検討してきた土地に対して急展開あり

3棟目アパート検討

概要

ここ数日検討している土地について急展開がありました。

検討してきた土地に対して嫁ブロック発動

前回のおさらい

検討していた土地は下記になります。

20180428_2.jpg

上記図の①の土地を紹介された

近隣に墓地などがあり妻が難色を示す

近隣商業地域と聞いていたが調べたところ第一種中高層地域だった
緑線より↑が第一種中高層地域、↓が近隣商業地域

一種高度地区のため3階建ては事実上不可

①~③は同じ売主である

①と②両方購入を検討

その後、私のほうでも調べたら②の土地も売却予定ではあったがまだ売却は決まっていないようでした。
そこで業者にコンタクトを取りました。

私:「私だったら①と②両方購入してアパートの入口を商店街側に持って行きますね。そうすれば墓地の前を通らずに済むのでそれほど問題はない」

業者:「南側に入口を移すと間口が4mないのでアパートは建てられず長屋になってしまう」

私:「墓地の前の入口を潰すなんて言ってませんよ。両方に入口を設ければいいじゃないですか」

業者:「確かにそれならいけるかもしれないですね」

そこで②の土地自体も販売中だったので詳細を調べてもらいました。
①の土地の坪単価は130万だったのですが②の土地は125万と①より安かったです。
私としては商店街に面していて用途地域も近隣商業地域なのですが売主は間口が狭いので安くしたようです。

①と②をくっつけて、できるだけ南側に建物を建てれば、「第1種高度地区による北側斜線制限」はかなりかわせます。

それでも業者が言うには「1階と2階が8部屋で3階は多少制限を受けて5部屋くらいになってしまうかも」とのことでした。
その場合で厳し目でシミュレーションをしたところ利回りは7.8%程度になりました。
5部屋に制限されるところでも色々と工夫をすれば8%には乗りそうな感じがしました。

①と②と③すべて購入を検討

それでも私の中ではずっとモヤモヤしていました。
せっかく③の土地も売り出し中なのに①と②のみを購入するのにどうしても抵抗があるのです。

①と②のみを購入した場合でも旗竿地ですので積算評価は低いです。
ですが①~③を全て購入すれば細長いですが商店街に面した整形地という扱いになるので積算評価も高くなります。

「隣の土地は借金してでも買え」という格言がありますがこのケースは無理してでも買ったほうがいいです。

③購入時のデメリット

本来でしたら①~③の土地をフルに活かした建物を建てたいところですが③の土地には2階建ての店舗物件が建ってます(築20年)
解体するのは簡単なのですが1Fのみテナントが営業中のため立ち退いてもらうことは容易ではありません。
立ち退いてもらう場合は100万単位の費用がかかるといわれているのと、他人に迷惑をかけてまで建築するのもどうかと思うのでこちらの建物は活かすことになると思います。

その場合、テナントからの収益も発生するのでアパート+テナント収入を考えた場合の利回りは7.5%程度となります。
テナントが退去したタイミングで建物を壊しても良いし、リノベーションして活用するのもアリだと思います。

2Fのテナントをどうするか?

店舗物件って中々決まりづらいので収益が安定しないので私は手を出したことがありません。
店舗物件の場合、1Fより2Fのほうが人気がないので募集してもすぐに決まる保障はありません。
特にここの商店街は結構寂れているので厳しい気がします。

私自身が仕事を辞めて暇な時間が多いのと自宅の近所の土地なので道楽で何かを始めるのもアリですが、今のところ店舗経営に興味はありません。
2Fの物件は事務所扱いなのでトイレとミニキッチンはありますがシャワー浴室などはありません。
住居用に改装するか、スペースを最大限有効に使うなら仕切り壁を設けてトランクルームとして経営するのもアリですが、2Fのトランクルームって需要がないんですよね・・・。

1Fのテナントにしても真裏でアパート工事などがはじまったらかなりうるさいでしょうから、軽く交渉したら意外とアッサリ立ち退いてくれるかもしれません。

そもそも購入して大丈夫か?

物件自体は実質駅から1分くらいです。
隣の駅は発展してるのですが徒歩9分くらいかかります。
地元の書き込みをみても、「駅前に何もないので買い物は隣の駅で買う」などが多いです。
かつては商店街にもコンビニやスーパーがあったらしいのですが潰れたようです。
あとは「古いワンルームマンションが建ちすぎて飽和状態」なんて書き込みもありました。

需給バランスが崩れた地域で建ててしまったら取り返しが付かないので慎重になる必要があります。
駅自体はなくならないでしょうし、新宿まで20分強の駅から徒歩1分でしたら何とかなるとは思うのですが。
融資が閉まる→物件価格が下がる という意見が支配的の状況で過度な投資は控えるべきだとも思います。

周辺相場から比較しても格安ってほどでもないのでもう少しじっくり検討して結論を出したいと思っています。
※またいつか記載しますがもう1件、利回り8%超えそうな土地も検討しています。

そもそも購入できるのか?

①~③を全て購入した場合、3億近くの投資になります。
そもそも自分の実績や資産で購入できるのか?って問題もあります。
個人的には①、②だけ購入するよりは③も購入したほうが積算評価も上がるので融資は出やすいのでは?と思ってます。
あとはテナントを活かす事業計画などがしっかり説明できることが必須だと思います。


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