金消契約締結!借り換えによるメリットは?

2棟目アパート運営

概要

本日「2棟目アパート」の融資借り換えに関する金消契約を行ってきました。

借り換えに伴ってどの程度メリットがあるのか記載します。

借り換え概要

現在はS武信金で融資を受けていますが横○銀行に借り換えすることになりました。

金利は現在約1.49%程度ですが借り換え後は0.97%になります。

借り換えに伴う費用

項目 金額 対象金融機関
違約金 約210万円 S武信金
担保抹消手数料 5.4万円 S武信金
取扱手数料 10.8万円 横○銀行
契約書印紙代 10万円 横○銀行
登記費用 約64万円 横○銀行
司法書士報酬 約5万円 横○銀行
合計 約305万円

ということで借り換えに伴って300万円以上余計な費用がかかります

毎月返済額

借り換えに伴って毎月の返済額は約51万円から約48万円になり約3万円下がります

借り換えに伴うメリットは?

300万円かかってしまう借り換え費用を吸収するには300÷3=100か月≒8.3年かかるということです。

つまり8年以内に売却※してしまうと費用のほうが高くついてしまうということですね。

返済期間は残り34年ありますので8年以上保持し続ければメリットのほうが大きくなります

ちなみに借り換えに伴う費用は経費として扱えます。

※売却時には後述しますが違約金がかかります。

「2棟目アパート」は長期保有必須

「1棟目アパート」は部屋が狭かったりプロパンガスだったりするので長期保有するつもりはあまりないのですが「2棟目アパート」は立地もよく募集しやすいと思っているのである程度長期的に保持しようと思っています。

あと物件の規模が大きすぎるので築10年頃に売却しようと思っても建物の残存期間が12年しかないのである程度高利回りで売却しようとしてもその時の融資状況にもよりますが購入できる人は相当限られるので売却しづらいと思っています。

あと旗竿地なので隣の土地が万が一売却されたときに購入できれば資産価値は大きく上昇するので密かに狙っています。

「2棟目アパート」についてはこのような状況なので長期的に保有することを考えれば低金利な金融機関に借り換えるのはメリットが多いと感じているので横○銀行からの借り換え提案に乗ることにしました。

仮に34年間借り続けた場合は上記費用を払っても850万円くらいプラスになる計算です。

この頃は私も高齢者になっているので売却して不動産賃貸業から引退してのんびり過ごすのもアリかもしれません。

あと先ほど横○銀行と金消契約にて「繰り上げ返済」について説明を受けたのですが、0.97%は5年固定金利なのですが、5年固定期間が終わったあと仮に変動金利に切り替えても「繰り上げ返済」をした場合は残債の2%が違約金としてかかるみたいです。

従って「2棟目アパート」については長期保有することを前提に運営しようと思います。

借り換え手続

本日14時に横○銀行で借り換えの金消契約を締結する予定でした。

納税証明書を取得

個人と法人の過去3年間において税金の滞納がないことを証明するために所得税・固定資産税などの領収書を全部出す必要があったのですが3年前の所得税を払った領収書が見当たりませんでした。

仕方がないので本日居住地の税務署へ行って納税証明書を取得するために行ってきました。

過去に渡って税金の滞納がないことを証明してくれます。

納税証明書が取れない!

ところが納税証明書が取れませんでした。

取得しようとした納税証明書は「その3の2」というもので過去に渡って未納がないことを証明するものです。

ところが平成30年度の確定申告が終わったばかりで税務署自身が大量に持ち込まれた確定申告書を捌き切れていないのと、私自身が転居を繰り返していて毎年管轄の税務署が異なるため取得するためには転居前の管轄の税務署に「住所移動届」を出したうえで時間が多少かかるとのことでした。

本日中に納税証明書が取れないとマズイです。。。

仕方がないので横○銀行の担当者へ連絡しました。

ヨッシー
ヨッシー

かくかくしかじかで納税証明書が取れません。

そうですか・・・

未納がないことを確認できないと融資実行できません。

とりあえず14時に来てください。

その後自宅へ戻って所得税の領収書を探しましたがやっぱりありませんでした。

※ちなみに子供に無理やりこのような文字を書かせて税務署に貼りだしていましたが何とも言えない気持ちになりました・・・。

法人の登記簿謄本と印鑑証明書を取得

個人の印鑑証明書はコンビニでも取れる時代になりましたが法人の謄本や印鑑証明書は法務局まで取りにいかないといけないです。

ただオンライン化によって全国どこの法務局でも取れるので近くの法務局で取ってきました。

横○銀行で金消契約

最後に取得した証明書を持って横○銀行で金消契約をしてきました。

S武信金で借りている残債+借り換えに伴う費用(約300万円)で合計16,000万円近い契約となります。

最初にS武信金で借りた金額がやはり16,000万円でしたので竣工後1年間かけて返済していた残債がまた元の金額に戻ってしまいました。

納税証明書が取れない件については横○銀行の担当者と一緒に税務署に電話をかけて改めて確認しましたがやはり納税証明書「その3の2」は暫く取れないみたいです。

ただ今回必要なのは平成28年度の所得税がちゃんと収めているかどうかです(金額は1万円ちょっと)。

その場合は「納税証明書「その1」を取ればピンポイントに平成28年度の未納があるか調べることができる」との事でした。

月曜日に改めて「管轄の税務署に行ってその場で「住所移動届」を書いて提出してくれ」との事でした。

管轄の事務所としては「平成28年度の管轄税務署に問いあわせて納税証明書「その1」を出すことは可能」とのことでした。

それ以外でも妻の銀行口座の現物確認をさせられたのですがネットバンキングに妻のパスワードでログインできずかなりバタバタしましたが一応契約自体は完了しました。

書類不備によって万が一融資が出ないことになっては大変なので今日はかなり精神的に疲弊しました。

まとめ

というわけで借り換えについてはおおよそ8年以上借りればメリットのほうが大きくなりますが、「繰り上げ返済」時には違約金がかかるということもあり長期保有することが確定的になってきました。

従って運営する場合でも長期保有を前提に設備投資などをしていかないといけません。
短期保有前提でしたら多少設備が傷んでも売却しちゃえば問題ないですし

金消契約は一応済ませましたが未納であることが証明できていないのでまだ少し心配しています。

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