競落した区分マンションで想定外の出来事がありました

概要

6月に競売で落札した区分マンションで想定外のラッキーな出来事がありました。

東京都江東区にある2011年築の区分マンションです。
6月に落札しまして既に諸手続きは全て終わっており7月以降の賃料を得ている状態です。

競売の3点セットにも下記のように記載されているのですが前所有者による管理費の滞納がありました。
（競売になる区分マンションの9割方は滞納があります）

現在に至るまでの前所有者による管理費の滞納をまとめると下記のように15.5万円ぐらいあります。
別途遅延損害金が加算されます。

区分所有法では競売で落札した際の買受人（落札者）は前所有者が滞納した管理費などを支払う義務があります。

区分所有法８条（特定承継人の責任）
「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」

区分所有法７条１項に規定する管理費等の債権は特定承継人（落札者）に対しても行うことができるという意味です。

従って私は上記にある前所有者が滞納した管理費15.5万円＋遅延損害金を払わないといけないというのが前提になります。

ところが昨日マンションの管理会社から連絡があり「前所有者の破産管財人が選任された以降の滞納管理費8万数千円を支払いたいそうです」との連絡がありました。

前所有者は自己破産したようで去年あたりから破産管財人が付いています。

従って上記表にある水色の箇所（約8.5万円）は私が払わなくて良くなりました。

今まで数多く競売で落札してきましたが前所有者の滞納管理費は全て私が払ってきたので破産管財人が払ってくれるというのは初めての経験で想定外のボーナスを貰った気分です。

ちなみに通常の売買ですと固定資産税は1月1日時点の所有者に請求が行くので物件の引き渡し日をもって買主から売主へ固定資産税を日割り計算して精算するのが一般的です。
ですが競売の場合ですと前所有者と連絡が取れないことが多いので固定資産税の精算もありません。

競売って3点セットなどの少ない情報しかないなかで入札せざるを得ないので結構不確定要素があり、入札する側も最悪のケースを想定して入札額を決めます。

今回のような管理費は当然全額代わりに支払う想定ですし、仮に部屋がボロボロだった際のリフォーム費や、所有者＝占有者の場合は退去させるための引っ越し費用や明渡訴訟に関する費用も見積もっておかないといけません。

ある程度最悪のケースを想定しているので落札してみると大抵の場合は想定より良い結果に終わることが多いです。
（例）所有者と明け渡し交渉を想定して落札したら既に自主的に引っ越ししていて部屋も意外と綺麗だったとか

ですので今回前所有者側で、ある程度管理費を払ってくれるようなので想定外のラッキーな出来事でした。