概要
2021年も本日で終わりなので今年1年の不動産活動の振り返りと今後の不動産活動について記載します。
今年1年の振り返り
今年1年の不動産活動を振り返ってみますが主だった活動はほぼ行っていません。
元々今年は物件を買うつもりはなかったので所有物件の維持管理と空室が発生したらDIYで原状回復して淡々と埋めていっただけです。
今年から銀座・新橋エリアに住み始めたのですが、コロナ禍ということもあって用事がないと出歩きませんでしたし、タワマン暮らしだと外に出ること自体が結構億劫になるので用事がない限りは自宅に引きこもることが多かったですw
年明けにまた引っ越す予定で次の引っ越し先はテラスハウスで戸建てみたいな感じですので外に出歩く機会は増えると思います。
原状回復のDIY
2~3月の繁忙期では6部屋で退去が発生(繁忙期外も含めると年間11部屋退去)したので全ての部屋をDIYで原状回復しました。
壁紙を沢山張り替えましたし、フロアタイルを貼るのにも挑戦したりしました。
蛇口や洗面台なども交換したりとDIYは結構頑張った記憶があります。
業者に全て丸投げした場合だと70万円くらいかかる想定でしたが自分で行ったので8万円弱で済みました。
私のスタンスは無暗に借金を増やして物件を増やさなくても、既存物件の支出を極力抑えて利益を最大化することを目指しているので今後もこのスタンスでいきます。
次の繁忙期では24部屋が更新予定です。
「3棟目アパート」が12部屋一括で更新してくれることになりましたが、それ以外の部屋では半分くらいが退去になると思いますのでまたDIYでの原状回復作業が多数発生すると思います。
共用部その他のメンテナンス
年末～年始にかけて「3棟目アパート」の漏水が発覚しました。
原因は給湯器からの管から漏水しており、建築時に外壁から釘を打った際に管を貫通したというお粗末なものなので竣工当初から半年以上漏水しっぱなしだったことになります。
同じ頃、物件巡回中に車をガードレールに思いっきり擦ってしまい、左ドア全体がボロボロになってしまいました。
正規ディーラーに持ち込んだら修理代40万円と言われたのですが、ネットオークションで同型のドアを落札して交換したりDIYで凹みを補修したりして4.4万円程度で直しました。この頃はyoutubeなどで車の直し方の動画ばかり観ていましたw
「1棟目アパート」でずっと懸念事項であった鉄骨階段をDIYで塗装して長尺シートを貼るという対応も行いました。
こちらの階段は先日「1棟目アパート」の建築業者の社長に見てもらう機会があったのですが対応としては完璧と言われました。
その他、共用部のメンテナンスはチョコチョコやっています。
それでもアパートの共用部は目を光らせていると不具合は定期的に発生します。
現在抱えている問題は「1棟目アパート」の共用廊下がFRP防水仕様なのですが、表面のトップコートが剥がれつつあり、上記鉄骨階段と同様に長尺シートを貼ろうかと対策を検討しています。
FRP防水のトップコートにヒビ等がでてきた問題で建築業者の社長に見にきてもらった
トップコートは数年置きに塗り直さないとこうなっちゃうがFRP防水自体は特に問題なく放置でもいいらしい
春に鉄骨階段に貼った長尺シートを見て「これをそのまま廊下に貼るのがベスト。素晴らしい」と絶賛された☺️ pic.twitter.com/Y2cvClAFmo
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) December 11, 2021
あとは先日防犯カメラが壊れているのが発覚したので、これを機に全物件の防犯カメラを一新しようかと検討しています。
要件としてはある程度高画質で遠隔監視できることと防水仕様であることです。
あとはホームセキュリティ導入を進めているので年明けにセコムと入居者間で調整して付けてもらう予定です。
宅建試験結果(2021)
ブログに書くのを忘れていたのですが、今年も一応宅建試験を受けました。
一応試験対策はやりまして知識量としては落ちていないつもりなのですが、試験結果は38点と過去最低点でした。
| 配点 | ヨッシー |
||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
| 権利関係 | 14 | 11 | 12 | 10 | 10 |
| 法令上の制限 | 8 | 8 | 7 | 5 | 5 |
| 税・その他 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 |
| 宅建業法 | 20 | 19 | 17 | 19 | 17 |
| 5点免除 | 5 | 5 | 4 | 5 | 5 |
| 合計 | 50 | 45 | 42 | 42 | 38 |
一応合格はしましたが、試験初年度のように本気で勉強したわけじゃないので初年度が一番成績が良いという残念な結果に終わりました。。。
賃貸併用住宅の検討
秋ごろに現在住んでいる住居から引っ越しを検討することになりまして、引っ越しを機に賃貸併用住宅を建てちゃおうかと検討していました。
ブログ冒頭で今年は物件を建てるつもりはないと記載しましたが、賃貸併用住宅でしたら家賃を払い続けるより明らかに金銭的メリットがありますし、住宅ローンも使えたりするので前向きに検討していたのですが、マイホームを建ててしまうと離婚した場合のリスクもありますし、一旦はペンディングして再び賃貸住宅に引っ越しすることになりました。
今後の不動産活動
おそらくは来年も物件を買うつもりはあまりないので所有物件の維持管理と空室が発生したらDIYで原状回復して淡々と埋めていくだけだと思います。
コロナが終息したら数カ月間海外へ行きたいと妻にはしぶしぶ了解を得ているのですがおそらくオミクロンがどうたらこうたらと言ってるうちは無理でしょうね。。。
現状のままでも不動産所得は十分得られているので自分としてはこれ以上無理に規模を拡大する理由が見つかりません。
現状、土地や物件価格が下がる気がしないのですが、それでも長期的に見れば金利上昇リスクも高まっていますし、将来的な人口減少は明らかなのに不自然に物件価格だけが上がっているゆがみがどこかで崩壊するリスクもありますし、ある程度不動産を持っている人が無理して買い進める理由がわかりません。
と言いつつも、所有物件も徐々に築年数が経っており、何も対策をしていないと売上は落ちるにも関わらず支払う税金は増えていくのは避けられないのでどこかで資産の組み換えをする必要があると思っています。
具体的には「1棟目アパート」が築10年を経った頃に売却して都内の好立地にRCを建てたいなと思ったりしています。
基本的なスタンスはその時がくるまでキャッシュをひたすら貯めて体力をつけるときかなと思っています。
あとは下記のような理由で私の場合は宅建業を開業できないので、暇つぶしで宅建士の資格を活かして宅建業者でバイトでもするのもアリかな？と思ったりしています。
このような感じであまり動きはなくのんびりと不動産賃貸業をやっていますが元気でやっていますので来年もよろしくお願いします。
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