数か月かけて検討してきた間取りを全て破棄することにしました。

概要
これまでの経緯
現行プランの問題点
プラン破棄を決断
まとめ

概要

現在進めている「3棟目アパート」ですが数か月間検討してきた建物や間取りを全て破棄してゼロから見直そうと思っています。

GWも私独りで要望を満たす間取りをずっと考えていました。

現時点においても法的基準を満たす間取りは完成していないので最終的な着地点がどこになるのか全くわかりません。

数回に分けて何故このような判断に至ったかなど記載していこうと思います。

これまでの経緯

まずはこれまでの経緯をおさらいします。

土地視察

もう去年の話になりますが土地の視察を行いました。

今回の土地は北側に道路があるので比較的斜線制限を交わしやすいのですが北側の道路がほぼ4Mあるのですが「区有通路」扱いということがわかりました。

区有通路は区が所有する通路で建築基準法上の道路とみなされていないです。

また高度1種制限のため斜線制限がかなりキツイです。

この2点のデメリットによって現在も苦しめられている状況です。

ボリュームチェック

当初から私なりに土地を最大限有効活用したプランを元に建築士にボリュームチェックをしてもらった結果、概ね希望通りの建物が建てられることがわかりました。

その時の建物概要はこのような感じでした。

ちなみにこのような建物を希望した理由ですが、北側に螺旋階段や共用廊下を持ってくることで斜線を交わしやすくなるからです。

3階建ての屋根ですと9.3Mくらいに達するのですが3階部分の共用廊下はせいぜい6.5M程度なので交わしやすいというわけです。

イメージとしてはこのような感じでしょうか。

部屋が多少斜線に引っ掛かったところは削って母屋下がりにすることもあります。

建物概要決定

その後、建築会社も決まり建築会社と建物の概要は決まって概算の見積もりを出してもらいました。

その時の建物概要はこのような感じでした。

請負契約締結

その後も軽微な間取りの修正は随時行った後に請負契約を締結しました。

プラン合意に向けて

請負契約締結後も間取りの変更ができないわけではなく、建築会社と打ち合わせを重ねていました。

契約後の変更増減については後日精算という形になります。

最終的に間取りが固まったら業者とプラン合意に関する覚書を締結してその後の変更は原則不可となります。

現時点ではまだプラン合意はしていません。

オートロック問題

プラン合意に向けて打ち合わせを重ねる過程で行政からオートロック設置についてNGが出ました。

この時点ではオートロックの出入りを北側から行う想定だったのですが北側道路が「区有通路」扱いのため道路から出入りするよう変更を余儀なくされました。

最終的にオートロックの入口を西側に移動することで一応設置の目途は立っています。

ここまでがこれまでの経緯になります。

現行プランの問題点

現時点でのプランはこちらになります。

1,2階部分はこんな感じですが3階部分の2部屋が斜線の影響を受けてしまい一番西側の部屋は6帖をわずかに切ってしまいます。

まあこれでも十分に戦える部屋だと思いますのでこのまま進めても良いのですが少しでも妥協したくないのでより良い間取りにならないか試行錯誤しています。

ちなみに現行プランの気になる点はこちらになります。

共用廊下が広がった

オートロックの設置について行政から指導があった頃、共用廊下についても幅を広げる必要があることがわかりました。

具体的には「廊下の幅を1.2Mほどに広げる必要がある」とのことで結構廊下部分で建築面積を取られてしまうようになりました。

3階部分の斜線制限

上記でも書きましたが3階部分の一部部屋について斜線制限の影響を受けてしまいます。

完全に私が悪いのですが北西部分の道路まで区有通路扱いになることを業者に伝え漏れていたので今頃になって斜線制限の問題に悩まされています。

あとは詳細に土地を調査した結果、若干北側のほうが高いようで斜線を交わしづらくなっているそうです。

想定外の費用がかかりそう

斜線制限の影響を受けてしまうので業者と「少しでも高さを抑えることで斜線を交わそう」という話になりました。

宅下げとかすれば交わせるのですが色々とデメリットもあるのでそれ以外の方法を模索しました。

業者からは「置床」にして1階部分の床を極力下げることを提案されました。

ただこれをやってしまうと1階の床と基礎の部分に隙間がなくなってしまい空気が流れなくなって湿気の原因となります。

その防止策として「24時間ファンを回しましょう」ってことも言われたのですがファンが故障しても私は気づかないのでリスク大です。

あとは置床にすることで費用がプラス80万円くらいかかるとのことですのでこの対応はやりたくなかったです。

間取り自体に不満

これは当初から感じていましたが間取り自体が細長い形状で若干使い勝手が悪いのと、同じ間取りが多く入居付けに若干苦労しそうな感じがしました。

入居者からすれば同じような間取りではなく色々な間取りがあったほうが選択肢が増えるので決まりやすいです。

あとは角部屋が少なかったり、居室同士が隣り合っているので音漏れなど色々と気になっていました。

プラン破棄を決断

GW前に建築業者と打ち合わせを行いまして、その時点では現行プランにほぼ合意するつもりでした。

打ち合わせ終了時に私からプラン合意の覚書を送付する流れとなっていました。

ですが打ち合わせ後に建築業者から「どうしても斜線を交わせない」と連絡があったのと、プラン合意をしてしまうともう間取りの変更ができないため、数日悩みましたが現行プランで納得しきれない建物を建てて後悔するよりはこの段階で一旦振り出しに戻ったほうが良いのでは？という結論に至りました。

その時にツイッターへ投稿したつぶやきです。

建築業者と間取りプランの打ち合わせを数か月重ねて合意直前まで行っているのだが、譲れない点が多々あったので検討していたプランを全て捨てて全く別の間取りにすることにしました。
建築業者と打ち合わせをしたいのだがGW明けるまで動いてくれないみたいなので早くGW終わらないかな～って思ってます

— ヨッシー@不動産投資家＆主夫 (@yossyblog) 2019年4月30日