3棟目建築(45)検討中の建物プランようやく確定したが・・・

3棟目アパート建築

概要

現在進めている「3棟目アパート」の建物プランについてですが散々時間をかけた挙句ようやく確定することになりそうですが決して満足のいく結果にはなりませんでした・・・

これまでの経緯

設計だけで結局半年以上かかっており自分でもなぜこんなに時間をかけてしまったのか忘れつつあるのでこれまでの経緯を整理します。

土地視察

もう去年の話になりますが土地の視察を行いました。

今回の土地は北側に道路があるので比較的斜線制限を交わしやすいのですが北側の道路がほぼ4Mあるのですが「区有通路」扱いということがわかりました。

区有通路は区が所有する通路で建築基準法上の道路とみなされていないです。

また高度1種制限のため斜線制限がかなりキツイです。

この2点のデメリットによって現在も苦しめられている状況です。

ボリュームチェック

当初から私なりに土地を最大限有効活用したプランを元に建築士にボリュームチェックをしてもらった結果、概ね希望通りの建物が建てられることがわかりました。

実は今回最終的に確定したプランってほぼこの時点で完成していたのです・・・。

その時の建物概要はこのような感じでした。

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ちなみにこのような建物を希望した理由ですが、北側に螺旋階段や共用廊下を持ってくることで斜線を交わしやすくなるからです。

3階建ての屋根ですと9.3Mくらいに達するのですが3階部分の共用廊下はせいぜい6.5M程度なので交わしやすいというわけです。

イメージとしてはこのような感じでしょうか。

部屋が多少斜線に引っ掛かったところは削って母屋下がりにすることもあります。

建物概要決定

その後、建築会社も決まり建築会社と建物の概要は決まって概算の見積もりを出してもらいました。

その時の建物概要はこのような感じでしたが、この建物が後程建てられないことが判明して遅延の原因となっています。

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請負契約締結

その後も軽微な間取りの修正は随時行った後に請負契約を締結しました。

延床面積:252平米
請負金額:5800万円

オートロック問題

プラン合意に向けて打ち合わせを重ねる過程で行政からオートロック設置についてNGが出ました。

この時点ではオートロックの出入りを北側から行う想定だったのですが北側道路が「区有通路」扱いのため道路から出入りするよう変更を余儀なくされました。

最終的にオートロックの入口を西側に移動することで設置の目途は立ちました。

プランを白紙に戻す

GW前の頃ですが上記建物について斜線制限を受けてしまい建てられないことがわかりました。

その後、1階の床を「置床」にしたり1階と2階の間の幅を最小に縮めたり工夫することで下記の建物で合意間近まで行きました。


ですが上記建物について結局建築業者社内でNGが出てしまいました。

上記建物を実現するために1階の床を「置床」にしたりして極力高い建物を建てないようにして斜線制限をかわそうとしたのですが、竣工後にトラブルが発生した際に原因追及のため床下に潜れなくなったりするリスクがあり社内的に許容できないとの結論になりました。

従って上記建物より小さくなってしまうことは許容できなかったので一旦建物プランを白紙にすることにしました。

6月上旬プラン合意間近

私のほうでも色々とプランを検討してみましたが結局最大限大きな建物を建てるためには既存の建物から大きく変更することはできないことがわかりました。

6月上旬には下記のような建物で合意間近となりました。

この時点での延床面積は256平米です。

一時は請負契約時の建物が建たないことが判明しましたが共用廊下を「内廊下」から「腰壁」に変更することで廊下の幅を1.2mから0.75mに狭めることができてその分居室を広げることができました。

建築基準法改正施行

そんな矢先に「建築基準法改正施行」が決まり今回の土地について建蔽率が70%から80%に広がることが確定しました。

従って上記建物から少しでも広げられないかと欲を出してしまい再度プラン合意を延期することにしました。

これまでがこれまでの経緯となります。

建築会社への要望

元々の建物の建蔽率70%に対して実際に検討していた建物の建蔽率は69.24%とほぼ使い切っていたので80%に広がればより広い建物が建てられる気もするのですが斜線制限の影響を受けているので劇的に広げられることは難しいと思っていました。

従って建築会社には下記の要望を挙げていました。

・専有面積を少しでいいから広げたい

・共用廊下を「腰壁」から「内廊下」に戻したい

スケジュール遅延の影響

元々十分余裕のある計画だったのですが設計がいつまで経っても終わらないので既に竣工が2月下旬までずれ込んでしまいました。

一時は9月末竣工も可能な状況だったのですが・・・

というわけでこれ以上の遅延は許されません。

ですが中々私と建築会社とのコミュニケーションが上手くとれず、業者との打ち合わせも取れず私自身も業者の担当者へ結構キツイ内容のメールを送ることが多くなっていました。

業者との打ち合わせ

そんな中、4日に建築業者と打ち合わせを行いました。

中々建築プランが決まらず今までにないくらいギスギスした内容の打ち合わせだったと思います。

業者から出してくれたプランはこちらになります。

結局居室自体を広げることはできませんでした。

建蔽率が広がっても螺旋階段が斜線制限の影響を受けてしまってこれ以上北側にずらすことができないためです。

その代わり共用廊下の幅を0.75mから1.2mに広げて「腰壁」から「内廊下」にすることはできました。

こちらの対応によって専有面積自体は逆に狭くなってしまいました。

ですが「内廊下」にすることで意匠性は高く構造的にも強固な建物にすることができます。

共用廊下が「腰壁」の場合は高さが1m程度しかないので外側から赤線のようなメッシュフェンスで囲う必要がありますが、これだとフェンスで囲う費用もかかりますし格好悪いですしフェンスをよじ登れば結局建物の中に入られてしまうのですが「内廊下」の場合は入られることはないのでセキュリティ的にも強固になります。

というわけでこちらのプランで合意することにしました。

専有面積推移

色々と紆余曲折ありましたが契約時、6月時点、最終時点での専有面積の推移はこちらになります。

散々時間をかけたわりには専有面積が増えていませんが契約時の建物はそもそも建てられなかったので最終的に契約時と同程度の建物を建てられるまでに至ったと前向きに考えたいと思います。

まとめ

というわけで半年以上かかった建物プランがようやく合意に至りそうです。

さすがにこれ以上遅れると繁忙期に建たなくなるのでこれ以上引き延ばすことはないと思います。

建築基準法改正施行を待っても結局広い建物は建てられませんでしたが後々後悔したくなかったのでやるべきことはやったので満足しています。

ようやくプランが固まったので来週地盤調査を行います。

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