概要
ネットで土地情報を検索していたところ非常に高利回りが狙えそうな土地を見つけました。ざっと検討した限りでは利回り10％を狙えるかもしれません。
土地概要
駅からの距離：徒歩5分坪単価：約110万円
建ぺい率：60％
容積率：200％
用途地域：1種中高層住居地域
価格：約7000万円
駅近で旗竿地でもなく綺麗な整形地なのに非常に坪単価が安いです。
土地の北側に8mの道路があるので北側斜線制限を受けずに３階建ての建物が建てられそうです。
私の見立てでは20平米で3階建ての18部屋のアパートが建てられるかもしれません。
土地・建物総額を1.6億以下に抑えれば表面利回りは10％を超えます。
良い点
特急が停車する駅から徒歩5分で3路線は使えそうです。悪い点
線路沿いの物件
⇒一番のネックはこれです。
とりあえず二重窓は必須だと思ってます。
それ以外でも可能な限り防音に配慮した建物にしたいです。
一応木造で考えていますが収支が合えばRCでも良いかもしれません。
既に買付が入っている
⇒ただ指値を入れていて売主が難色を示しているようなので私の希望通りの建物が入るようなら満額買付を入れれば受け入れられると思います。
時間がないのであまり検討する時間がありません。
解体費が高額
⇒既に買付を入れている人も解体費は引いて欲しいと要望を出しているようです。
古屋が２つあって１つは木造なのですがもう１つは鉄骨造のため費用が結構かかります。
今後のアクション
とりあえず付き合いのある仲介業者経由で建築会社にボリュームチェックの依頼をしました。「私が希望する建物が入るか否か早急に回答して欲しい」と依頼したのであまり時間がかからず回答を出すそうです。
私自身ボリュームチェックがあまり得意でないので想定通りの建物が入るかわかりませんがダメだった場合でも解体費を考慮した利回りが8%を超えるようなら買付を入れても良いと思っています。
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