アパートの自主管理状況について

2棟目アパート運営

概要

今回は「2棟目アパート」の自主管理状況を2カ月ぶりに記載します。

自主管理or委託管理

赤井誠さんが自主管理と委託管理についてコラムを書かれておりそれぞれのメリット・デメリットについて述べられています。

結局のところ自主管理をするか管理委託をするかってオーナーがどういう働き方を目指すかによるのでどっちが正解ってないんですよね。

管理委託

自分の自由時間を確保したい方や売上&利益拡大を進めたい方向け。オーナーは経営に専念する。

実際は面倒だったりよくわからないのでとりあえず管理会社に全部任せちゃうという方が大半だと思いますが・・・

自主管理

キャッシュフロー最大化&経営安定化をはかりたい方向け。経営、実務など色々なことをやりたいかたに適してる。

私は完全にこちらになります。別に資産○億、年間家賃収入○千万円とか目指していないので。


コラムの中で赤井さんが入金確認&代位弁済請求が手間だと書かれていますが、こちらは入居者の口座から自動引き落としされて引落有無に関わらず保証会社から確実に振り込まれるタイプの保証会社に切り替えれば入金確認&代位弁済請求作業は完全になくなります。

募集依頼&停止依頼についても私の場合は付き合いある仲介業者に一斉メールをするだけですので特段負担にならないです。業務効率化をすることで煩わしい作業から大分開放されると思います。

私が一番自主管理で困るのが長期間物件管理エリアから離れるときですね。

赤井さんの場合も海外中に台風で屋根が吹き飛んだりしたみたいですが対応してくれる家族が居るのは単純に羨ましい限りです。

ガイアの夜明け

働き方といえば「ガイアの夜明け」が話題になっていたので先ほどYouTubeで観ました。

大戸屋の働き方改革について特集されていましたが「ブラック」とか「社長がパワハラ」とか散々叩かれていて「レオパレスみたいな告発番組みたいになっている」との事でした。

ですが実際に観てみたらレオパレスみたいに組織ぐるみで犯罪してたとかではなく、社長も店長も色々と問題点はありましたが大戸屋が好きという根っこの部分は一緒で何とか残業時間を削減していこうってもがいている最中って感じで大戸屋に特段悪い印象は持ちませんでしたけどね。

隣地植栽問題の対応状況

以前から隣地からの植栽が越境してアパートの外溝に落ち葉をまき散らしていたのですが結局隣人の方が配慮して頂いて植栽自体を切って頂きました。

ここまでしなくても・・・とも思いましたが枝だけ切ってもすぐに伸びて周りに迷惑をかけるぐらいなら切ってしまうという判断だったみたいです。

ゴミ問題の対応状況

入居者のゴミ捨て問題のマナーは以前よりは良くなりましたがまだ徹底できていません。

下記のような燃えるゴミやプラスチックゴミは有料の袋に入れて出すことになっているのですがこれだと自治体が回収してくれないので私のほうで有料の袋に移し替える手間が発生します。

しかもタチが悪いことに入居者を特定するような手紙などが一切入ってないので誰が出したかわかりません。(もしかしたら確信犯?)

土間コンクリート状況

土間コンクリートは掃除をしないと汚れます。

最後にやったのが2カ月前だったのでこんな感じでコンクリートが薄汚れています。

目地の右が掃除したところで左がまだ行っていない状態です。

色が明らかに違いますよね。

最終的に掃除後はこんな感じで綺麗になりました。

今までは自分の物件の土間コンクリートがどういった形で仕上げてあるのか気にしてなかったのですが最近やたらと気にするようになりました。

私のコンクリートは表面を『ハケ引き仕上げ』といううっすら線が入ったような状態で滑らかに仕上げています。こうすることで雨の日に転倒防止となります。

あとはこのような感じで一定間隔で『目地』と呼ばれる遊びを入れています。

この目的はコンクリートって寒暖によって膨張してしまいそれによってヒビが入ってしまうのですが目地があればそこで膨張を吸収するのでヒビが入るのを防げます。

私が建てたアパートの土間コンクリートでも目地が入っていないスペースはほぼ例外なくこのようなヒビが入ってしまっています。

次回物件に行った際はこちらのヒビを埋める作業をやろうかなと思ってます。

コンクリートの角を接写した写真ですが角が斜めに仕上げられているのが確認できると思います。

これは『面取り』と呼ばれる作業でこれをやっておいてくれるとこのうえを踏んだりした際に角が取れるのを防いでくれます。

私の「1棟目アパート」の階段においても上の段は面取りしてくれているのですが下の段が面取りしてないのでその部分がボロボロになってしまっています。。。

こちらもどこかのタイミングで補修しないといけないと思ってます。

宅配ボックス水漏れ問題

実は先日の台風19号で都内でもすごい大雨に巻き込まれましたが、翌日現地へ行ってみると宅配ボックスの中がこのように水漏れを起こしていました。

建築会社に状況を問い合わせてみました。

ヨッシー
ヨッシー

宅配ボックスが水漏れしてるんですけど

 
建築業者

あの製品って防滴仕様なのでそもそも完全に水を防ぐ仕様じゃないんですよ。

NASTAのプチ宅なのですがホームページでも確かに完全に水は防げず濡れにくい設計となっていると記載されていました。

今後プチ宅を導入する際は庇などの下に置くなど雨ざらし環境に設置すべきでないと思います。

とはいえ設置してしまったものは仕方がないので防水処置をする必要が出てきました。

業者と私とで現地へ行ってボックスの外からホースで水を撒いて水漏れ状況を確認したところ確かに水が滴り落ちてくるのを確認できました。

その後調査を続けるうちに宅配ボックスのありとあらゆる隙間や穴から水が入り込んでくることがわかりました。

やはりそもそも水を防ぐ仕様ではなかったみたいです。

対応としては黒い出っ張っている穴(隣との連結部分)を切ってコーキングで塞いだうえで防水テープを貼ることにしました。

幸い建築業者が対応してくれたのでおそらく水の侵入は防げたと思います。

建築業者を選ぶ際はアフターをしっかり対応してくれる業者がいいなって感じます。

側溝の砕石入れ替え

アパートの外溝に砕石を入れて綺麗な感じだったのですが年月と共に砕石の間には土が入り込みそこから雑草が生い茂りゴミや落ち葉などが溜まり非常に見栄えが悪くなっていました。

そこで重い腰を上げて砕石を一度全部撤去して

うえから新しい砕石を入れたり元々の砕石を洗って再度入れ直す作業を2日かけて行いました。

外溝の面積が広いと掃除や管理が大変です。。。

隣人ブロック塀の掃除

こちらはアパート竣工直後の画像なのですが隣人との境界ブロックが黒ずんでいて非常に見栄えが悪いです。

コンクリートブロック自体を積み直したかったのですが隣人の所有物ですのでどうしようもなかったです。

ただ私にはケルヒャーという武器があるじゃないか!と気づきました。

というわけで高圧洗浄機で掃除すると案の定黒ずんでいたブロック塀が白かった姿を取り戻して大分見栄えも良くなりました。

ちなみにケルヒャーで掃除をしていたら近所のおばさんが物珍しそうによってきたのでウルサイってクレームでも言いに来たのかと思ったのですがそうではありませんでした。

ケルヒャーおばさん

それってケルヒャーですか?

ヨッシー
ヨッシー

そうですよ。

すごい静かでビックリしました。

ケルヒャーってウルサイでしょ?

最新型なんですか?

ヨッシー
ヨッシー

最近買ったので多分そうだと思います。

年末なので私も買わなきゃって思って色々調べてるんですよ。

わかったら型番教えて頂いてもよろしいでしょうか?

ヨッシー
ヨッシー

K3サイレントってやつです

あーあれね。

チェックしてるのでわかります。

その他色々と質問して帰っていきました。

2階の部屋退去

そんな「2棟目アパート」ですが先日残念ながら退去通知が来てしまいました。

理由は「通勤時間が大変で更新を期に退去する」とのことで距離的な問題はどうしようもないので仕方ありません。

こういうケースの場合、更新料無料などにして無理やり入居を続けてもらっても根本的な解決にならず繁忙期外に退去されると返って痛いので繁忙期のうちに退去してもらって次の入居者を見つけたほうがお互いによって良いです。

まとめ

というわけで「2棟目アパート」の自主管理状況について記載しました。

冒頭でも書きましたが私は経営、実務など色々なことをやりたいタイプなのでこういった泥臭い作業も自分のスキルアップにつながると思ってやっています。

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