3棟目アパート購入の検討

概要

サラリーマンを12月末で退職することが決まったのでそれまでにサラリーマンの属性を使ってもう1棟アパート購入できないかと動いてみることにしました。

現在の状況

現在2棟目のアパートを建築中で資金的な目途は大体見えてきました。
また、個人所有の区分が順調に売却できそうなので自己資金が大きく増えそうです。
従って3棟目を検討した際に自己資金として結構な額が用意できそうなことがわかりました。

①現時点での自己資金:約5200万円

②2棟目アパート用に捻出する資金:約1300万円

③来年1月に入ってくる現金:約3500万円

従って①-②+③=7400万円ぐらいは3棟目アパートの自己資金として使うことができます。

他の所有アパートについても残債が結構減ってきていたり、大きく自己資金を入れて購入したりしているので金融機関による評価でも多分債務超過にはなっていない気がします。

ですのでサラリーマンを辞めてもプロパー融資が取れそうな気もするのですがサラリーマンの属性もあればさらに融資は付きやすいでしょうから一応動いてみる次第です。

そういった事情から一応年内色々動いてみようと思いますが、融資が付きやすいという理由で条件の悪い物件を無理して買うことはしません。
基準としては新築で返済比率は40~50%以下に抑えられないようならとりあえずはいいかなって感じです。

業者へコンタクト

上記のような事情を業者へ伝えました。
2棟目のアパートを購入時に色々お世話になった業者にのみコンタクトを取りました。

その結果、築浅とか新築の完成済物件も色々紹介してもらいましたが、自分の希望物件には届きそうにありませんでした。
(新築で6%とか、築古で7%そこそことか・・・)

結局2棟目を購入したときも同じ状況に陥ったのですが完成済物件だとライバルも多かったり売主も強気で出していたりするので購入は無理かなって思いました。

従って業者には「2棟目の時と同じく土地と建築会社を探して建てる形でお願いしたい」と伝えました。
その結果、土地を色々紹介してもらいましたが一応下記3つが気になりました。

西東京市の土地

価格:約5000万円
駅徒歩:10分
坪単価:75万円

旗竿地のため長屋しか建てられず。
建てた場合、利回り7%台は狙えるが7.5%となると苦しそう。

西東京市賃貸住宅空室率:11.1%
西東京市利回り:7.0%

新宿から25分ほどで着きますが西東京市自体がマイナーですし、不人気路線で駅からも遠目なのでどうなんだろ?って思います。

府中市の土地

価格:約7500万円
駅徒歩:10分
坪単価:123万円

旗竿地だが間口4m以上あるのでアパートの建築も可能とのこと。
建てた場合、利回り7%台は狙える可能性があるとのこと。

府中市賃貸住宅空室率:12.4%
府中市利回り:6.1%

3物件の中では一番賃貸需要が高そうです。
賃料も高く取れそうです。
ただ土地が高いので総額も高くなりそうですし融資が付くか?ってところにもなってきます。
一番立地的には良さそうなのでアパートを建てた場合、どの程度の部屋が入るかなど確認をしています。

日野市の土地

価格:約6000万円
駅徒歩:5分
坪単価:80万円

旗竿地のため長屋しか建てられず。
建てた場合、利回り8%近く狙えるとのこと。

日野市賃貸住宅空室率:16.2%
日野市利回り:8.2%

駅から近いのは魅力ですが他の物件に比べると空室率も利回りも悪く長期的にはどうなんだろう?と思います。
新宿から乗り換えなしで30分で着くので利便性もそこまで悪くないとも思うんですけどね。
八王子とか大学がいっぱいありますし。

とりあえずこれだ!ってのはありませんがどの土地も悪くはないと思っているので引き続き検討していきます。

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