概要
建築中の「3棟目アパート」の件ですが以前からブログに書いておりました建築基準法改正施行が決まりました。
それによって再び方針がブレ始めている心情について記載します。
東京五輪チケット
本日東京オリンピックのチケットの当選発表されましたね。
私と妻それぞれでチケットの抽選に申し込みました。
私は開会式と閉会式と柔道と陸上競技のメダルが決まるレースを中心に申し込みました。
というわけでサイトにアクセスして2時間以上待った当選結果ですが・・・
はい。あえなく全て落選でした・・・
妻の結果を待つのと再販に期待するしかないですね。
建築基準法改正施行
さて建築中の「3棟目アパート」ですが私自身としては建築プランについて納得しておりますが、建築業者とまだ合意していない状況でした。
現在は業者側で構造上や法規上のチェックを行っておりそちらが問題なければ私としては合意するつもりでいました。
当初は4月上旬にプラン合意するスケジュールだったのですが延びに延びてしまったのが幸か不幸だったのかわかりませんが以前からブログに書いていた建築基準法改正施行が決まりました。
以前ボリュームチェックを行って頂いた建築士からこのような情報を頂きました。
国土交通省より6月25日から建築基準法の改正が発表されています。これで準防火地域の建蔽率+10％が可能になります！
— わん🐶一級建築士📐 (@SyqkvoIWnrTVNeK) 2019年6月19日
要は25日以降は準防火地域において準耐火建築物を建てる場合は建蔽率が10％緩和されます。
角地緩和との併用も可能です。
従って今回の土地については標準の建蔽率60％ ＋ 角地緩和10％ ＋ 準耐火構造による緩和10％ ＝ 建蔽率80％の建物が建てられることになります。
現行のプランは建蔽率70％（標準60％＋角地緩和10％）の範囲内でプランを考えていたので制限が緩くなります。
ちなみに建築士に行って頂いたボリュームチェックの結果が現在も建物の概要になっています。
色々試行錯誤しましたが結局この概要の建物が一番大きな建物が建つ判断に至っています。
方針がブレる施主は迷惑
10日ほど前にブログで「建築基準法改正施行は待たない」と記載しましたが実際に建築基準法改正施行が決まったので気持ちが揺らいでしまっています。
建築基準法改正施行は待たない判断した理由と現在の心情はこちらになります。
理由①：法改正延期による更なる遅延
ブログを書いた時点では建築業者の関係者の見解として「延期となる可能性があるのでは？」と言われており不確実な情報をもとにスケジュールを引き延ばすのは現実的ではなかったので現行法で進める前提で話を進めていたのですが実際に施行が決まってしまったというわけです。
理由②：現在の建物プランに概ね満足
準耐火構造による緩和10％の適用を得たとしても現在業者と検討している建物プランを抜本的に見直すことはしません。
特に3階部分の部屋については斜線制限の影響をモロに受けてしまい斜線をギリギリ交わすプランになっているので3階部分は全く変更できないと思っています。
従って1階と2階部分だけ現在の建物概要を活かしつつ少し広げられないか検討できないかな？と考えています。
具体的には現行プランの専有床面積はこのような感じです。
1階：約86平米
2階：約86平米
3階：約83平米
こちらの1,2階部分を若干広げられないかと思っています。
希望としてはこれぐらいのイメージです。
1階：約91平米
2階：約91平米
3階：約83平米（変更なし）
あとは共用廊下を当初は共用廊下を全面壁にして内廊下のようにする想定でいたのですがこの場合は廊下幅を1.2M確保する必要があってやむを得ず腰壁に変更しました。
腰壁の場合だと廊下幅は75センチでよくその分の建築面積を室内に割り当ててたのですが建蔽率に余裕がでたので全面壁に戻そうかな？と思ってます。
【全面壁の例】
こんなに格好よくはならないですが・・・
【腰壁の例】
腰壁だと外から共用廊下に容易に入られてしまうので外からメッシュフェンスで覆う方針なのですが少し抵抗がありました。
というわけでこんな感じにできないか業者に打診しています。
理由③：歪な建物のデメリット
上記でも書きましたが極端に歪な建物にするつもりはなく若干1,2階の面積を増やせないか検討したいです。
理由④：関係者へ迷惑をかけられない
こちらに関しては迷惑をかけまくりです・・・。
私としては法改正の施行が決まったら検討したいとはずっと訴えていたのですが、建築業者としたらプラン合意できそうだったのに施主の気が変わって再検討を繰り返されるのは迷惑以外の何物でもありません。
私は元SEですがシステム開発(ウォーターフォール)と建築の流れって結構似ていてシステム開発は「要件定義」⇒「基本設計」⇒「詳細設計」⇒「製造」⇒「テスト」といった工程を経てリリースされるのですが、ユーザーの心変わりで仕様変更されることは普通にあります。
そういった際に「基本設計」での設計変更ならまだ製造着手前なのでいいのですが、「製造」や「テスト」工程で仕様変更をされるとプログラム変更が入るので他機能への影響やテストのやり直しなどメチャメチャ大変になり正直ふざけんなという気持ちになります。
私の場合はいわゆる「設計」段階での修正を繰り返している分、まだマシだと思いますがユーザー（施主）側の方針がブレて仕様変更を繰り返してしまう残念なことを繰り返して業者に迷惑をかけていると反省しています。
一応業者に相談したのですが納得はして頂けました。
設計の責任者と相談したのですがヨッシー様がモヤモヤしたまま着工しても後悔されるでしょうから再検討したほうが良いとの事でした。
ただ設計部の意見としては実際に施行されてからでないと行政に相談の予約などもできないのでプランの検討は法改正施行後の25日以降とさせて頂きたいとの事でした。
あとは金融機関にもスケジュール遅延について結構ウルサク言われており先日も「8月着工ですか・・・」と渋々納得してもらった経緯があります。
今回の法改正施行を待ってからプランの再検討を行えばさらに1カ月は竣工が遅れると言われており金融機関に対しては謝り倒すしかないです。
法改正施行を待つデメリット
建蔽率80％になることで希望の建物に近づく可能性がありますが当然デメリットもあります。
更なる遅延
更に竣工が1カ月遅延することで業者からは口頭ベースで2月18日竣工と言われています。
さすがにこれ以上遅れると繁忙期に建つか怪しくなってきます。
竣工が1カ月遅れるだけで収益発生も遅れます。
土地の瑕疵担保責任を問えない
土地の瑕疵担保責任を問える期限は7月16日です。
業者からもこのように言われました。
今回のことで土地の瑕疵担保責任期限までに土地の瑕疵を発見することは困難になりますので万が一ガラなどが出た場合はヨッシー様にリスクを負って頂くことになるのでその点はご了承ください。
ガラが出た場合でもおそらく数十万円の追加費用負担で済むでしょうからここは施主のリスクとして受け入れるしかないです。
まとめ
というわけでスケジュールが遅延しまくっているのが幸いしたのか？建築基準法改正施行が決まってしまいそれによってさらに方針がブレるという状況におちいっています。
設計さえ終わってしまえばあとは建ててもらうだけなので私は口出しすることはあまりないと思いますが施主のワガママに振り回されて色々な関係者に迷惑をかけてしまっている話でした。
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