宅建業を開業できない理由とは

法人経営

宅建業開業について

このブログで書いたことはないかもしれないですが漠然と宅建業を開業したいと考えていました。

ただ暗礁に乗り上げてしまい現時点では開業できる見込みがたっていません。

開業を検討する際に私がはまってしまった注意点などについて記載します。

開業理由

まず私が宅建業を開業したいと考えている理由を列挙します。

会社員を辞めているため

会社員と宅建業の二足の草鞋は通常NGですが、会社員を辞めていればとくに開業すること自体に障害はなく、不動産賃貸業だけでなく宅建業でも収入源を得ていきたいと考えていました。

時間に余裕がある

現在は不動産賃貸業を専業でやっている形になります。

不動産賃貸業って基本的には物件を建築・購入してしまえばほとんどの業務を外注できるのでヒマです。

土地から新築のプロジェクトを進めている間は結構やることもあるのですが建ててしまえばやはりヒマになります。

ひたすら規模を拡大したい人でしたらどんどん購入し続ければいいのですが私はそういうスタンスではないので物件購入以外で不動産業に関わっていきたいと考えています。

私のスタンスはこのような感じですので外注は極力せず自分でできることは独力でやっているのですがそれでも結構時間に余裕はあります。

従って物件管理以外で不動産業に関する事業領域を拡大したいと思っているので開業を考えていました。

レインズを閲覧したい

宅建業を開業して保証協会に加入すればレインズを閲覧できます。

レインズって別に魔法のサイトではないのでレインズにエンドユーザーが閲覧できないようなおトク物件が多数掲載されているってわけじゃないですし、レインズに掲載せずにSUUMOやアットホームなどのサイトにしか掲載してない物件もあるので一長一短なのですがそれでもレインズにしか掲載してない物件もあります。

あとはレインズ掲載物件が成約した際は成約価格も載せる義務があるので成約価格の調査などに便利です。

特定の物件がいくらで成約したか調べるのはレインズしかないと思ってます。

開業リスクがあまりない

宅建業って大きな設備投資をしなくてもこじんまりと開業できるので仮に宅建業が軌道に乗らなくても大きな痛手を負うことがないので気軽に始められます。

自宅で従業員を雇わずに開業すれば必要経費としては保証協会への加入費用と維持費くらいです。

転売したい

私のプロフィールを見て頂けたらわかるのですが自己資金を貯めたりする際に転売をしてきた経緯もあって転売で儲けるのが一番向いていると思ってます。

ただ個人が不動産の転売を繰り返す行為は宅建業法違反になるのでできません。

さらに個人で短期譲渡する場合は税率が高いので法人で宅建業を持って転売を行えば税率も法人税実効税率程度で済みます。

やってみたいビジネスモデルがある

ここでは書きませんが転売以外に宅建業を開業してやってみたいビジネスモデルがいくつかあります。

宅建士免許がある

宅建業を開くには「業務に従事するものの5名に1名以上は専任の宅建士を置く」義務があります。

従業員を雇わずに開業する場合は代表者自身が宅建士免許を持っていれば要件を満たします。

幸い私は宅建士免許を持っているので開業へのハードルは低いことも開業したい理由です。

開業条件

次に開業する際の条件を列挙します。

新設法人で開業

宅建業って個人でも開業できますが、個人で開業するケースはほとんどないですし、信用度ってことから考えても株式会社で開業するのが望ましいかなって思います。

あと既設法人で開業する場合だと融資を受けている金融機関が了承しない気がするのと、税率の関係で新設法人で開業するのが望ましいです。

金融機関は不動産賃貸業に対して融資をしているので、例えば不動産賃貸業の家賃収入を宅建業の物件購入費用などに使われてしまうと宅建業が軌道に乗らない場合に融資返済が滞るリスクがあるので、基本的に融資を受けたビジネスモデル以外の事業は行わないよう求められると思います。

仮に既設法人で宅建業をやったとしても賃貸業と宅建業の両方の利益を合算して800万円を超えると税率が上がるので既設法人でやるメリットがありません。

自宅で開業

宅建業って自宅と事務所は明確に分ける必要があって原則は自宅で開業はNGです。

ただ例外として自宅の一部を事務所とする場合は自宅用の玄関と事務所用の玄関を分けるとか、最悪玄関を1つにする場合でも玄関から事務所までの導線に居住スペースがないことなど色々と制約があります。

最終的には東京都などが判断するので自宅で開業する場合に100%認められるとは限らないです。

従業員は雇わない

前述しましたが従業員を雇うと固定費がかかるのでそこまで手広く事業を行うつもりはありません。

今回のコロナ騒ぎでも皆気づいたと思いますが、開業する時って分不相応な事務所を借りたり従業員を雇ってしまうと売り上げがゼロでも固定費がどんどんかかってしまいます。

ですので開業する際も固定費は最低限しかかけないのが必須だと思ってます。

保証協会

保証協会には通称ハトとウサギの2種類あります。

保証協会への加入金などは一般的にハトのほうが20万円くらい高いのですが東京の場合ですと入会キャンペーンなどをやっていて今加入すればどちらの協会でも同じくらいの費用になります。

開業相談

上記のような条件で開業できるかハトの開業支援センターに行って確認してきました。

ヨッシー
ヨッシー

不動産賃貸業を行っており、2社の代表をしてるのですが、新設法人を立ち上げて一人で宅建業を開業したいです。

 
相談員

そうですか。

他の法人の代表をされてるんですよね?

それですと新設法人での宅建業は開けません。

専任の要件を満たさないからです。

ヨッシー
ヨッシー

あ・・・・

そう言われた瞬間、ハッと気づきました。

あまり自覚がなかったですが私は既に2つの法人の代表だったので、新設法人の宅建業に専任で勤めることができないのです。

 

既に代表の法人で宅建業を開業することはできないのですか?

ヨッシー
ヨッシー

多分融資受けている金融機関が了承しないと思います。

それに法人2つあるのでどちらかを潰さないといけないので現実的じゃないです。

 

じゃあ誰か専任の宅建士を雇うのは?

ヨッシー
ヨッシー

まあそれしかないですかね。。。

従業員を雇うと責任が発生するのでできれば雇いたくないです。

ヨッシー
ヨッシー

妻も宅建士の勉強してて2年連続ギリギリでダメだったのですが、妻を専任の宅建士として雇うのが一番手っ取り早いんですがね。

 

それじゃダメなんですか?

ヨッシー
ヨッシー

妻は大学病院勤務なのでそちらを辞めなければ専任になれないんです。

こんな感じのやり取りをして現時点では専任の宅建士を用意できそうにないので暗礁に乗り上げてしまいました。

専任要件回避策

とりあえず話をまとめると回避策はこれぐらいしかなく、これだっていう回避策がない状態です。

専任宅建士を新設法人で雇う

↑固定費がかかります

既設法人で開業

↑既設法人の1つを潰す必要があります

既設法人の代表を妻にして新設法人で開業

↑妻の勤務先との副業規定に抵触します

妻を新設法人で雇う

↑そもそも宅建士になれてません

あとは宅建業の開業は諦めて、フルコミッションの宅建業に勤めるという策もあるとツイッターで教えて頂きました。

フルコミでどこまで自由にやれるのかわかりませんし、フルコミでもどこかの組織に所属する形になるので、そもそも雇ってもらえるのか?って問題もありますし、めんどくさい縛りとかなければアリかな?って思ってます。

宅建試験申し込み

話は変わりますが宅建業を開業するのに必要な宅建試験に今年も申し込みました。

妻は今年は医師の専門医試験があるので受験しません。

過去受験した2回はいずれも合格(45点、42点)しており、受験理由は単純に自己研鑽目的です。

今年は民法改正後初の試験ということで、法改正があったポイントを抑えて過去問をアプリで解きなおす程度で合格はできると思います。

今年は高得点を狙うつもりはないので、40点ぐらい取れる程度で臨みます。

民法の改正点をチラっと見ましたが、今までは「無効」だったのが「有効」って答えが真逆に変わってたりする点が多々あるので、ただ過去問を解いて丸暗記するタイプの人は誤って覚えてしまって法改正に対応できないと思いますので注意が必要です。

まとめ

宅建業を開業したいと検討する過程で私がはまってしまった注意点などについて記載しました。

不動産賃貸業をやっていていずれ宅建業を開業しようと考えている人は、法人設立する際は注意する必要があります。

節税目的で法人設立する人がほとんどですが、宅建業を開業することまで視野に入れている人は敢えて個人で買い進めて、宅建業を新設法人で開業すれば問題ありません。

資産管理法人を作って既に買い進めてしまった方は、資産管理法人の代表を妻などに変更するか、資産管理法人で宅建業の開業をしなくてはいけませんが、定款の変更や金融機関への承諾などハードルはかなり高いと思いますので注意が必要です。

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