賃貸併用住宅の条件・適した土地は?

日記

概要

昨日に引き続いて賃貸併用住宅について現時点で考えていることを記載します。

希望条件

まずは賃貸併用住宅を探すにあたって希望する条件を列挙します。

とにかく立地重視

今まで収益物件を探す際は東京であることが絶対条件でしたがそれ以外は特に絞っておらず、都内で集客と収益性が望めるようならとりあえず検討していました。

賃貸併用住宅となりますとマイホームでもありますので収益性云々よりも自分が住みたい立地を優先したいです。

具体的には妻がどこに転勤となった場合でもある程度通いやすいようにターミナル駅至近が良いです(あくまで希望)。

あとは妻の実家が東北で開業医をしていて将来妻が後を継いで週末だけ新幹線で帰省して診察するといった働き方も考えているため東北新幹線への乗り継ぎが便利な場所が良いので上野とか大宮とか赤羽とか新宿とかが候補になるのかもしれませんがその辺りは相談して探すエリアを絞らないといけません。

自分の希望としては練馬区や小金井市や杉並区あたりを中心に賃貸物件を保有しているので自主管理という立場を考えるとそっち方面に行きやすい立地が望ましいですが収益物件はいつ売却するかわからないので車で行くことができればあまり気にしないです。

車を置きたい

現在の賃貸物件ではマンションから少し離れた立体駐車場を別途契約しているのですが車を取りに行くのが面倒です。

ですのでマイホームをもったら車を置くスペースを確保したいのですが都内だと厳しいですかね・・・

建ぺい率が低い土地で駐車スペースを確保できれば実現可能かもしれません。

売却しやすい

売りづらいと言われる賃貸併用住宅ですがそれでも将来離婚した場合や引っ越しを余儀なくされた場合でも売りやすい物件を探すor建てる必要があります。

例えば住居部分が100㎡を超えるような物件だと購入希望者も限られるので一般的にマイホームを検討される人が希望する80㎡前後が望ましい気がします。

あと住居部分を1階にするか2階にするか悩ましいですが個人的には住居部分を2階にしたほうが収益性は落ちますが売りやすい気がします。

具体例

都内だと厳しいですが一応希望の具体例を書いておきます。

希望のエリア:(23区で駅近で立地の利便性が良いエリア)
希望の賃貸併用住宅の規模 :(2~3LDK、賃貸部屋数は3程度)
重視内容 :(入居者とオーナーとの騒音が響きにくい家が望ましい。可能なら駐車スペースが欲しい。月々の収支は賃料と返済が同程度だと望ましい。土地の資産性を重視したい。将来売却しやすい間取りや規模にしたい)
予算:1億前後

賃貸併用住宅の探し方

まず新築で探すか中古で探すかといった問題があります。

賃貸併用住宅も中古物件として売りに出されていますが個人的には新築を希望します。

マイホームとして住みやすく賃貸運営も順調な賃貸併用住宅だった場合に中古で売りに出す理由がないので中古物件として市場に出ているという時点で何らかしら問題を抱えている物件である可能性が高く個人的には手を出さないほうが無難だと考えています。

※中古物件の賃貸併用住宅を土地値で購入してリノベした知り合いの投資家さんが居まして、さきほど間取り図などの情報をいただきました。将来更地にして新築に建て替える予定との事でそういったスキルがあるならチャレンジするのもアリですが土地値の安価な賃貸併用住宅が見つかるか?って問題がありますね。。。

あと建売でも構わないのですが施主の拘りとか一切反映されませんし、建築業者の利益が乗っかっていることを考えると賃貸併用住宅も土地から探すのが現実的だと思います。

このあたりは収益物件を探す際と考え方は同じです。

賃貸併用住宅専門業者

賃貸併用住宅建築に関する土地探し・融資斡旋・建築業者紹介・管理委託までトータルでサポートしてくれる業者がありまして、そちらが相談会をやっているというので申し込んでみました。

 
専門業者

お問い合わせありがとうございます。

現在担当者が研修中ですので後程連絡します。

上記の連絡が来たっきり1週間経ちますが全く連絡がこない・・・

業者側の連携ミスだと思いますが、最初から連絡がこない時点でこの業者は無いなって感じでこちらから再度コンタクトを取ることはないと思います。

すいません。単なる愚痴です(笑)

購入のハードル

融資を受けられるか

まずは融資を受けられるか?という問題があります。

収益物件の場合でプロパー融資を受けようとした場合、物件自体の積算や収益性といった物件評価に加えて個人や法人の自己資金や決算履歴といった属性も見られると思います。

賃貸併用住宅の場合は基本は住宅ローンになりますので個人(特に会社員)の年収といった属性が極めて重要視されると思います。

したがって真面目に働いている会社員の場合は住宅ローンは通るけど、収益物件の融資は通らないということが発生します。

逆に私の場合は収益物件の融資は通せる自信はあるのですが、住宅ローンは絶対に通らないと思います。

一番の理由は会社員を辞めているのと売上(家賃収入)の大半を法人に寄せているので個人所得が低いためです。

従って住宅ローンを受けるためには基本的には完全に妻の属性に頼らないと無理だと思っています。

どうしても融資が通らないなら法人からの役員報酬を増やして個人の年収を上げてから再チャレンジといったことも必要かもしれません。

「2棟目アパート」と「3棟目アパート」の融資を受けているY浜銀行は私の属性など熟知しており次回融資も前向きに検討してくれると言っているので賃貸併用住宅も相談すればそれなりに話は聞いてくれると思いますがここの銀行は将来収益物件を購入する際に取っておきたいんですよね・・・。

あと賃貸併用住宅の場合は住宅と賃貸が半分ずつのため、通常の住宅ローンと審査が異なるのか全く同じなのかその辺りは未経験のためわかりませんのでこれから勉強ですね。

土地が見つかるか

結局一番ハードルが高いのがこれだと思います。

個人的には3年前の冬に「3棟目アパート」の土地を見つけて買付を入れてからほぼ全く土地探しをしていません。

たまにSUUMOとか覗いてみて土地とか見てもあまりにも高くて吐きそうになります。

今って都内で旗竿地とかじゃなく普通の整形地で坪単価200万を切る土地ってあまりなくないですか?

上記で書いたような都内の好立地かつ希望エリアを絞った状態で購入に値する土地を見つけられる自信がほぼないです(笑)

マイホームだと割り切って多少土地が高くても住宅ローンの大半を家賃で補えるような収支になるようなら検討するのもアリだと思っています。

建築業者について

価格に目がくらんで胡散臭い業者と請負契約をした結果、建たなくて別の請負契約と契約して何千万円の損失を出した方が身近に居たりそういったニュースをよく聞きますので建築業者選びは信頼できる業者にしないと後悔します。

○オパレスとかN武地所といった変な業者と関わってしまうと仮に建ったとしても安全性が担保できませんし、入居付けや売却時に不利になったりするので気を付けないといけません。

過去に建築した業者で品質もアフターも問題なかった業者に頼むのも候補にしています。

「3棟目アパート」を建築した業者の営業担当者に先日相談しようと思い電話してみたのですが電話に出ず折り返しもありませんでした。
ここの営業担当者とは中々連絡が取れず建築中もコミュニケーションを取るのに苦労したので次回頼むことはないのかもしれません。。。

「2棟目アパート」を建築した業者は中々良かったのですが、少し建築費が高いのとずっと一緒にやっていた一級建築士の方が結構高齢?なためいつまでそこの会社に居るかもわかりません。
今度お会いする機会があるので賃貸併用住宅も手掛けているか軽く聞いてみます。

「1棟目アパート」を建築した業者は二度と関わりたくないので連絡を取ることはないです。

その他、賃貸併用住宅を建てた方に聞いた感じでは「賃貸併用住宅」とかで検索してヒットした業者に対して過去に何棟建てた?とか建築坪単価や大工さんを自前で抱えてるかとかを事前に聞いたうえで片っ端からボリュームチェックを依頼したとの事でした。

建築業者は自分で探すか紹介してもらうか過去に依頼した業者に再度頼むかの3択かと思っています。

どのような土地が適してるか

長くなってきたので続きは次回にしたいところですが、今夜賃貸併用住宅を建てられた経験者の方数名とお会いする予定なのでここまでは書きます。

賃貸併用住宅を土地探しから行う前提として、どういった土地を探すのが良いのか?といった疑問があります。

基本的には賃貸併用住宅も収益物件も考え方は同じかな?って思っています。

高い都内の土地で少しでも費用を抑えるためには可能な限り建ぺい率や容積率を使い切れるような建物を建てたいところです。

とはいえ私の収益物件だと自転車を置くスペースを確保するのに四苦八苦するくらいギリギリまで建物を建てるので駐車スペースなど到底作れません。

一種低層はアリ?

売りに出されている土地を見ると一種低層住居専用地域が大量にあります。

所謂マイホーム用地ですので収益物件を建てるには不向きで個人的には一種低層って文字を見た瞬間に検討から外していました。

一種低層ですと容積率も80%や100%程度の事が多く2階建てが限界です。

ですが一種低層は周りもマイホームが多いため静かな住環境を維持できますし住みやすいのではないかと考えています。

賃貸併用住宅を建てて駐車スペースも確保したいのなら比較的安価な一種低層の土地があるなら2階建ての賃貸併用住宅を建てるのもアリかもしれないと思ったりしています。

共同住宅?長屋?

建築済みの賃貸併用住宅を見ると長屋が多いなって感じます。

理由は共同住宅にしてしまうと共用階段や共用廊下の部分で面積を取られてしまいますしそちらの維持管理の手間も発生します。

外階段や共用廊下を造ると相当費用もかかりますし、N武地所みたいに崩落して所有者責任も問われかねません。

共同住宅だと10世帯前後になるため共用部分の面積を取られるのは仕方ありませんが賃貸併用住宅だと賃貸部はせいぜい3世帯程度ですのでそのために共用廊下等を造るのは勿体ないと思います。

従って基本的には長屋で検討すべきかな?と思っています。

そうなると綺麗な整形地ではなく旗竿地でも構わないのか?って気もしています。

ただ旗竿地だと駐車スペースの確保は厳しいですね。

2階建て?3階建て?

賃貸併用住宅って2階建てのイメージが強いのですが、都内とかだとやはり土地が高いので3階建ての併用住宅も多いみたいですね。

2階建てだとこんな感じでオーナー住居を2階に持って行く場合が多いと思います。

理由は色々あると思っていて、オーナーは日当たりの良い最上階に住みたいでしょうし、私自身も騒音が気になるので上階に住みたいです(笑)。

建物の躯体的にも住居部分より賃貸部分のほうが荷重がかかるので、同じような間取りの賃貸住宅を1階に持って行って柱と筋交いで建物を支えて2階の住居部分は比較的軽くしたほうが耐震性は高いと思います。

2階を賃貸にしてしまうとこんな感じで2階に通じる室内階段を設けなければいけないのでその分の面積も勿体ないですし、1階の住居部分に階段上り下りの足音がかなり響きそうな気がします。

3階建てだとこんな間取りがオーソドックスだと思います。

住居部分を2階と3階にして、お互い生活音が響かないような間取りが望ましいです。

都内でできるだけ費用を抑えたいなら共同住宅を探す際と同じで格安な旗竿地で容積率200%以上の土地で3階建ての長屋を建てるか、2階建てってことになるのかもしれません。

税金について

住宅ローン控除は借入金の残債の1%が当初10年間税額控除されて、残り3年間別途計算するって形だったと思いますが、賃貸併用住宅の場合だと確か自宅部分だけ按分したものしか控除されないって聞いたことがあります。

そうなった場合、ペアローンで住宅ローンを組んだ場合に住宅ローン控除を最大限発揮できないかもしれないですね。

具体的には住宅ローンが8000万円で住居部分が半分でペアローンを組むと、住宅部分の残債は最大でも各自2000万円にしかならないので最大でも年間20万しか税額控除できない気がします。

あと減価償却費や借入利息についても按分した賃貸部分のみしか経費にできない気がするのですがその辺りはわからないので経験者に聞いてみようと思います。

まとめ

2回に分けて賃貸併用住宅を検討している内容について記載しました。

現時点でまだ購入する具体的な動きはしておらず情報収集のみですが、今後動きがあれば記載していこうと思います。

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