概要
今回は「3棟目アパート」についてスケジュールに関する内容を記載します。
※金額・収支に関する内容はこちらになります。
スケジュール
| 項目 | 日程 | 私 | 業者 |
| 工事請負契約 | 3月19日 | ○ | ○ |
| プラン検討 | 4月19日まで | ○ | ○ |
| 金消契約 | 4月9日 | ○ | ○ |
| 土地決済＆融資実行 | 4月16日 | ○ | ○ |
| アスファルト撤去 | 4月末迄 | ○ | |
| 地盤調査 | 5月上旬 | ○ | |
| 建築確認申請 | 5月下旬～6月中旬 | ○ | |
| 地盤改良工事 | 7月上旬 | ○ | |
| 建物着工＆融資実行 | 6月17日 | ○ | ○ |
| 基礎工事 | 7月上旬～7月末 | ○ | |
| 外部配管 | 8月1日～8月10日 | ○ | |
| 建方工事 | 8月19日～9月17日 | ○ | |
| 造作工事 | 9月18日～11月13日 | ○ | |
| 内装・器具付工事 | 11月14日～11月28日 | ○ | |
| 賃貸募集活動 | 12月～ | ||
| 竣工内覧会 | 12月9日 | ○ | ○ |
| 工事予備期間 | 12月中 | ○ | |
| 完了検査申請 | 12月中 | ○ | |
| 建物表題登記申請 | 年明けすぐ | ○ | |
| 完成引渡＆融資実行 | 1月7日 | ○ | ○ |
| 建物保存＆抵当権設定登記 | 1月7日 | ○ |
プラン検討
建物の大枠については建築業者と合意して請負契約をしているので大きな変更はありませんが、4月下旬まで間取りや設備などについて建築業者と打ち合わせを進めます。
請負契約内容から金額の増減があった場合は後日精算します。
土地決済～基礎工事
4月19日に土地決済をしてからの瑕疵担保期間は3か月間となっております。
それまでに土地に関する瑕疵がないか確認できるところまで工程を進める必要があり今回のプロジェクトではここのスケジュールが少しタイトになっています。
具体的には地盤改良調査と基礎工事を行って地面を掘ってみて深刻な土壌汚染やガラなどが出ないか確認する必要があります。
従って基礎工事を7月中旬頃までに開始しないといけないです。
※ちなみに「1棟目アパート」は12月15日に「2棟目アパート」は11月12日頃に基礎工事完了したのですが「1棟目アパート」のほうはよく繁忙期に間に合ったなと思います。
アスファルト撤去
地盤改良工事に取り掛かるためには土地のアスファルトを撤去しないと行えないです。
今回アスファルト撤去は私のほうで業者を探す必要がありますがここ最近は金融機関への対応などバタバタしていたのでアスファルト撤去の見積もりをまだ取っていません。
進捗管理の観点から言うとアスファルト撤去業者が見つからず撤去が遅れることで工程全体が遅延となるリスクをはらんでいるので私が早急に動かないといけないです。
地盤調査
費用に大きく影響を与える地盤調査です。
ここで地盤改良の必要が発生する場合は地盤改良工事の費用と工程が発生します。
最初から地盤改良工事が発生するものとして工程表を作っています。
仮に地盤改良工事が発生するとなった場合は建築業者にお任せしちゃうか私のほうで地盤改良業者を探す必要が発生します。
仮に私が探す場合でも地盤調査の結果を受けて最適な地盤改良工法を選択する必要があります。
費用面で考えるとピュアパイル工法でいいかな？って思っています。
※以前地盤改良をした際の費用は下記でした。
柱状改良工事の場合：約300万円
鋼管杭工事の場合：約380万円
ピュアパイル工事の場合：約200万円
賃貸募集活動
11月になったら募集活動を開始しようかと思います。
仲介業者としても建物の写真などをある程度見たり撮れる状態でないと動きも重いでしょうからこの辺りがベストかと思います。
竣工内覧会
スケジュールに余裕があるので12月初旬には確認できるとのことでした。
建物表題登記申請
建物の所有者が、建物の完成後１カ月以内に申請しなければいけないものです。
代理で登記可能な人は「土地家屋調査士」ですが今回は自分で行う予定です。
申請にはCADなど専門ソフトが必要だという話も聞くのですが建築業者の担当者に聞いたところ下記のような感じでした。
手書きでも大丈夫ですよ。ただ図面などを書く際のペンなどの指定もあったりするので法務局などで確認してください
建物保存登記を行うためには表題登記を行っていないと行えないので年明けすぐに登記される必要があります。
表題登記はクロスや水周りが設置されて足場が外れたぐらいのタイミングでできますよ
完成引渡予定
引き渡しは来年の1月7日を予定しています。
建物保存＆抵当権設定登記
こちらは金融機関にて残金の融資を受けて建築業者へ支払ったタイミングで保存登記と抵当権設定登記を行います。
法的には登記の義務はないのですが現実的には登記しない人はいませんし、金融機関は抵当権設定をしないといけないので金融機関が指定する司法書士に全てお任せするしかないです。
通常は引き渡し日に金融機関が残代金の融資を受けて建築業者に残代金をお支払いして、同日に建物保存登記と抵当権設定登記をするのでこちらも来年1月7日を予定しています。
建物完成をいつにするか？
上記スケジュールは土地の瑕疵担保責任期間の関係で基礎工事まではタイトに行いますがそれ以降はかなりゆったりしたスケジュールです。
建築業者に急いでもらえば11月下旬～12月上旬に引き渡ししてもらうことも可能なスケジュールでした。
ここで検討すべき内容は引き渡し＆表題登記を「年内にするか？」「年明けにするか？」というものです。
年内引き渡しのメリット
引き渡しは1日でも早いほうが収益もすぐに発生します。
土地決済時に土地代金として1800万円、建物着工時に建物代金として6400万円の融資を受けますが収益が発生するまでは借入利息のみが発生し続けるので借入してから引き渡しまでは極力短いほうが余計な費用は抑えられます。
従って引き渡しを早めてもらったほうが余計な費用を抑えられます。
年明け引き渡しのメリット
固定資産税額が軽減されます。
固定資産税の仕組みとしては1月1日時点で所有する資産に対して発生します。
年内引き渡しとした場合
2020年1月1日時点で土地と建物に対して固定資産税が発生します。
※ただし宅地の固定資産税については1/6に、都市計画税については1/3に軽減されます。
年明け引き渡しとした場合
2020年1月1日時点では更地状態のため土地のみに対して固定資産税が発生します。
※ただし土地の固定資産税、都市計画税については軽減措置はありません。
あくまで私が計算した限りなので間違いがあるかもしれませんが年明け引き渡しとしたほうが固定資産税は13万円くらい軽減されます。
固定資産税は軽減されるといっても13万円程度なので引き渡しを1か月早めてもらったほうが1か月早く収益が発生するので収益的には年内引き渡しのほうがいいと思います。
むしろ個人的に年明け引き渡しとしたい理由は建物竣工年月を2020年1月とできるからです。
募集をするうえで「2019年築」のアパートと「2020年築」のアパートのどちらが反響を得やすいかは言うまでもないことだと思います。
（売却する際も同様です）
まとめ
スケジュールに関してはかなりゆったりしたものですので遅延は発生しづらいと思います。
年明けの引き渡しとした場合は繁忙期まで時間があるのでほぼ確実に繁忙期が終わるころには満室になっているのではと思います。
アスファルト撤去に関しては私のタスクですので建築業者に迷惑かけないよう動いていかないといけないです。
年内引き渡しと年明け引き渡しに関してはメリット・デメリットを考慮した結果、年明け引き渡しのほうがメリットが大きいと判断しました。
ブログを書き終えて
たった今、ブログを投稿しようとしたところで建築業者の担当者とスケジュールについて電話しました。
ヨッシー様、引き渡しについては年明け引き渡しをご希望でしたよね？
はい。固定資産税が軽減されるのと2020年築となるのが大きいです
その件でご相談があるのですが・・・
担当者から出た相談事というのがスケジュールに関することで私が予想だにしてない内容でした。。。
まだ確定情報というわけではなさそうなのでブログには書きませんが状況が分かり次第ブログに書こうと思います。
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