概要
昨日と今日の２日間に渡って宅建の登録実務講習に行ってきました事前準備
１ヶ月ほど前に登録実務講習を受ける業者からテキストが送られてきましたが結局全く勉強しませんでした。後から気づいたのですがWEB上で解く問題集みたいなのもあったみたいですが存在すら気づきませんでした。
講習概要
まず苦労したのが朝７時半過ぎの満員電車に１時間近く乗ること自体がしんどかったです。
会社員を辞めてから目覚ましをかけて朝から満員電車に乗ることなんてまずないのでもう会社員として働くことは無理かもしれません。
校舎に着きましたがボロボロの建物で当然エレベータもなく教室も狭く学習環境としてはあまりよろしくなかったです。
（まあ2日間みっちり受講して10,500円と格安だったので仕方ないのですが・・・）
到着すると身分証明書で本人確認をされるのですが、写真付きでない身分証明書でも大丈夫みたいだったので替え玉受験とかできちゃうなって気がしました。
講義自体は宅建を合格している方なら容易に理解できる内容です。
宅建業者としてマイホームの売買契約を申込～引渡までを講義＆演習でやるといった感じです。
具体的には登記簿謄本などの資料から重要事項説明書を作成していくといった感じです。
とは言っても資料上の内容をトレースするだけなのではっきり言って誰でもできます。
最終的に60分間の試験があって2択式と記述式それぞれ80％以上正解で終了証がもらえます。
実際はテキストを見ながら解いても良く、講義の間も試験で出るポイントを散々言ってもらえるので誰でも合格できます。
おそらく宅建を全く勉強したことがない人でも講義を聞いていれば合格できると思います。
試験はその場で採点してすぐに終了証をくれるのが良かったです。
講習詳細
講師は20年くらい現役で宅建業をされている方で、自らの失敗談を交えながら業務の内容を説明していました。講義というよりはセミナーみたいな感じでした。
不動産の売買を繰り返し経験されている方には特段目新しい話はなかったのですが、意外にタメになる話もあって無駄な経験ではなかったです。
建築面積は１階床面積ではない
建蔽率の元となる建築面積は単純な1階部分の床面積ではなく真上から建物を見た際に建築されている部分の面積となります。
角地の角度が120度を越えると角地緩和が認められない
土地を探す際に角地だと無意識に建蔽率10％緩和が使えると思ってしまいますが実際は上記の条件があります。
業者が一番手ごわい客は宅建を持っている人
大手業者ならともかく町の宅建業者は最新の法令などは知らないそうです。
従って宅建を持ってる客が最新の法改正などについて指摘などをしてくると太刀打ちできないのが実情とのことです。
その他、最近はインターネットを通じて一般の客でも知識武装をしてくるので厳しいと言っていました。
媒介契約で専任か一般かの説明はしない
担当者が客のところへ行って「一般で媒介契約を取ってきました」と報告すると上司に「馬鹿ヤロウ」と怒られると言っていました。
普通は専任か一般かの説明などせず当然のように専任の用紙を差し出して署名捺印させるので媒介契約を取ったお客さんは一般契約なんてものの存在自体を知らない場合が多いそうです。
私自身も業者にコンタクトを取って媒介の依頼をすると当然のように専任の用紙を送ってきたりするので「いやいや一般でお願いします」って感じのやり取りを何度もしたことがあります。
業者は法律で説明義務がない限り、自分たちに不利益となる情報は絶対出してこないので宅建業法で媒介契約する際は専属専任と専任と一般の区別をちゃんと口頭で説明するようにすればいいのにって思います。
手付金は売買代金の一部ではない
本来の目的は解除権の留保のために買主が売主に預ける金額であって引渡しの際に買主に返還する必要があります。
ただ引き渡し時は買主側から残代金を渡す必要があるために、売買代金の一部として相殺するのが一般的になっているだけに過ぎません。
中間金は売買代金の一部
中間金は当初から売買代金の一部として渡す金銭です。
その意図は履行の着手にあります。
従って中間金を渡したことによって買主は引渡しに向けての履行の着手をしたことになり、それ以降は売主都合で解除する場合は手付け倍返しでは済まず定められた違約金を払う必要があります。
37条文書＝契約書ではない
宅建業法37条＝契約書のことと誤解している人が多いですが、宅建業法では37条に定められた内容の事を書面で残しておく必要があり、たまたま契約書の内容が37条に定められた内容を含んでいます。
実務上は37条書面と契約書を別々に交付することはないので契約書を37条書面として認めましょうというのが趣旨となります。
三隣亡の大安に地鎮祭はしない
上棟などの際に地鎮祭をしますが普通は大安や友引などを指定します。
ただ大安の中には三隣亡という日があるようでその日を地鎮祭として指定してはいけないそうです。
この日に建築をすれば火事を起こし、近所隣をほろぼすといって忌む日だそうです。
ちなみに私はそういった迷信？に興味がなく地鎮祭はしたことがありません。
古家を解体したら廃井戸が出てきたことがありますが特に気にせず埋めてもらいました。
講義中に土地の契約後に廃井戸があることが発覚してトラブルになったことがあると講師が言っていました。
私のケースも今思えば重要事項説明義務違反だったんだろうなと思います。
まあ何事もないのでいいのですが。。。
ちなみに地鎮祭の費用として買主から受領した金銭をピンハネをする業者も結構居るようで「神様にバチがあたるんじゃないか」と言っていました。
他にも給湯器が壊れたので管理会社が給湯器修理費用として50万円をオーナーに請求して激怒されたとか。
業者ってちょっとでもこちらが知識ないとみるやすぐにボッタクリ費用を請求してくるので基本的に業者は信用してません。
まとめ
教室で授業みたいなことを受けたのは相当久しぶりでした。資格の勉強などをする際は基本的に独学なのですが講義形式で学ぶのはあまり向いていないです。
一応無事に終わったので明日にでも宅建士の資格登録申請に行ってこようと思います。
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