概要
「3棟目アパート」について契約に関する内容がほぼ固まってきたので金額・収支に関する内容を公開します。
金額
金額については過去のブログに記載した内容のおさらいとなります。
土地価格
購入価格は5150万円でした。
ちなみに売出価格は5180万円です。
購入に際してはライバルが先に満額で買い付けを入れてきたので私も満額で買い付けを入れざるを得ませんでした。
ただ契約直前に土地の一部を「区有通路」として区に寄付する話などが持ち上がってきてそれを理由に30万円指値して5150万円で購入しました。
角地で道路付けは中々良く平米単価は36万円（坪単価118万円）程度なので悪くない金額だったと思います。
建物価格
前回ブログに記載しましたが請負金額は5800万円でした。
平米単価は23万円程度でした。
私が「1棟目アパート」を建てた時の平米単価は24万円強でしたのでその時より安いです。
「1棟目アパート」は規模が大きかったので建築単価は下がりますし、消費税還付を受けて建物価格がかなり戻ってきたことを考慮しての単価ですので実質的には今回の請負契約のほうがかなり安いです。
融資条件
先週金曜日に横○銀行から正式に融資決定した条件がこちらです。
融資金額：8200万円
金利：0.97%
融資期間：35年
こちらはまだ金消契約が済んでいません。
未だに納税証明書等の書類などの提出を求められたりしていますがもう今後否決されることはないとの事です。
収支
賃料収入
概算ですが1部屋7万円を想定しており12部屋なので月額84万円、年額1,008万円の収入を想定しています。
利回り
単純に土地＋建物価格の合計は10,950万円です。
従って単純な表面利回りは9.2％となります。
現在はこれから発生するであろう税金など全ての諸費用を計算していますがMAXでも12,000万円程度になると思います。
一番不確定要素が強いのは地盤改良が発生した場合ですが過去に共同住宅が建っていたので発生しない可能性が高いと思っています。
返済比率
上記でも書きましたが月額賃料収入は84万円を想定しています。
金融機関への支払いは月額約23万円です。
従って単純な返済比率は27.3％です。
12部屋中4部屋埋めればとりあえずキャッシュフローは出るのでまずは4部屋入居を目指します！
キャッシュフロー
他に支払いがなければ月額収入84万円－支払23万円＝毎月61万円が通帳にたまっていくことになります。
10年後売却時の利益
シミュレーションツールを作っているので数字を入れれば売却した場合に想定される最終利益を確認することができます。
条件としては年間賃料１％下落、入居率95％で計算して運営費は自主管理の実態に合わせて計算しています。
利回り7％で売却時の利益：7418万円
利回り8％で売却時の利益：5780万円
利回り9％で売却時の利益：4506万円
利回り10％で売却時の利益：3487万円
今回せっかく低金利で借りられたのでずっと所持していても良いと思います。
まとめ
土地は満額近い金額で購入せざるを得ませんでしたが建物や融資は納得いく条件で契約をすすめられそうで収支はかなり安定しそうです。
これが「絵に描いた餅」となるかどうか竣工後に改めて検証しようと思います。
次回は「3棟目アパート」のスケジュールに関する内容を記載します。
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