希望する土地の条件
過去2回にわたって賃貸併用住宅についてブログに記載しました。
今回は私が賃貸併用住宅用地を探す目線について記載します。
私の希望としては居住部分を80㎡～100㎡くらいは欲しいと思っています。
居住部分を50％とすると建物の延床面積は150㎡～200㎡くらいとなります。
土地＋建物の総額ですが1億円程度を考えています。
理由は将来売却を考えた際に次の購入者も住宅ローンを使うはずなので住宅ローンの場合は年収の○倍が目安となることから売却価格が1億円を超えると購入できる人がほとんど居なくなるため売却が難しいからです。
立地についてはまだ決めていませんが、23区で新宿・東京・池袋・渋谷といったターミナル駅へのアクセスが良く駅近で賃貸に出すとしたら1部屋80000円は取れるエリアを考えています。洪水や地震などのリスクを考えると城東エリアはできれば避けたいと思っています。
賃貸併用住宅はマイホームでもあるので、とにかく出口を見据えて次に購入する人が住みたい立地や購入できる価格で企画するのが最重要だと思っています。
以上の希望を踏まえて土地を探す際の目線について記載します。
2階建ての場合
2階建てですと探す土地については一種低層でも高度1種でも多分建てられると思いますので選択の幅が多く、旗竿地でなければ車を置くことも可能だと思います。
ですが相当安く土地を購入しないといけないです。
あと商業・工業エリアでないのでマイホームを探すという点では騒音や車の通行もあまり発生せず落ち着いた住環境が期待できる一方、近くにお店が少なく買い物や外食などには少し不便かもしれません。
①2階建て150㎡
居室の広さを少し抑えたプランだとこんな感じになると思います。
1階が賃貸3部屋で2階に居室を設ける形です。
| 延床面積 | 150㎡(45坪) | |||||||||||||||||
| 構造 | 木造2階建て | |||||||||||||||||
| 建物価格 | 3150万円（坪単価70万円） | |||||||||||||||||
| 建蔽/容積率 | 50/100% | |||||||||||||||||
| 土地価格 | 6850万円 | |||||||||||||||||
| 土地面積 | 150㎡以上（45坪） | |||||||||||||||||
| 坪単価 | 152万円 | |||||||||||||||||
| 毎月返済額 | 268,520円(借入1億円、金利0.7%、35年元利均等返済) | |||||||||||||||||
| 毎月賃料 | 240,000円(80000円×3) | |||||||||||||||||
家賃で毎月のローンを全て賄うのは無理ですね。
最近の建築価格がどの程度上昇しているのか把握していないのですが、木造2階建てなら坪70万円程度で3150万円で建てられる気がするので、1億円から逆算すると土地は6850万円以内で150㎡以上の土地を確保する必要があり土地の坪単価を152万円以下に抑える必要があります。
アパート用地とは競合しないですが戸建用地を探している人と競合する形になります。
一種低層も含めて探せば対象となる土地は現在でも多少は見つかります。
②2階建て200㎡
居室の広さを十分に取ったプランだと①に比べて1階が賃貸4部屋で2階に居室を設ける形です。
| 延床面積 | 200㎡(60坪) | |||||||||||||||||
| 構造 | 木造2階建て | |||||||||||||||||
| 建物価格 | 4200万円（坪単価70万円） | |||||||||||||||||
| 建蔽/容積率 | 50/100% | |||||||||||||||||
| 土地価格 | 5800万円 | |||||||||||||||||
| 土地面積 | 200㎡以上（60坪） | |||||||||||||||||
| 坪単価 | 96万円 | |||||||||||||||||
| 毎月返済額 | 268,520円(借入1億円、金利0.7%、35年元利均等返済) | |||||||||||||||||
| 毎月賃料 | 320,000円(80000円×4) | |||||||||||||||||
土地の坪単価を96万円以下に抑える必要があり、23区の好立地だとほぼ無理だと思います。
旗竿地＋変形地など相当条件の悪い土地でないと難しいのと、そういった土地に自分がマイホームを建てたいか？って言われると難しいと言わざるを得ません。
3階建ての場合
3階建てですと探す土地についてはアパート用地を探すのに近い形になると思います。
建ぺい率は60％以上の土地を探して、都内ですとほぼ準防火地域か防火地域のため準耐火構造の10%緩和を使って建ぺい率70%×3階で容積率200％消化を目指す形になるのですが、そうなると一種低層は検討から外す必要があるでしょうし、高度地区も2種か3種でないと厳しいと思います。
③3階建て150㎡
居室の広さを少し抑えたプランだとこんな感じになると思います。
1階＋2階が賃貸3部屋で2階と3階に居室を設ける形です。
| 延床面積 | 150㎡(45坪) | |||||||||||||||||
| 構造 | 木造3階建て | |||||||||||||||||
| 建物価格 | 3600万円（坪単価80万円） | |||||||||||||||||
| 建蔽/容積率 | 60/200% | |||||||||||||||||
| 土地価格 | 6400万円 | |||||||||||||||||
| 土地面積 | 80㎡以上（24坪） | |||||||||||||||||
| 坪単価 | 266万円 | |||||||||||||||||
坪単価は266万円までの土地が対象になるので都内でもかなり好立地の土地も対象になり得るので可能性としてはここを狙うのが一番実現性が高いと思っています。
④3階建て200㎡
居室の広さを十分に取ったプランだと③に比べて1階＋2階が賃貸が4部屋で2階と3階に居室を設ける形です。
| 延床面積 | 200㎡(60坪) | |||||||||||||||||
| 構造 | 木造3階建て | |||||||||||||||||
| 建物価格 | 4800万円（坪単価80万円） | |||||||||||||||||
| 建蔽/容積率 | 60/200% | |||||||||||||||||
| 土地価格 | 5200万円 | |||||||||||||||||
| 土地面積 | 100㎡以上（30坪） | |||||||||||||||||
| 坪単価 | 173万円 | |||||||||||||||||
まとめ
上記を元に探す土地の条件をまとめます。
あくまで私の例なので探す条件は人それぞれだと思います。
ただ土地探しって婚活とかと似ていて、探す男性の条件を35歳以下で年収600万円以上で長男でなくて大卒で・・・と条件を付け過ぎると男性のほとんどが対象外になってしまうのと同様で、エリアだったり価格だったり妥協できるものは譲歩するなどする必要があると思います。
2階建ての場合
土地価格は6850万円以下で坪単価は152万円以下となります。
SUUM○で23区の土地は現在3282件ありますが、坪単価は152万円以下の土地は507件しかなく、大半の土地はこの時点で条件から外れてしまうのが現実です。
更に物件を詳細にみるとまともな建物が建てられないような旗竿地だったり借地権だったり再建築不可ばかりでいわゆるクズ土地ばかりです。
実際問題23区で条件を満たせる土地はほとんど出てこないというのが現実です。
2階建て目的で土地を探す際は一種低層など3階建てを建てるのが難しい土地のほうが安価な場合が多いのでそっちメインで探すことになると思います。
3階建ての場合
土地価格は6400万円以下で坪単価は266万円以下となります。
上記条件でヒットした土地はそれなりに見つかると思いますが3階建ての建物が建てられる土地でないと難しいです。
東京23区で土地を探す場合はこちらのほうが現実的なのかもしれませんね。
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