検討してきた土地に対して嫁ブロック発動

3棟目アパート検討

概要

先日業者から良い土地を紹介されてここ1週間ほど検討してきた経緯を記載します。

紹介された土地

駅からの距離:徒歩2分
坪単価:130万円
建ぺい率:60%
容積率:200%
用途地域:近隣商業地域
価格:8000万弱

駅自体は微妙なのですが乗り継ぎがよければ新宿から電車で20分強で着くのと駅から実質歩いて1分くらいなのでいいかなと思っていました。
業者の見立てでは「うまくいけば15部屋入りそうでその場合は利回り7.5%は軽く超える」とのことでした。
路線価を調べたところ結構低くて坪単価130万円で買ってしまうと金融機関の評価額との乖離が結構出てしまうのが難点でした。
業者は「1割程度の指値なら応じてくれるかも」と言っていたので土地に少し指値をかけたりローコストの業者を使えば8%超えも不可能でないと思ったので非常に魅力を感じて妻と見に行きました。

現地を見た結果、嫁ブロック発動

現地へ着いたので駅周辺をチェックしましたが事前チェックの通り単身者が好むような店(スーパー、コンビニなど)はなく居酒屋だったりパチンコ屋だったり雑然としたお店がパラパラとあり正直微妙だなと思いました。
物件の隣はテナントビルが入っていてカフェや怪しいカラオケスナックのようなものが入っていました。
土地の場所はわかったのですが、隣同士の建物が密集しているのと旗竿地の奥に建てるので4方が建物に囲まれるかたちになるので開放感や採光などは全く望めない感じでした。
東側には朽ち果てそうな戸建てがありました。
一番マイナスだったのが間口の真正面が大きな寺と墓地でした。

図で書くと大体このような感じです。
2018_0427_005951AA.jpg

私としては周辺環境は相当マイナスだと感じましたが駅近というのは賃貸付けには有利ですし募集すれば問題なく埋まると思っていました。
近隣商業地域ですのであまり制限がなく建物が建てられるでしょうし、墓地の目の前なども考慮して指値にある程度応じてくれれば何とかなるかなと思いました。

ですが妻の反応はかなり微妙でした。
「墓地の前は嫌だ」「私だったら絶対住みたくない」「女性はここには住まないと思う」「パチンコ屋からの音が聞こえるので窓を開けられない」
妻がここまで微妙な反応をすることはあまりないので購入意欲は大分下がりました。
pose_ng_woman.png

用途地域を調べた結果、想定外のことが

自宅に帰ってから用途地域を調べたところ事前に聞いていた話と結構違うことがわかりました。

近隣商業地域と聞いていたが第一種中高層地域が大部分を占めていた

上記図の緑点線の上が第一種中高層地域で下が近隣商業地域でした。
ちなみに後からわかりましたが上の建ぺい率、容積率は60/200で下は80/400でした。

ほとんど第1種高度地区であった

上記図の緑点線の上が第1種高度地区で下が第3種高度地区でした。
これはかなり痛かったです。

第1種高度地区の場合、北側斜線制限をかなり受けてしまいます。
(主に北側隣地の日照保護や通風の確保、建物の高さ全体を一定限度以下に抑えるための制限)

図で書くとこのような感じになってしまい3階建てを建てようと目論んでいたのですが3階部分がかなり削られてしまい実質不可能だと思いました。
2018_0427_011136AA.jpg

業者にも上記について確認したところ「確認不足でした」とのことでした。

ちなみにこれが発覚する前に売主に指値を打診したのですが「値引きは一切しない」とのことでした。
指値に応じない理由は「南側の土地が今回売り出した土地より少し高く売れる目処が立ったから」とのことでした。

いやいや、南側の土地は間口が墓地でなく商店街に面してますし、用途地域も近隣商業地域ですし、旗竿地でもないじゃないですか・・・
と思ったのですが売主が応じないので仕方ありません。

というわけでここ1週間ほど検討していたのですがあえなく玉砕してしまいました。


コメント

タイトルとURLをコピーしました