなので区分所有者変更の手続きと滞納している管理費の支払いについて相談したい」

管理会社:「承知しました。担当者から追って連絡します」

上記のような感じで連絡待ちです。
とりあえず前のオーナーが滞納した管理費などは支払ってあげるつもりですが遅延損害金は免除してもらうよう交渉します。
最終的には管理組合の判断になりますが今までこれで断られたことはありません。

まとめ

上記のような感じで競売で落札したあとは非常にあっさりした感じで所有権を移転することができます。
所有権移転も国が職権で行ってくれるので競売のほうが個人的には安心です。

通常の中古物件を買う場合ですと契約時と決済時で最低2回は時間を作る必要がありますし、司法書士、仲介業者などが登場するために仲介手数料や司法書士への手数料などもかかりますが競売の場合は不要です。

上記で書いたように自分で賃借人や管理会社などへコンタクトを取って各種変更手続きを行う必要があるのですが慣れれば大したことありません。


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