「1棟目アパート」の失敗だったポイントは?

1棟目アパート運営

概要

「1棟目アパート」が竣工して4年が経過しました。

4年間で色々なことがありましたが初めて土地から新築したアパートですので思い入れは強いです。
このアパートについて良かった点も多々ありますが失敗だったなと感じているポイントを自戒と共に振り返ってみたいと思います。

建築時の状況

この物件を建てた状況ですが、土地から新築を全て独力で建てたわけではなく土地から新築する際に業者にコンサルを受けながら建築しています。

この業者のスキームとしては高利回りが見込める土地を会員の投資家に紹介して土地を購入させて、その後に融資を受ける金融機関や設計士や建築士や税理士などを紹介してもらいながら建築していくというものです。

この業者は「土地の仲介手数料」「コンサル費用」を私から受け取るほかに紹介した専門家から「キックバック」も受け取っているため1棟手掛けるだけで相当な利益を得ることになります。

今でしたら全て独力で行いますが当時は新築アパートを手掛けたことはなかったのでこの業者から効率的にノウハウを吸収できたので最初は依頼して良かったと思っています。

特にこの業者の紹介でなければ金融機関から金利1.2%で2億弱の融資を引くことは絶対にできなかったと思います。

ただ業者としては高利回り物件を会員に紹介しないと契約してもらえないため利回りを上げるために色々と仕掛けをするわけですが、それが必ずしも購入したオーナーのためにならない場合もあります。

そんな感じの状況で建築したため運営を始めると色々と失敗だったと感じる点も多々出てくるというわけです。

失敗ポイント

「1棟目アパート」で失敗だったと感じる項目を後悔が高いものから順に記載します。

部屋が狭い

とにかく高利回り物件を建てるということで部屋の広さを犠牲にしています。

一般的に広い部屋を作るより狭い部屋を沢山作ったほうが利回りは上がりますが、入居希望者からの反響は下がりますし入居後の満足度も低く短期で退去となりがちになります。

具体的には全部屋が17~18平米程度しかなく最低限20平米以上はないと厳しいと思います。

3階は17平米+5帖のロフトがあり固定階段で行き来しやすいのでそれなりに競争力はあると思っています。

1階は18平米強で室内も6帖あるのでまだマシですが、2階が5.3帖程度しかなく完全に狭いです。

20平米以上に拘る理由ですが、今物件を探す人の多くの人は20平米以上を希望します。

賃貸の検索サイトで多くの人が「専有面積20平米以上」で検索されてしまうとそもそも物件自体が入居希望者の目に留まることがなくなります。

私がこの土地でもう一度建てる機会があるとすれば部屋数を抑えて20平米以上にすると思います。

【教訓】専有面積20平米未満は絶対に避ける

プロパンガスである

業者の紹介でプロパンガスを導入することが決まっていました。

当時は今ほどプロパンガスに対するイメージは悪くなかったと思いますが当時でも心配はしていました。

当時も業者に「都市ガスに比べて料金はどの程度高くなるのか?」と聞いた際に「高くても1.4倍程度になる」と言っていました。

ですが蓋を開けてみたら都市ガスの2倍程度の料金でした。

上記については書面などで残したわけでなく口頭で確認しただけなのでどうしようもありませんでした。

新築時にエアコンや給湯器やボンベ庫(プロパンガスを保管しておく倉庫)を無償貸与してもらっていて償却期間が10年だったので、10年未満でプロパンガス会社を変更すると残存期間に応じて設備を買い取らないといけません。

あと6年経ったらプロパンガス会社を変えるか別の設備を無償貸与してもらうか値下げ交渉をするなど強気に出たいと思ってます。

いわゆる携帯の2年縛りの10年バージョンみたいなものですのでプロパンガスは二度と導入したくありません。

【教訓】プロパンガスは初期投資額を抑えられるが絶対に避ける

利用用途の少ないバルコニー

バルコニーが付いているのですが今思えばバルコニーを作らないでその分部屋を広くすれば良かったと思っています。

バルコニーに物干金物や物干し台が付いていないので入居者が物干し竿を用意しても洗濯物を干すことができません。

従って現状バルコニーの役割は緊急避難用かタバコを吸うことぐらいしかありません。

入居者自身が物干し台を用意すれば洗濯物を干すことができますが入居者自身が物干し台を用意するのは相当ハードルが高いです。

↑は先日退去した部屋のバルコニーですが入居者自身で物干し台を置いた形跡があります。

今後は退去したタイミングで私のほうで物干し金物とかを付けようかと思っています。

【教訓】単身向け物件にバルコニーは無理して作る必要はない。
作る場合は物干し金物は備え付けておくべき。

水周りに爆弾を抱えている

専有面積が狭いクセに独立洗面台を入れたので洗面台を取り付けるスペースが狭いです。

具体的には幅が600ミリは少なくともないと既製品の洗面台を入れられません。

上記の洗面台を置いてあるスペースは480ミリ程度しかないため既製品を入れられず、当時も相当苦労して中国製の洗面ボウルとキャビネットを強引に入れています。

ただやはり中国製なのでキャビネットなどはすぐに劣化します。

先日も洗面台がカビだらけになったことがありますが製品自体が原因であった可能性もあると思っており別の部屋でも時限爆弾的に水周りに異常をきたすリスクを抱えています。

【教訓】水周りスペースは後々のことを考えて国内の既製品を入れたほうがリスクは少ない

収納スペースが狭い

部屋自体が狭いため収納スペースが極めて少ないです。これだけです。

自分で言うのもアレですが自分が部屋を借りる際にこんなに収納が狭い部屋は絶対に借りません。

洋服をかけられないので別途ハンガーフックやホスクリーンなどを付けていますが厳しいですね。

【教訓】収納は十分に確保する

キッチンが狭い

単身向けアパートのキッチンとしては標準レベルだと思いますがまな板を置くスペースがほとんどない状態でどうやって料理をすればいいのか?って感じます。

【教訓】キッチンも最低限の調理スペースは必要

出口戦略が難しい

購入時は築10年程度で売却する想定で計算していたため多少のデメリットは目を瞑って建築しました。

当時は築10年で利回り8%程度で売却できることを想定していましたがその場合だと1.8億円程度で売却する必要があります。

ですが現在のように融資が厳しい状況で築10年で耐用年数が12年しかないアパートに1.8億で購入できる人が果たしてどれだけいるのか?と思います。

これは購入時のリスクとして認識していましたが当時はセミリタイアできる規模に早く到達したい思いが強かったので敢えて可能な限り規模の大きい物件の購入を選択しました。

ただこの土地は立地が良い・角地・建蔽率容積率が非常に高い・北側道路・高度3種と非常に利用用途が高いので、築10年時点の社会情勢で売れないようなら壊れるまで持ち続けるのも想定しています。

【教訓】出口を想定している方は売却しやすい規模に抑えることも必要

駐輪スペースが少ない

土地を限りなく有効活用した建物を建てたため仕方ないのですが自転車を停めるスペースが少ないです。

つい最近まで18世帯に対して自転車は4台しか停められなかったので入居者から「停めさせろ」とクレームが結構来てました。

現在はサイクルラックを自分で取り付けて8台まで停めることができるようになったので一応問題は解消していますが当初は結構大きな懸念材料でした。

【教訓】一定数の駐輪スペースがないと入居者からクレームが来ます

建築業者が合わなかった

建物と関係ないのですが、紹介された建築業者と合いませんでした。

建築業者に対しての不満は結構このブログでも書いているので割愛しますが、建築業者って建物が竣工した後もアフターで長い付き合いとなるのでアフターフォローが悪い業者だと修繕などの対応でとにかく神経を使います・・・。

【教訓】コミュニケーションがしっかりとれる、ホウレンソウをちゃんとしてくれる、アフターフォローもしっかりしてくれると感じられる建築業者でないと請負契約しないほうが良い。

建築自体が失敗だったか?

当時は自分なりに検討しまくって納得がいくアパートを建てたつもりでしたが今思い返してみると色々と思うところが多いです。

ですが建築自体が失敗だったか?と言われると決してそんなことはなく良かった点のほうが多いので結果的には建てて良かったと思っています。

建築前に業者が作ってくれたシミュレーションを見ると1部屋平均7万円で、竣工して4年経過時の家賃収入の合計は約5,800万円となっています。

現実は1部屋平均7.2~7.3万円程度で貸していて、現時点での家賃収入の合計は6,160万円となっています。

従って色々と問題点が多い物件ですが、建築前のシミュレーションより良い結果となっています。

過去に手掛けたアパートの失敗例を教訓にして、次に建てるアパートでは徐々に満足度が高いものができるものだと思います。

まとめ

「1棟目アパート」については業者が企画したプランに対して収支上採算が取れるということで契約を決意しました。

企画にはある程度業者の思惑が入っており入居者の住み心地を最優先としたものではなく色々と使いづらい点も多々あります。

ですがトータルで見ると運営は順調であり未だに新築時の賃料で入居率もほぼ100%に近い状況で推移しています。

今年の繁忙期でもほとんどの部屋で更新をして頂いて、2部屋退去が発生しましたが2部屋とも一瞬で次の入居者が決まっている状態です。

というわけである程度立地が良い都内のアパートにおいては多少残念なポイントがあっても割と堅調に運営はできます。

過去に手掛けたアパートの失敗例を教訓にして、次に建てるアパートでは満足度が高いものにしていく努力は必要ですね。

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