2年ぶりに競売に入札しました

概要

今回2年ぶりに競売に入札してきたので入札までの流れを記載します。

競売に入札した理由

基本的には3棟目のアパートを探している状態であり自己資金は使いたくないです。
ですが焦って買うようなタイミングではないので慎重になっています。
とはいえ自己資金を残しておいても1円にもならないのでどこかに投資しなければいけないので競売に細々と入札しようと思いました。
競売も数年前よりかなり落札相場が上がっているようです。
ですが一般の市場価格も上がっているので相対的にみれば一般市場で買うよりは少しは安く買える物件もチラホラあると思ってます。
そういった物件を運よく落札できれば現金で買いますし失敗する確率はほぼ0だと思っています。
幸い時間だけはたっぷりあるのでアパートを捜しつつ競売もコツコツ入札しようかと思ってます。

入札までの流れ

入札する物件の検討

まずはBITを閲覧して入札する物件を7件抽出しました。
どういう物件に対して入札するかは人それぞれですが私は築浅の物件に入札することがほとんどです。
理由は競売の場合は室内を見ることができませんが築浅物件は比較的綺麗なことが多いからです。
あとは貸しやすい、売りやすいので競売の中でもリスクが低いのですがその分、価格が上がりがちです。

入札価格の決定

既に賃貸中の物件の場合は自分の中で基準となる利回りを満たすように価格を決定すればよいです。
賃貸されている価格が妥当であるかはチェックする必要があります。
類似物件が市場にどの程度の価格で売りに出ているか、過去の落札価格なども考慮して最終的な価格を決めます。
空室の場合は想定家賃を満たすように価格を決定します。

あとは管理費滞納分や敷金返還の義務がある場合はそちらの費用や立ち退き交渉する必要がある場合はその費用なども控除しておく必要があります。

入札価格は数年前ではあり得ないくらい高い金額にしましたがそれでも落札は極めて厳しいと思っています。

ちなみに全て落札してしまった場合は1億2000万円用意する必要があります。

必要書類の準備

入札書などは裁判所に行けば無料でもらえます。
返信用封筒を添えて郵送で送ってもらうこともできます。
私の場合は大量に入札書を持っているのでそちらに記入します。
結構書く量が多くて嫌になってくるので入札者の住所、氏名などのゴム印があればかなり楽になります。
今回は全て手書きで対応しました。

住民票を入札する枚数だけ必要です(←これ本当に謎システムです)。
落札できなかった場合返却されません。
コンビニで住民票を印刷できる自治体が多いですが私が住んでいる自治体は未対応のため市役所へ行って取ってきました。

「買受申出保証額」の振り込み

「買受申出保証額」というのは冷やかしで入札することを抑制する意味があり「売却基準価額」の2割程度の金額が設定されています。
こちらの金額を指定口座へ振り込む必要があります。
この金は人質みたいなもので、万が一落札した場合は残代金の一部に充当されますが残代金を振り込まないと没収されます。

「売却基準価額」についてはこちらに先日書きました。

振り込む際の手数料が結構バカになりません。
通常、1物件あたり864円の振込手数料がかかります。
7物件入札するだけで6048円もかかります。
ネットバンキングなどから振り込めれば手数料などほとんどかからないのですが競売の入札システムはいつまで経っても極めてアナログです。

小ワザとして東京の場合は三井住友銀行の支店から振り込むと1物件あたり540円の振込手数料ですみます。
今回「買受申出保証額」の振り込みだけで2000万円以上かかったのですが自分の口座から2000万円引き出して直接三井住友銀行の支店まで持って行って現金で振り込んできました。

ちなみに事前連絡なしに銀行へ行って2000万円引き出そうとしても断られることが結構多いので、事前に支店内に渡せる現金があるか確認は必要です。
あとは引き出しの目的を示すエビデンスを求められたり、身分証明書の提示を求められます。

必要書類の提出

住民票、入札書類、「買受申出保証額」の振り込み控などを一式にまとめて裁判所へ行って提出すればとりあえず入札は受け付けられます。
郵送でも受け付けてくれるので、私の場合はいくのが面倒なので郵送しました。

あとは開札日まで待てばWEB上で落札結果を閲覧することができるので結果が出たらまた記載します。

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