入退去に伴う費用を極力抑えた方法

2棟目アパート運営

交通違反

今朝、久しぶりに交通違反で捕まってしまいました。。。

見通しがよく、信号はないが一時停止ありの交差点で、左右を見渡しても車も人も居なかったので徐行したまま左折しようとしたら物陰から警官が隠れていて呼び止められました。

こういったシチュエーションだと現実問題として一時停止をする車のほうが稀な気がするので運が悪かったです。

更にそのあと今回のブログを書き上げる直前で消えてしまい災難です。

↓のブログは書き直したものになります。

概要

先週の土曜日に「2棟目アパート」の入退去に関する業務を一気に行ってきました。

一般的に入退去が発生した際はかなり費用がかかりますので入退去に伴う費用に悩んでいるオーナーの方は多いと思います。

特に現在はコロナの影響で空室に悩んでいるオーナーも多いでしょうし、そういった場合の対策は空室を埋める努力をして売上をUPするか費用を抑えるかのいずれかになります。

あまり参考にならないかもしれませんが、貸主側、借主側それぞれについて極力費用を抑えた内容について記載します。

退去立ち会い

16時に退去となる入居者と現地で待ち合わせをして退去立ち会いを行いました。

今回の入居期間はわずか1年強です。

早期解約違約金が発生する期間は入居開始日から1年で設定しているのでギリギリ違約金がかからないタイミングでの退去となります。

一般的に入退去時にかかる原状回復費用や募集費用は高額になるので短期での退去はオーナーにとって非常に頭の痛い問題です。

ですが私の場合は後述しますが入退去時にかかる費用を極力抑えているので他のオーナーほど痛手は負いません。

入居者過失による傷あり

事前に入居者にメールで下記ヒアリングをしていました。

ヨッシー
ヨッシー

入居中につけた傷や設備不具合などありませんか?

 

現入居者

階段に傷をつけてしまいました。

設備不具合は特にありません。

上記のように聞いていたので当日は傷を補修する道具を持って行きました。

室内を確認したところ下記以外にも階段の蹴込み部分に傷を多数つけられてしまいました・・・。

理由は聞いていませんがおそらく入居中に自転車などを持ち込んだのか、荷物搬出時に引きずってしまったと思いますので当然入居者過失による傷です。

入居中による鍵紛失

玄関ドアは2ロックドアのため入居者には上下シリンダーの鍵を2本渡していました。

ヨッシー
ヨッシー

鍵の返却をお願いします。

すいません。

さっきまであったのですがなくしてしまいました。

ヨッシー
ヨッシー

え、じゃあ探して頂けますか?

探してみましたけどやはりないみたいです。

ヨッシー
ヨッシー

わかりました。

それではシリンダーの交換費用が発生しますのでご了承ください。

入居者はあまり真剣に探しているような感じでなかったので、もしかしたら以前から紛失していたのかもしれません。

立会結果

室内は入居期間が短いこともあり全体的には綺麗でしたが、傷を付けられたり鍵は紛失されたりと残念な結果でした。

入居者には階段に付けられた傷の状況などを記載して署名してもらいました。

上記目的は退去時点での入居者過失による傷や不具合を明確にしておくことで、仮に現状回復費用を請求する際にトラブルを起こすことを防ぐためです。

ただ今まで少なくとも50回以上退去立ち会いを行ってきて、実際に入居者に原状回復費用を請求したのは2回だけですのでおそらく今回も入居者には費用を請求しないと思います。

内見・契約

その後、17時に次の入居希望者と現地で待ち合わせをして退去したばかりの部屋を内見してもらいました。

今回の募集は普通に仲介業者にも依頼していたのですが直接募集も行っており、今回の入居希望者とは直接連絡を取り合っていたため今回は私のほうで案内をしました。

まずは階段に傷があることなどを説明して入居までに補修すると伝えました。

そのうえで下記の書類に入居時点での傷や不具合などを記入して署名してもらいました。こうした記録を残しておかないと退去時にトラブルになります。

入居希望者にチェックしてもらいましたが、階段の傷とドアに少し凹みがある以外は問題ありませんでした。

私のほうからも室内や共用部分の設備の説明などを丁寧にしていたので結局内見に1時間近くかかってしまいました。

入居希望者もイメージ通りだったみたいで熱心に窓枠や洗濯バンの採寸などをしていました。

入居意思は変わらないみたいだったのでその後喫茶店に移動して契約手続きを行いました。

私のほうから賃貸借契約、火災保険契約、保証委託契約の内容を説明し、その他雑談なども結構してたので結局契約手続きが完了したのは3時間くらいかかりましたが無事に契約完了しました。

現状回復

契約手続きが終わった後は室内に戻って現状回復作業を一気に行いました。

室内清掃

室内自体は結構キレイだったのですが、バルコニーとかはほとんどの入居者が全く掃除をしないので汚く、過去にデッキブラシで擦るのに非常に苦労したので今回は音に配慮しながら高圧洗浄機で一気に掃除したらバルコニーは一瞬で綺麗になりました。

室内も浴室や排水管などは高圧洗浄機を使うと手では届かない箇所のパイプの汚れなども落ちた気がするので今後は高圧洗浄機を積極的に使おうと思います。

エアコン清掃

今回はエアコンを分解して清掃をしようと下記のような飛散防止カバーや業務用の洗剤など買っていったのですが清掃は失敗しました。。。

理由はエアコンの分解に手間取ってしまいうまく外れなかったのと、開けてみたらほとんど汚れていなかったので今回はフィルターの洗浄程度に留めました。

鍵交換

鍵交換はシリンダーを交換するだけで5分程度で終わります。

傷補修

傷補修の道具を持って現地へ行ったので傷を目立たなくしておきました。

仕上がりは少し雑でもう少し綺麗にできたかもしれないですが深夜だったのでこの程度に留めて帰ってきました。

発生費用

今回の入退去時に発生した費用を貸主・借主それぞれ記載します。

貸主側発生費用

今回は業者を一切入れていないので費用は全くかかっていません。

私と同程度の物件を業者に原状回復してもらって仲介してもらった場合と今回発生した費用を比較します。

項目 通常発生する費用 今回発生した費用
広告費(AD) 79000円 0円
清掃費用 30000円 0円
エアコン清掃費用 10000円 0円
傷補修費用 40000円 0円
合計 159,000円 0円

このような感じで通常入退去が発生した際はかなり費用がかかりますが、私の場合は極力費用を抑えられるので退去が発生してもそこまで痛くはないです。

旧借主側発生費用

今回のケースですと傷補修費用と鍵紛失に伴うシリンダー交換費用は退去した借主に請求されると思いますが、対応した傷補修内容で入居希望者が納得してくれれば退去した借主側には費用請求しない方針です。

項目 通常発生する費用 今回発生した費用
傷補修費用 40000円 0円
鍵交換費用 10000円 0円
合計 50,000円 0円

新規借主側発生費用

借主側の費用について、私と同程度の物件を他社で借りた場合と今回発生した費用を比較します。

項目 通常発生する費用 今回発生した費用
火災保険料 20000円(2年) 15000円(2年)
保証委託料 39500円 39500円
家賃 80000円 80000円
退去清掃費 40000円 33000円
鍵交換費用 15000円 10000円
仲介手数料 79000円 0円
礼金 79000円 0円
抗菌費用・サポート料 20000円 0円
合計 372,500円 177,500円

このような感じで借主側の視点でも極力費用を抑えて契約しているのでwin-winです。

まとめ

今回はアパートの入退去に伴って発生した費用を極力抑えた内容について記載しました。

私は極力賃貸運営に関する業務は自ら行うスタンスなだけで、他者に別に推奨するつもりはありません。

おそらく下記のように考えるオーナーがほとんどだと思いますし、賃貸運営がうまくいっているオーナーの方は業者に外注して良いと思います。

  • 業者に任せたほうが安心
  • オーナー自ら行うにはリスクがある
  • 単価の低い業務は外注すべき
  • オーナーは物件取得や経営に注力すべき
  • 時間がない会社員には無理

ただ賃貸運営に行き詰っているオーナーもこの時期多いと思いますし、入退去に伴う費用を抑える方法は色々あるということは知っておいて良いと思います。

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コメント

  1. 暑い夏 より:

    道交法違反をしたのに運が悪かったは無いのでは?
    反省しないと重大事故を防げません

    • ヨッシー ヨッシー より:

      暑い夏さん

      コメントありがとうございます。

      そうですね。反省しないとダメですよね。

  2. にっこり より:

    こんにちは。
    原状回復費用、クリーニング代を請求しないというのは良心的すぎますね。
    経年劣化分すら請求する輩も多いのですが。
    貸主の鑑です。

    • ヨッシー ヨッシー より:

      にっこりさん

      コメントありがとうございます。

      清掃代は入居開始時に頂いているのでその点は良心的でないですw
      経年劣化分は原状回復ガイドライン違反なので請求したことないですね。

  3. 匿名 より:

    クロス張替や補修が発生しなくてラッキーですね!

    • ヨッシー ヨッシー より:

      匿名さん

      コメントありがとうございます。

      クロスとか大きな補修は発生しなかったのはよかったですが階段とか傷だらけにされたのは想定外でした・・・。
      その後、ダストボックスにこの入居者が退去時に捨てたゴミがほとんど分別されておらず自治体から回収NGとなって私のほうで分別したり散々な思いもしています。。。

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