競売は市場より高く割に合わないのか?

競売・区分投資

概要

昨日ブログに記載しましたが久しぶりに競売に入札しました。
動機は妻に促されたためであり基本的には個人で競売に入札する予定はありません。
現状何故競売をやらないのか?また競売について色々気になる意見を目にしたので私なりの所感を書いてみます。

競売をやらない理由

先日も妻に「何で今は競売やらないの?」と聞かれたのですが一言で言えば「現金がないから」ということになります。

私は基本的に現金購入する前提でしか競売に参加しないので落札すればどんどん現金は減っていきます。

現在は下落基調ですのでアパートを購入する予定はありませんが、万が一安い土地やアパートを発見した際に現金がなければ自己資金とすることもできないので最低限の現金は保有しておく必要があります。

従って私一人では当分競売をやる予定はありませんが現金があればやってもいいとは思ってます。

競売についての所感

帰国して時間が結構あるので不動産関連のブログなどをチェックしてますが競売について結構ネガティブに書かれている記事を読みました。

内容は「落札価格が高い」「手間がかかる」「融資が受けづらい」といったものでした。

感想は人それぞれですので否定はしませんが長年競売をやってきた私なりの所感を書いてみます。

落札価格は低い?

競売について書かれている初心者向けのサイトだと「競売は市場価格より安く買える」とか言われますけどあくまで鑑定士が査定した売却基準価格が市場価格より安く設定されるだけで実際はオークションみたいなものですので市場価格より高いケースはザラにあります。
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落札価格は高い?

逆に「落札データを見ると相場より高く落札されるケースが多く割に合わない」といった意見もあります。

確かに市場価格より高く落札されるケースもあるのですが正直分析不足かな?って気がします。

競売の落札者はほとんどが業者です。
落札した業者はそのまま若しくはリフォームしてエンドユーザに転売します。

従って市場より高い価格でしか落札できないとしたら業者が参加するわけがありません。

私が何故競売をするのか?

一番の理由は「落札価格に紛れが生じやすい」からです。

例えば下記データは東京地裁の直近の売却結果です。
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注目して欲しいのは「落札価格」ではなく「入札者数」です。

人気の物件であれば数十件の入札が入ることもありますが都内でも入札者数が数件ということは普通にあります。

入札者が2~3人しかいない物件であればライバルの2~3人の腹次第で極端に安く落札できてしまうこともあり得るのです。

従って諦めずに入札し続けていれば、いつかは相場より安く落札できることもあるので結果的には安く落札することも可能であるというのが持論です。

入札に手間がかかる?

確かに役所へ行って住民票を取るのも手間ですし、裁判所へ行くこともハードルは高いですし、銀行に「買受申出保証額」を振り込まないと入札できないのも手間といえば手間です。

慣れれば大したことないんですけどね・・・。

ちなみに「住民票の取得」「入札書の取得」「入札手続き」は全て郵送で行うこともできますので、必ずやらなきゃいけないことって銀行に「買受申出保証額」を振り込むことぐらいです。

「入札書の取得」は裁判所に返信用封筒を同封して「入札書を○枚ください」って手紙を添えて発送すれば返送してくれます。

逆に一般で物件を買うほうが「業者に買付提出」「手付振込」「重要事項説明を受ける」「契約締結」「引き渡し」など色々あって面倒だと思います。

競売だと落札後に残代金を振り込んで裁判所へ行って書類を提出するだけで終了です。
登記も勝手にやってくれるので非常にアッサリしてます。

所有者が占有してると「明渡交渉」とかしないといけないのでそういうのが手間と考える人はそういう物件は入札を見合わせれば良いです。

融資が受けづらい

これは個人の属性云々の話なので何とも言えないのですが私に関しては現金でしかやらないので融資はあまり考えていません。

融資を受ける前提でも事前に付き合いのある金融機関に「万が一競売で落札できたら融資をお願いしたい」って打診してみてある程度好感触を得られているのでしたら、落札が判明してから代金納付期限まで1ヶ月くらいはありますので間に合うと思います。

万が一融資を断られてしまった場合に備えて自己資金で代金納付するだけの資産がある人が望ましいとは思いますが。

まとめ

競売って一番の魅力は思いがけない価格で落札できてしまう可能性があります。

画一的に「市場より安く買える」「市場より高い」といったものではないです。

ですので購入の一手段として検討すれば良いのかな?というのが持論です。


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