概要
現在賃貸併用住宅の検討をしております。
今まで共同住宅は3棟建築しましたが所謂マイホームというものは建てたことがなく、そっち方面の知識は薄いのですが賃貸併用住宅について記載したいと思います。
賃貸併用住宅検討の目的
賃貸併用住宅についてはずっと建てたいと思っておりました。
2015年の正月に当時独身だったのですが、自分個人の年収だけでは賃貸併用住宅を建てるのは厳しいので、将来結婚して夫婦合算で融資を受けて賃貸併用住宅を建てたいと、今思えば結構ヒドイことを書いています（笑）
賃貸が高い
私たち夫婦はずっと賃貸暮らしです。
私個人は結構引っ越し魔なところがあり、実家を出て12年になるのですが一人暮らしを始めてから10回引っ越ししています。
貸主の立場からしたら迷惑な賃借人です（笑）
結婚してからも4年で4回引っ越ししています。最短で半年です。
引っ越しの理由は妻が定期的に転勤するため、職場のそばに住んだほうが便利だからです。
現在の住まいは港区で今年から港区の職場で働くことになったからですが、わずか9カ月でまた転勤となってしまいました。。。
現在の家賃は駐車場代を含めて30万近くになるのですが、賃貸のメリットである職場近接というわけでもなくなった現在の状況で住み続ける意味が特になくなりました。
賃貸併用住宅を建てればローン負担ゼロ若しくはローンの大部分を賃料で賄えるのでそろそろ賃貸併用住宅の検討すべきかな？と考えています。
年齢的なリミット
賃貸併用住宅は住宅ローンですので、住宅ローンを組めるリミットが存在します。
例えばフラット35の場合ですと借入申込時の年齢から８０歳となるまでの期間が最長の借入期間となります（最長期間は３５年）。
私ももう若くないので住宅ローンを組むには結構リミットに達しているのも検討する理由となります。
賃貸併用住宅のメリット
住宅ローンが使える
これが賃貸併用住宅の一番のメリットなのは異論がないはずです。
適用条件として居住面積が建物全体の50％超という条件があるのですが、住宅ローンを使わなければ特に制限はありません。
ただ住宅ローンを使わないのに賃貸併用住宅を建てるメリットが全くないと思っていますので必然的に居住面積は50％超になります。
税制面での優遇措置がある
賃貸併用住宅の話ではありませんが、国は景気対策としてマイホームを持たせたいというのは今も昔も変わらないので様々な税制面での優遇措置を設けてマイホームを買わせようとしているので利用しない手はありません。
具体的にはこんな感じです。
住宅ローン控除：現在13年間。夫婦ペアローンを組めばそれぞれ適用
不動産取得税：建物部分について課税標準価格より1200万円控除
登録免許税：移転登記に関する費用が軽減
固定資産税：新築後3年間は税額控除がある
譲渡所得税：売却益から3000万円控除される
譲渡所得税と住宅ローン控除は併用できず、譲渡所得税の3000万円控除を受けてから3年間は住宅ローン控除を受けられないです。
私の場合は過去に競売で落札した物件に自ら住んだのちに売却して3000万円控除を受けるといったヤドカリ戦法を何度か使っているのですが、最後に3000万円控除を受けてから3年以上経ってるのでもう住宅ローン控除は使える状態です。
賃貸併用住宅のデメリット
入居者との騒音問題
賃貸併用住宅の場合、入居者と同じ建物に住むことになるので騒音とかに気を遣ったりする必要があったり、逆に入居者からの騒音に悩まされるケースが発生します。
私の場合は結構音に対して神経質で、初めて一人暮らしをしたのが木造アパート（一応最上階の角部屋）だったのですが、それ以降は常にRCマンションに住んでいます。
自分で言うのもなんですが、私は自分が建てたアパートには音が気になって絶対に住めません。
賃貸併用住宅を建てる場合はどうしても木造で建てるのがほとんどのため、極力入居者とオーナーがお互い音に関して気にしないで住むような間取りにしないといけません。
売りづらい
賃貸併用住宅って売りづらいといった話をよく聞きます。
賃貸併用住宅を手掛けている業者のサイトなどを覗いてみると「良質な賃貸併用住宅はオーナーが売る理由がないので市場に出てこない。出たとしてもすぐ売れてしまう」といったことが書いてあります。
果たしてこれは本当なのでしょうか？
個人的には賃貸併用住宅を売る場合、購入希望者も賃貸併用住宅を探している人に限定されるので極めて売りづらいと思っています。
通常の収益物件なら購入希望者も価格と収益性で納得すれば購入してくれると思いますが、賃貸併用住宅を売る場合は上記に加えて自宅部分に住みたいと思ってくれない限りは購入してくれません。
マイホームを探している人が自宅部分を気に入ってくれたとしても賃貸部分を経営したいか？って言われたらほとんどの人は望んでいないと思います。
従って売却しやすい物件を造るのは当然としても基本的にはずっと住み続ける覚悟を持って建てる必要があると思っています。
まとめ
現在賃貸併用住宅の検討をしている目的やメリットデメリットについて記載しました。
長くなりましたので続きは次回書きます。
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