最悪のタイミングでの退去発生!

2棟目アパート運営

10連休の過ごし方

サラリーマンの皆様にとっては明日から待ちに待った10連休なのでしょうか。

私の場合は365連休みたいなものなので祝日が続くのは憂鬱でしかありません。

特に業者や役所関係は休みになるので仕事に支障が出ますし、旅行しようにも高額で出かける気にもなりませんし、私が住んでいるマンションは平日昼間は静かですが休日となると子供達の遊ぶ声が結構ウルサイので早く10連休が去ってくれるのを待つのみです。

私自身の予定も前の職場の同僚の引っ越しを手伝うくらいであとは大きな予定を入れていません。

後述しますが仲介業者周りをしたり物件の清掃をしたり「3棟目アパート」の打ち合わせが入っていますが妻も実家へ帰ってしまうので自宅で独りのんびり過ごそうと思います。

ただ法人(2社)の確定申告を5月末期限で行わなければならず、今のところ全くやっていないのでGWは会計ソフトと格闘しないといけないです。

概要

昨年春に竣工した「2棟目アパート」で本日2回目の退去者が出てしまいました

最悪のタイミングでの退去

今回退去となる入居者の契約開始日は去年の3月17日で退去日は5月25日です。

せっかく新築で入居したのに入居1年ちょっと退去となってしまい、しかも繁忙期を外れた時期での退去ということで最悪です。。。

特約で「入居開始から1年未満での退去」の場合は違約金を設定していますが、短期解約期間をギリギリ外れたタイミングで退去されるケースが多いです。

今後は違約金が発生する条件を「入居開始から2年未満での退去」に変更するかもしれないですが、そうしたら2年経過時に更新料の発生も重なるので退去が続出する気もします。

募集手続き

3月下旬に初の退去が出た部屋については空室期間わずか3日で入居開始となりほぼ費用負担がありませんでした。

今回については繁忙期を完全に外しているので厳しいかもしれません。

仲介業者へ募集依頼

早速退去した部屋の募集資料を作って仲介業者へ募集依頼メールを一斉送信しました。

賃料は新築時と同額にして礼金1を設定しましたが反響が薄いようなら礼金0にする予定です。

ちなみに部屋はウォークインクローゼットとロフトが付いている2階の部屋で天井高も高く開放感があるので決まりやすいと思います。

ただフローリングやアクセントクロスをかなり遊んでいるので落ち着いた部屋を好む方からしたら敬遠されるかもしれません。

ウ○コミへ登録

前回はウ○コミへ登録する間もなく決まってしまったのですが今回はウ○コミへ登録しようかと思います。

ただ先日「1棟目アパート」の部屋がウ○コミ経由で成約したのですがエージェント(仲介業者)の対応にかなり不満がありました。

具体的にはこのような感じです。

①入居希望者が申込書を書いてもオーナーに送ってこない
②重説、契約書を作ったことがないのでフォーマットを送ってくれと言われる
③契約締結後も身分証明書や勤め先や緊急連絡先など何も送ってこない
④仲介手数料として賃料+共益費消費税を請求してきた

④については今日の話なのですが宅建業法では賃料の1か月分プラス消費税までしか請求してはいけないので共益費まで請求するのは違法です。
(ちなみに共益費は10000円)

無知なオーナーに対して確信犯的に請求してきているのか単なるバカなのかわかりませんが「金額が異なるようでしたらご教授いただければ幸いです」と保険のようなことを言って請求してきているので多分確信犯だと思います。

たまたま「1棟目アパート」の担当エージェントが残念だっただけだと思うのですが別のブロガーさんもウ○コミのエージェントの低レベルさについて嘆いている人がいたのでウ○コミで募集することに若干躊躇します。

新規仲介業者の開拓

ちょうど明日からGWで暇なので物件周辺の仲介業者でまだアポを取ったことのない業者や少し疎遠になっている業者に挨拶周りに行こうかと思います。

GW中ですと多少は動きがありますのでGWの前半に挨拶周りをすれば業者の印象に残るでしょうからそのままお客さんに紹介してもらえるかもしれません。

まとめ

というわけで最悪のタイミングでの退去が発生してしまいました。

今回は繁忙期を外しているので積極的に募集活動をしないと厳しいかもしれません。

既存の付き合いがある仲介業者以外にも積極的にコネクションを取ろうと思います。

繁忙期を外していても気合を入れて募集活動をしているオーナーとそうでないオーナーでは成約までの日数はかなり違うと思っています。

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