概要
現在進めている「3棟目アパート」ですが検討してきた建物や間取りを全て破棄してゼロから見直していますが未だに目途が立ちません。
GW明けから現在に至る過程について記載します。
法人の確定申告
近況ですが法人の確定申告作業を行っています。
2社あるのですが1社は終わったので残りの1社分を行っています。
作業手順は昨年と同じなので真剣に行えば1日で終わりそうですがダラダラ行っているので中々終わりません。
不動産賃貸業って色々なことを行わないといけないですが、物件を探したり建物の間取りや内装を決めるなどの作業は割と楽しいですが、税務処理とかは正直面倒であまりやりたくありません。
ただ専業ですから面倒とも言っていられないので経費削減のもと対応しています。
申告が終わったら作業の概要や法人の成績などブログに書こうと思っています。
ちなみに昨年行った作業はこのような感じです。
希望する建物の条件
GWから建物の間取りについて私自身で色々と検討していますが建築業者からはNGが出てしまい未だに決まっていません。
私が希望する建物について優先順位の高いものから記載します。
①延床面積を容積率200％に近づける
収益物件を建てる際に一番重要視しているのが「いかに貸付面積を多く取れるか？」だと思っています。
貸付面積を多く取れれば結果的に収益は上がります。
というわけで容積率200％ギリギリまで満たす建物を建てることが第一条件です。
②12部屋確保
11部屋なら問題なく建ちますしそれでも収益的には成り立つのですが、12部屋を確保できないと利回り9％は確保できないので12部屋は確保したいです。
③建築面積を建蔽率70％に近づける
現行法で難しいなら前回ブログに記載した法改正施行後に建蔽率80％に近づけることも視野に入れています。
④1部屋あたりの専有面積は最低20平米を確保
賃貸運営をするにあたって最低20平米はないとキツイと思うのですが、一部の部屋が20平米を切っても仕方がないと思っています。
⑤居室部分の広さは最低6帖確保
GW前に建築業者と検討していた当初のプランは12部屋で建蔽率70％、容積率188％と一応要望を満たしていたので合意するつもりでした。
ですがこちらのプランについても「置床」にすることで色々とリスクがあるとの事で結局業者側からも「提案できない」と言われてしまいました。。。
間取りの再検討
GW中に元々検討していたプランを白紙に戻して色々と間取りを検討していました。
まずは建物自体を”コの字形”にすることで希望の建物が建てられるのではないか？と考えました。
これによって建築面積が大きい建物が建つというわけではないのですが、全部屋が角部屋になりますし、外階段ではなく内階段にできますので階段の劣化を抑えられますし、入居者からしても内廊下のほうが高級感があって好まれると考えました。
ですがデメリットとして階段部分も建築面積に含まれることになります。
検討①
まずはこのような建物を考えました。
階段部分が建築面積に含まれてしまうが共用廊下部分の面積を抑えてある程度の建物が建つのではないかと思いました。
ですがこの建物だと北西部分（左上部）が斜線制限の影響を受けてしまいます。
検討②
次にこのような建物を考えました。
斜線制限の影響を一番受ける北西部分に階段を持っていくことにしました。
外階段になりますが斜線制限を比較的受けにくいかな？と思ったのですが、GW明けに建築業者に提案してみましたがアッサリと打ち砕かれました。
これだと窓先空地を確保できないです。
あ・・・
アパートの場合は居室の窓の前に窓先空地を設ける必要があってな、窓の前に道路もしくは避難可能な通路（私の建物の場合は道路まで幅2M）を設ける必要があります。
南側の部屋は問題ないのですが、北側の部屋の窓先が道路ではなく「区有通路」に面しているため、道路に面していないからアウトというわけです。
検討③
仕方がないので建物をコの字形に戻して北側の部屋を強引に道路まで延ばしたプランがこちらです。
一応窓先の矢印方向が道路なので窓先空地は大丈夫ですが、そもそも北側の部屋が斜線制限の影響を受けてしまうとのことでした。
多少は影響があると思っており母屋下がりでも構わなかったのですがガッツリ影響を受けるそうでダメっぽかったです。
検討④
建築会社の担当者から具体的に斜線の影響を受ける箇所を聞いて、影響がないような建物にしてみました。
GW前に検討していた南側に全ての部屋を持っていく形になります。
各居室のドア部分まで斜線の影響を受けてしまうとの事でしたのでこういった形になりました。
居室が相当長細くなっていますし綺麗な間取りではありませんが他に良案が思いつきませんでした。
斜め壁の箇所が多いので耐震性が不安。
それにより時間も費用もかかります。
など建築会社からの反応はあまりよろしくありませんが、明日建築会社と打ち合わせをするので今後の方針について話し合ってきます。
まとめ
というわけで現時点でも全く解決の糸口が見えませんが、少しでも希望の建物に近づけられるよう対応していきます。
建物のプランにこれ以上時間をかけると着工が7月中に行うのが難しくなってきて、その結果地面を掘った際に瑕疵が発生しても売主に請求できなくなるので5月中には何とか目途をつけられたらいいなと思っています。
コメント