アパートの1階が立て続けに退去&二重窓設置へ

1棟目アパート運営

概要

1棟目アパートの1階で立て続けに退去通知が続いています。

102号室退去&入居

こちらは10月下旬に既に退去しており現在は新しい入居者が入居しています。

101号室退去


退去通知

こちらは11月上旬に退去通知が来ました。

101号室入居者:「12月下旬に退去したいです」

この入居者はノークレーマー、ノー滞納の優良入居者です。
入居期間は2年弱でもうすぐ更新でした。

引き留め工作失敗

というわけで一応引き留めを試みました。

ヨッシー:「更新料要らないので出て行かないで・・・」

101号室入居者:「○○県の実家に帰ります」

ヨッシー:「そうですか・・・」

美人で美容系の店長をやっていたのですが実家に帰ってしまうっていうのが気になりますが都心での生活に疲れちゃったんですかね。

先行契約の申込

仕方がないので業者に募集の依頼をかけたところ反響はそこそこあって、12月初旬には申し込みが入りました。

ただ入居者退去まで1ヶ月近くある状態です。
従って「この時期での申し込みについては「先行申込」ではなく「先行契約」でお願いしたい」と仲介業者に伝えました。

先行申込とは?

通常ですと空室の室内を内見してから申し込みをするのが一般的ですが今回のようにまだ入居中の場合は内見ができません。
従って図面や賃料や概観などの情報だけで申し込みをして頂き、空室になってから内見して頂いて契約の可否を判断して頂く形になります。

入居希望者にとっては空室になるまで部屋をおさえることができ、最終的にキャンセルしたとしても特にペナルティもなく有利な条件となります。
一方、オーナーとしては空室になるまで募集を止めた挙句キャンセルとなった場合のリスクがあります。

今回の場合は申し込みから入居者退去まで1ヶ月近くある状態だったのでその間ずっと募集を止めるのはリスクが高かったので「先行申込」はお断りさせて頂きました。

先行契約とは?

図面や賃料や概観などの情報だけで実際に契約まで行う形になります。

入居希望者にとっては契約後に室内を見るので「イメージと違った」となるリスクがあります。
一方、オーナーとっても入居者からクレームなどが出るリスクがあります。

一応別の仲介業者から同時期に2件の申込が入りそうな状況だったので「先行契約していただける方を優先します」と伝えたところ緑の仲介業者の入居希望者が「先行契約でいい」とのことだったのでこちらと話を進めることとなりました。
属性は良好な若い女性です。

入居希望者はやはり室内を見てから契約したがっていましたが隣の102号室が空室のときに内見して貰っているので若干の間取りの違い以外は問題ないと思います。

先行退去立ち会い

入居希望者は現在実家暮らしのようで「入居は早ければ早いだけ良い」との意向だそうです。

貸主としては有難い限りです。

仲介業者の懸念としては「退去時の原状回復期間が読めないのであまり早すぎる入居開始日の設定はリスクがある」とのことでした。

従って現在住んでいる入居者に頼んでみました。

ヨッシー:「次の入居者が決まっていて原状回復内容の把握をしたいので直近で部屋を見せてくれませんか?」

101号室入居者:「OKです」

というわけで先日入居中の部屋にお邪魔して部屋を見せて頂きました。

部屋は大きな汚損や破損などはなくクリーニングのみで済みそうです。

蛇口の根元が変色してますがクリーニング業者に問い合わせたところクリーニングで落ちるようです。
2018_1210_121657AA.jpg

フローリングは一部破損してますが補修キットで軽く直せるレベルです。
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クロスが一部変色してますがこれは今回の入居者が変色させたものではなく元々です。
今回はペンキで塗ってしまうか、この一面だけアクセントクロスとして張り替えるのもいいと思ってます。
面積的に1万円もかからず1時間ぐらいで張り替えられると思います。
2018_1210_121830AA.jpg

二重窓の設置

今回先行して部屋を見せてもらうことにした理由の一つに退去を機に二重窓を設置しようと思っていました。
二重窓って窓枠に合ったサイズでないと取りつけられず完全オーダーメイドなので発注から数週間の時間がかかります。
従って空室になるのを待つ前に採寸だけしたかったのです。
一応入居者に断って窓枠の採寸だけさせてもらいました。

私のアパートの1階は窓の目の前に道路があり角地のためそれなりに車も通るでしょうし騒音も発生していると思います。
従って1階の部屋は全部屋退去のタイミングで二重窓を設置することにしています。

念のために入居者にヒアリングしてみました。

ヨッシー:「騒音とかって気になりました?」

101号室入居者:「いや別に・・・。ただ隣の業者さんが夜中3時くらいに作業をしている音は結構気になりました。」

ん?これは思い当たる節があります。

隣との関係

私のアパートの隣にはアパート兼工場のようなものがあり、夜中の3時くらいにいつも私のアパートの脇にトラックを横付けして荷物の仕出しとかをやってるのです。
防犯カメラとかにも3時頃に車が横付けされているのは気づいていたので以前従業員に軽く止めてくださいって言ったことがありますが効果なしです。

図にするとこのような感じです。
自分のアパートの隣でやってくれよって思いますが理由は不明です。
2018_1215_102427AA.jpg

ただ中々強く言えない事情もあったりします。
1年ちょっと前に私のアパートの入居者がタバコの吸い殻を隣アパートの屋根に投げ込んで焦がしてしまい消防署に通報されたことがあります。

アパート入居者のタバコポイ捨て問題について

当時は隣オーナーから「どうしてくれんの?」みたいに言われたこともありましたが入居者に強く注意喚起したりして結局その後はポイ捨て問題は発生せず、隣オーナーとの関係も良好になっており、現地でお会いすれば世間話をするぐらいまで改善しています。

そういった事情もあってこっちからあまり強く言えないんですよね。。。
持ちつ持たれつみたいな感じでもありますので。

とりあえず二重窓を設置すれば音はかなり軽減されるはずなのでそれで様子を見ようかなと思います。

二重窓発注

無事採寸したので二重窓を早速発注することとしました。
二重窓は以下のプロセスで進みます。
採寸によって二重窓設置の成否が決まります。
それ以外は特に難しくないです。

①設置する窓枠の採寸

ミリ単位で正確に計る必要があります

②枠の設置

製品の枠を既存窓の窓枠に設置して固定します。

③窓のはめ込み

窓を枠にはめ込みます。

以前取付した際に採寸が1センチぐらい短かったことがあって失敗したことがあります。
インプラスを取り付けてきたが失敗・・・

採寸リスクを軽減するため、今回は窓枠と窓を別々に発注することにしました。
先に窓枠だけ発注して設置してみて、万が一採寸に失敗しても窓枠だけ無駄になるだけで済みます。
仮に枠のサイズが多少異なっても枠を削ったりスペーサーという隙間を埋める素材を入れればなんとかなるのですが窓のサイズが異なってしまうとどうしようもありません。

枠だけ設置した状態はこのような感じです。
2017_0610_123214AA.jpg

手間という意味では枠と窓を一緒に発注して一度で取りつけちゃうのが一番楽です。

入居者の退去は22日なので、22日にクリーニングと二重窓の枠設置とクロスやフローリングの原状回復を一気にやっちゃおうと思ってます。

103号室退去


退去通知

上記のようなやり取りを進めている間に103号室も退去通知が来ました。
こちらは海外へ行っていた間に退去通知が来ました。

103号室入居者:「1月中旬~下旬に退去したいです」

この入居者もノークレーマー、ノー滞納の優良入居者です。
入居期間は4年弱でもうすぐ更新でした。

引き留め工作失敗

というわけでこちらも一応引き留めを試みました。

ヨッシー:「更新料要らないので出て行かないで・・・」

103号室入居者:「婚約したので同棲する」

ヨッシー:「あ、おめでとうございます・・・」

というわけでこちらも引き留め工作失敗です。
どちらの部屋も住み心地が悪いってわけではなさそうなのですが立て続けに1階が退去というのは残念です。

正式な退去日は1月25日となりましたのでこちらも募集に向けて粛々と動いていこうと思います。


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