2棟目アパートが竣工しました!

2棟目アパート建築

概要

2棟目アパートがついに竣工しましたのでこれまでの経緯や現在の状況などを記載します。

竣工までの経緯

3月14日にアパートの引き渡しを受けて、15日より入居が始まりました。
去年の5月に未公開の土地情報の提案を受けてからほぼ1年近くかかったプロジェクトでした。
その時はマイソクも建ぺい率容積率等の情報もなにもなく価格も決まっておらず土地の広さと場所だけしかわかりませんでした。

ただ敷地延長の土地だったこともあり坪単価は非常に安くざっくりとした建物を入れたところ利回り7%以上は出そうな見込みがあったので土地を見に行きました。
100坪以上あり価格も1億以上は確実にする土地だったので買える気がしなかったのですが結果的には問題なく融資がつきました。
真っ暗な中、土地を見に行ったところ解体予定のアパートが建っておりましたが非常に広くビックリしたのを覚えています。

土地を紹介してくれた業者の社長は建築士ではないのですが結構間取りのプランニングをするのが好きな人で色々見てもらったら16部屋は入れられる確信が出たので建築前提に土地の融資を受けることにしました。
1つは地銀(横浜銀行)と信金で、地銀のほうは金利1.4%、信金のほうは金利1.48%での35年融資が出ました。
ただ融資額が信金のほうが出たので結果的には信金と金消契約をしました。

建物を建てる業者の選定も業者斡旋の2社と私自身が探した業者などでコンペさせた結果、一番良いプランを出してくれた業者と契約することにしました。
今もその業者に建ててもらって良かったと思います。

1棟目を建てた際は私の建物に対する思い入れが強すぎたのか打ち合わせも数十回やりましたし、工程管理などもウルサイくらいチェックしていました。
設備なども私が拘ったものに色々変えたりしましたが結果的にそれが失敗したという思いもありました。
ですので今回のアパートは進捗などは業者にお任せして打ち合わせも最低限しか行いませんでした。

進捗については常に業者からは順調と言われていたので心配していませんでした。
竣工は2月末で3月14日引き渡しと言われていました。
結果的には14日に引き渡しが行われて15日に入居がはじまりました。
ですが外溝関連については現在も未完成のものが多々あり内装についてもまだ未完成の部屋があります。
入居開始となる部屋から順々に仕上げてもらっているためで結果だけみたら引き渡しに間に合わなかった形になります。

入居状況

現時点で3月中に全ての部屋に入居が始まります。
3月に入ってからも数件キャンセルされた部屋もあったりしましたが再募集すると大体1~2日で申込が入るような状況でした。
反響は確実に1棟目のアパートより良かったです。
理由は中央線沿いで需要がある路線だったのと、1棟目はプロパンだったのですが今回は都市ガスです。
部屋も1棟目アパートは狭く収納もほとんどないのですが今回は部屋も収納も広いです。
今回のアパートは自分自身でも住みたいと思えるようなものでした。

入居者は男性7で女性9です。
属性は社会人15で学生1です。
大学合格発表前に大方決まってしまったのでこのような結果になったと思います。
平均年齢は25.3歳と若く新卒~若手会社員が中心となっています。

募集賃料も当初想定プラス2000円で決まりました。

利回り・キャッシュフローについて

現時点での利回りは7.5%になりました。
今夏に消費税還付を受けられたら8%近くに上昇すると思います。
1棟目のアパートは利回り9%近くまで上昇したのでそれには及びませんが、長期的な運営を考えたら利回りは抑えて入居者目線に立った建物を作れて良かったと思います。

返済比率は41%でした。
他物件も含めたトータルの返済比率は46%でした。
今思えば1棟目アパートの返済比率の高さが際立ちます。
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トラブル内容

今のところはこの程度ですが、今日も入居開始の部屋があるので今月中はトラブルが続くと思います。
心境としては竣工してホッとしたというよりこれから続くトラブルが落ち着くまでは憂鬱な感じが続くと思います。
その辺は1棟目を建てた際も同じようなことを記載していました。
アパートが竣工しました!

①昨日101号室の入居日だったら当日の朝に上階から水が漏れてしまい入居できなかった。
⇒水漏れの原因はすぐにわかり補修をして101の石膏ボードやクロスを貼りなおして15時くらいに入居可能となりました。

②外溝関連で未完成のものが多数ある(オートロック、ポスト、宅配ボックス、サイクルラック、ダストボックス、一部フェンス設置)
⇒サイクルラックは少し遅れそうだが19日までには概ね取付が終わる予定

③インターネット導入が遅れている
⇒インターネット開通工事が4月上旬になりそう。これが終わらないと入居者にインターネット無料を提供できず、防犯カメラも使えないです。

④清掃業者と未契約
⇒シルバーセンターと契約へのやり取りをしており4月からは開始してほしいと思っている

竣工時の写真


外観
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玄関前(オートロック)
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集合ポスト・宅配ボックス
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階段
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ガスコンロ・廊下
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浴室
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トイレ&脱衣所&独立洗面台
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ハンガーフック
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ウォークインクローゼット
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室内
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ロフト
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このアパート関連では気になることも色々あるので落ち着いたらそちらについても書いていきたいと思います。

コメント

  1. Libor より:

    Cool ですね。 おめでとうございます!

  2. ヨッシー より:

    ありがとうございます。
    これからもよろしくおねがいします。

    > Cool ですね。 おめでとうございます!

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