概要
昨日建築基準法改正が施行となったので土地探しにおいて知っておくべき点や今後脚光を浴びる可能性のある土地などについて記載します。
バンコクでの様子
現在はバンコクに滞在中なので軽く現地の様子について記載します。
バンコクに来るのは14年ぶり2度目で、前回は彼女と来ましたが今回は単独旅行になります。
14年の間にタイでは色々あったようで軍事政権によるクーデターが起きて軍が政権を担っており国王も約70年ぶりに代わったそうです。
タイの街中に新しい国王の肖像画が飾ってあるのですが4度の結婚歴があるなど中々独特な方のようです。
ただ現地の様子はあまり変化はない気がしますし物価も相当上昇しているようですがそれでも日本よりは相当安いです。
例えばバンコクからアユタヤという世界遺産がある観光地へ電車で移動しましたが片道80キロで約50円です。
ホテルは1泊約2500円くらいのところに泊まっていますが駅の目の前で快適に過ごしています。
食事は屋台とかは衛生的に怖いのでフードコートとかで食べることが多いですが大体200円前後です。
ただ14年前は感覚的に数十円で食べていた気がするので多少値上がりしているのかもしれません。
バンコクに来た主な目的ですが前回訪れた際にマッサージにハマってしまったので今回もマッサージを受けまくっています。
古式マッサージというのが有名で1時間受けて約1000円で2時間受けても1500円ぐらいで、日本の「て〇みん」とか「り〇くる」みたいなところより満足度は高いです。
航空券代も往復14000円ぐらいなので1週間滞在して総額5～６万円ぐらいしか使わない気がします。
14年間で体重が61キロから80キロに増えたので並べてみるとよくわかります。。。
建築基準法改正により脚光を浴びる土地
前置きはこれぐらいにして従前からブログに書いていた建築基準法改正ですが昨日から施行となりましたがこれによって土地探しにおいて色々と影響がでそうな気がしています。
私が所有している建築予定地においても建蔽率緩和の恩恵を得るべく設計士に検討してもらっているところです（うまくはまるかはわかりませんが）。
今後土地探しをするうえで今回の法改正によって恩恵を得られる土地については積極的に購入を検討すべきというのが今日のブログの本題になります。
宅建知識（防火地域・準防火地域）
宅建知識のおさらいですが準防火地域において共同住宅を建てる際の制限は下記となります。
| 準防火地域 | |||
| 耐火建築物 | 準耐火建築物 | その他構造 | |
| 共同住宅 | 制限なし | 3階以下で 3,000㎡以下 （ただし3階建ては 「木3共仕様」） |
2階以下で 500㎡以下 （2階が300㎡ 未満、2階に病室 の無いもの） |
2階建ての木造であれば500平米を超える大規模なものでない限り「耐火建築物」「準耐火建築物」である必要はないと考えて差し支えないです。
3階建ての木造の場合は「準耐火建築物」以上でないといけないので今回の法改正で一番影響があるのが木三共（木造3階共同住宅）の建物ということになります。
※ちなみに私は去年宅建合格しましたがこういった細かい数字は合格後すっかり忘れました。
宅建知識（建蔽率）
宅建知識のおさらいですが建蔽率は従来「防火地域内の耐火建築物」と「角地」の場合にそれぞれ10％緩和されて併用できれば20％緩和となります。
「商業地域」の建蔽率は80％ですがその場合は10％緩和されて90％とはならず「制限なし」となります。
| 用途地域 | 防火地域内の耐火建築物 | 準防火地域内の準耐火建築物 | 角地 |
| 商業地域以外 | ＋10％ | ＋10％ | ＋10％ |
| 商業地域 | 制限なし | 不明※ | ＋10％ |
赤字が今回の法改正によって追加された緩和になります。
※「商業地域」における「準防火地域内の準耐火建築物」が「制限なし」となるのか「＋10％」になるかは法改正内容を読んだ限りにおいてはわからなかったので不明と書きましたがおそらく「制限なし」だと思います。
容積率が低い土地はマイホーム向き
例えば建蔽率/容積率が40/80とか50/100の土地（ヨンパチとかゴトー）をよく見かけますが、こういった土地を割安で仕入れて2階建てのマイホームを建てるには良いですが都内での共同住宅には不向きです。
理由は仮にこういった土地で建蔽率の緩和を受けて例えば70/100になったところで容積率の上限は100％のままなので建てられる建物の大きさはほぼ変わらないからです。
容積率をいかに消化するか
というわけで都内で共同住宅を建てる際は容積率をいかにして消化するかが重要になります。
例えば建蔽率/容積率が50/100の土地と60/200の土地があったとして後者の容積率を食いつぶす建物を建てられれば2倍の延床面積を持つ建物が建てられます。
一般的に貸付面積と賃料は比例するので延床面積が大きい建物を建てられたほうが収益性はあがります。
法改正によって脚光を浴びる土地
前置きが長くなりましたが今回の法改正において容積率を消化しきれないために利回りが出る建物が建てられず見向きもされなかった土地に脚光が浴びる可能性があります。
条件①：準防火地域である
検討している土地が準防火地域であることが今回の法改正による影響の条件となります。
ちなみに都内だと大体が準防火地域以上になります。
条件②：従来容積率を消化しきれない土地
（例）建蔽率/容積率が60/150の土地で、用途地域や高度地区などの理由で高さ制限や斜線制限が厳しく2階建てしか建てられない場合、従来ですと容積率が120％程度しか消化しきれませんが、準耐火建築物にすることによって法改正後は建蔽率/容積率を70/150にすることができますので容積率を140％程度消化できる可能性があります。
（例）建蔽率/容積率が60/200の土地で、木三共（木造3階共同住宅）の建物を建てる場合、従来ですと容積率がMAX180％程度しか消化しきれませんが、法改正によって建蔽率/容積率が70/200にすることができますので容積率を限界の200％程度消化できる可能性があります。
従ってこれらの土地は長期的にみると上昇圧力となり得ます。
※「商業地域」で建蔽率が80％の土地は元々が防火地域だったりするのと、仮に建蔽率が「制限なし」になったとしても現実的に建蔽率100％の建物なんて建てられないのであまり意味がないかなと思っています。
今後の土地探しについて
今後土地探しをする際に従来の目線では弾いていた土地についても上記のような目線で検討してみたら意外と収益的に成り立つ可能性があります。
特に不動産仲介業者も上記のような観点で営業できる人って限られるはずですので知っているか否かで他の投資家のライバルが減るはずですので先んじてお宝となる土地を見つけられる可能性があります（特にこの時期は）。
マイソクとかでも「角地」の緩和などは掲載しやすいと思いますが「準防火地域内の準耐火建築物」の緩和については恩恵を受けられる人が限られるためマイソクにも掲載しづらい内容ですので尚更他の投資家の目に留まりづらい点になるはずですので土地探しをするうえで知っておくとメリットが大きいと思います。
まとめ
というわけで建築基準法改正が施行となったので土地探しにおいて知っておくべき点などを記載しました。
ちなみに私は今年は「3棟目アパート」に注力するので当面土地探しはしませんので他の方にお任せします。
余談ですが投資家さんとかがよく「不動産投資に宅建は不要」と断言しちゃう人ってよく耳にするのですが少なくとも土地探しにおいては宅建の知識があると色々とメリットはありますよ。
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