退去した部屋は汚部屋でした

競売・区分投資

所有している区分の入居者の死去に伴い契約期間が先月末までとなっており、入居者の会社の事務員の方から荷物の撤去と清掃を行ったとの連絡があり鍵が送られてきました。

入居者が亡くなりました

ちなみに2008年築の分譲マンションの区分で一般的には築浅といっていい物件だと思います。

エントランスもオシャレな感じで格好良いです。
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内廊下で宅配ボックスもあり高級感があります。
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扉もダブルロックのディンプルキーでいい感じです。
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2年前に競売で取得した時から今回亡くなった入居者が住んでいたのでここから室内に入るのは初めてでした。
私が競売で物件を買い進めていた時は築浅の区分を中心に買っていました。
理由は築浅ならいくら汚く使用されてもそこまで汚くないだろうという思いがあったからです。
ですが室内に入った瞬間にそういった期待は打ち砕かれました。

一言で言えば室内が黄色いです。
本来、床も壁も真っ白なはずで下記で白く見える箇所は何らかの荷物を置いてあったのでしょうが、それ以外の黄色くなっているものは全てヤニです・・・。
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何を置いていたのかわかりませんが大きく変色しています。
ちなみにコンセントが石膏ボードの中にめり込んでいて、ボードから付け直さないとダメっぽいです。
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去年クーラーが効かないとクレームがあったのですが、そりゃあそうでしょう。こんなヤニだらけでまともにクーラーが効くとは思えません。おそらく一度も掃除をしていないのだと思います。エアコンも交換ですね・・・。
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その他、浴室も掃除を全くしていなかったのか汚れが目立っており、ハウスクリーニングでどこまで落ちるか心配です。
事務員の女性の方が一生懸命掃除しましたと連絡があったのですが、清掃前はいったいどんな状態だったのでしょうか。

ジャングルのようになっていますが一応専用庭です。
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正直築浅物件なので軽くクリーニングすれば問題ないとタカを括っていましたが完全に甘かったです。
この入居者は新築時から住んでいたので喫煙者が長期入居するとこういう結果になると勉強になりました。
亡くなった方に対してあまり悪く言いたくはありませんが借りている部屋なのですから少しは綺麗に使おうという意識を持って欲しかったです。

極力原状回復費用を抑えるべく、まずはクロス貼り替えとハウスクリーニングをして、フローリングのヤニが落ちればフローリングはそのままで貸し出しますが、おそらく貼り替えだと思います。といっても板を貼り替えると費用がかかるので上からクッションフローリングを貼る程度にすると思いますが。

クロスの貼り替えは平均すると㎡辺り1000円前後ですが、自分でやれば㎡辺り100円程度でクロスは入手できます。
以前DIYの練習と思い自宅の一室を貼ってみましたがものすごく苦労した上に仕上がりも素人っぽさが出てしまい二度と自分ではやるまいと思いました。やはり「餅は餅屋」だと思いました。時間に限りがあるサラリーマンがやるものではありません。
特にこの部屋は天井が高く3メートル以上あるので自分では絶対にできないです。

クロスに関しては他の物件との差別化で、敢えて貼り替えを行わずに入居者にクロスを選ばせる形で募集してみるのも面白いかなと考えています。


コメント

  1. 勉強なります! より:

    初めまして、Kともうします。ブログ拝見させていただきました。非常にリアルなブログで経験も豊富なのが分かりましたので是非、意見を頂戴させていただければと思い書かせていただきます。
    賃貸業をはじめようと丁度1年がたちました。いきなり、どう進むか迷いはじめております。
    僕は、なんの根拠もなしに、とりあえず自己所有のマンションを買ってみようと、兵庫県の神戸のど真ん中に区分所有の60ヘーベ、2LDK、築28年をフルローン1200万で購入しました。現在住んでいます。この時点で住宅ローンがアパート経営に邪魔になることは知りませんでした。。。
    そして、最近、そのマンションのローンを500万円を一括返済して事業融資に切り替え、次のアパート建設に関わる諸経費約300万円をキャッシュで払う、の条件で、土地3200万円、建物3200万円、45坪木造3F建て。1階は自分用住宅(マンションは賃貸にだします)、2,3Fをアパート。合計6戸を賃貸。1DK60,000万円/1戸。を審査にだし、OKとはなったのですが、
    その近くに土地1300万円で70ヘーベがでており、建築費は2,000万円程度。木造3F建てのすべて賃貸で合計6戸。1K55,000円/1戸、のほうが安全か。。。今後のアパート事業につながるか。。。と素人前回でなやんでおります。
    賃貸併用マンションがまた今後足かせになるのでは??でも、自宅は持っておきたいが。。。
    本当に今後の融資に有利不利がわからず悩んでおります。
    どうかアドバイスいただけませんでしょうか。
    よろしくお願いします。

  2. ヨッシー より:

    ご連絡ありがとうございます。
    住宅ローンがアパートを買い進める上で障害となるのは、住宅は1円も収益を産まないので、
    住宅ローンとアパートローンを2重で払うことになるので金融機関から見ると返済能力に不安を持たれてしまいます。

    賃貸併用住宅自体はそれほどアパートを買い進めていくうえで障害にはならないようです。
    私が1棟目をコンサルして頂いた会社は賃貸併用住宅が専門ですが以前、賃貸併用住宅を先に買うと次にアパートを買ううえで不利になるか聞いたことがありますが、
    特に問題ないとの事でした。

    ちなみに賃貸併用住宅は自宅部分の割合が51%以上ないと基本的に認められず、
    今回検討されているものは1Fが自宅で2F,3Fが賃貸部分との事で自宅部分の面積は3分の1しかありませんが、
    この条件で融資を出すのはス○ガ銀行しかないのではと思いましたが私の勘違いでしょうか。
    ス○ガ銀行の場合は賃貸併用住宅でも金利は高いのでシミュレーションをして返済比率やキャッシュフローに問題がないかご検討の上で判断されたほうが良いと思います。

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