検討の背景
コンサル会社から７月頃に提案を受けていた土地がありましたが千葉県でした。私の投資スタンスとして原則東京２３区で物件を持つというのがあり検討からはずしていました。
ただ、今週になって検討してみることにしました。
なぜ東京23区なのか？
ありきたりですが下記のような感じで原則は東京で物件を持ちたいです。
自宅から目の届く範囲で物件を管理したい
都内に限っては人口の流入が続いているため
国の施策が東京一極集中のため今後も賃貸需要が見込める
世界の主要都市に比べて利回りは相対的に高い(今でも)
検討の理由
上記の通り、千葉県ということで検討エリア外でしたが下記理由によって検討してみるのもアリかもしれないと思いました。誰もが知っているターミナル駅である
一日の乗降者数も10万人を超えており賃貸需要はありそう
⇒千葉県ではあるものの、都内のマイナーな駅よりは賃貸需要は良さそうです。
最寄り駅から徒歩5分でアクセスが良い
物件のすぐそばに大学がある
⇒大学の都心回帰などもありますので大学があるっていうだけで過度な期待はしませんが、ないよりはあったほうがいいです。
7月に紹介を受けた時点より建築費用が下がった
⇒150万円程度下がりました。7月時点より設備もグレードアップしていたので実質250万円くらい下がった印象なので検討してみることにしました。
利回りが高い(8.7%)
価格が安い(総額6000万円台）ため融資が通りそう
⇒物件価格も億単位ではないため仮に失敗したとしても致命傷になることはないので収支が合うようなら話を進めても良いのかなと思っています。
来年になれば私のサラリーマンとしての年収も上がる見込みなのと、今年1棟目の融資を受けた金融機関から来年になったら2棟目の融資を検討すると言われているので何となく光が見えているのですが、今年はちょっと大きな物件を買うのは厳しいと思っています。
理由は以前も書きましたが法人名義で自分以外連帯保証人を付けない条件で融資を受けたいからです。
7月頃に色々金融機関を当たってもらったのですが、独身で法人名義で融資を受けるのが結構厳しくなってきました。
そんな現在の状況でもこのぐらいの価格帯なら融資は通りそうなので建てること自体はできると思います。
「ただ買えるから」という理由だけで話を進めるのは失敗するパターンなので冷静に判断します。
懸念事項
想定利回りの賃料設定は妥当か？
⇒あまりちゃんと調べていませんが7月に調べた時点では想定賃料は妥当だった気がします。
そもそも現地をまだ見ていない
⇒7月時点から未だに売れていないので色々調べてみてもう少し前向きに検討できそうなら現地に行ってみようと思います。
周辺の治安や競合物件などの調査は一切していない
売却後までシミュレーションした場合の結果が微妙
⇒頭金を2割弱入れた場合で返済比率は50％くらいでした。キャッシュフローもそれなりにあるのですが、いざ売却までしたあとの手残りが思ったほどなかったです。将来のことはわかりませんが売却時に情勢が変わっていて思っていたような利回りで売却できなかった場合は手残りがほとんどなかったなんてケースもあるかもしれないです。
この時期に新規物件を増やすことの是非
⇒先日も書きましたがここ数年は売却には適していますが購入時期ではないと思っています。更に今後は値下がるマクロ的な要素は色々あると思っているので仮に物件が下がっていってもインカムゲインでカバーできる状態でないと購入は厳しいです。
もう少しコンサル会社の人と色々話してみて検討していきます。
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