賃貸借契約解除の解除と法的措置への準備

概要
滞納者について
契約者への接触
契約者が無視し続ける理由
賃貸借契約内容
法的措置への準備

概要

トランクルームの契約者で滞納者が居るのですが非常に悪質ですので賃貸借契約解除の解除と法的措置への準備をしようと考えています。

滞納者について

先日もブログで書いた契約者になります。

この契約者はもう5年契約して頂いているのですが頻繁に滞納します。

滞納されても最終的には払ってくれているので現状大きな未収金はないのですが基本的にメールをしても返信がなく、電話をしても全く出てくれません。
従って滞納されてもこちらからコンタクトを取ることができないのです。

今月に関しては現時点で3週間の滞納となっています。

毎日メール・電話をしても全く応答がありません。

契約者への接触

仕方がないので職場へ電話をして接触を試みました

8月17日

5年前の契約書に記載されていた契約者の職場に電話してみました。

ヨッシー：「トランクルームを運営しているヨッシーといいます。御社社員の○○様と賃貸借契約をしており緊急で連絡を取りたいのですが連絡がつかず御社へ連絡差し上げました。○○様はいらっしゃいますか？」

職場の女性：「確認しますので少々お待ちください」

この時点では滞納云々の話は伏せています。

職場の女性：「○○と連絡が取れました。ヨッシー様からの電話やメールは確認しているのでこちらから連絡するとの事でした」

ヨッシー：「承知しました。ありがとうございました。」

とりあえず現在も職場に在籍していることが確認できたのは朗報でした。
契約者の会社は社員数が数千人居る大企業のためおそらく今回の件をきっかけに退職して消えてしまうようなことはなさそうです。

このようなやり取りがあったので契約者から連絡があるかと思ったのですが結局連絡は来ませんでした。

8月19日

トランクルームへ行ってみたところまだ荷物は占有していました。
従って契約者が既に解約の意思があって賃料を払っていないというわけではありません。

契約者の自宅を訪問してみましたが不在でしたので名刺の裏に「至急連絡ください」と書いてドアに挟んでおいたのですが結局連絡は来ませんでした。

8月20日

仕方がないので再度契約者の職場に電話してみました(2回目）

職場の女性：「確認しますので少々お待ちください」

この時点でも滞納云々の話は伏せました。

職場の女性：「○○と連絡が取れまして只今立て込んでおり本日中にこちらから連絡するとの事でした」

ヨッシー：「承知しました。ありがとうございました。」

このようなやり取りがあったのですがもうあまり信用しておらず、私からも10回くらい電話しましたが結局連絡は取れませんでした。

8月21日

仕方がないので再度契約者の職場に電話してみました(3回目）

ヨッシー：「トランクルームを運営しているヨッシーといいます。御社社員の○○様と賃貸借契約をしておりますが○○様からの賃料入金が取れず至急○○様と連絡を取りたいので御社へ連絡差し上げました。○○様はいらっしゃいますか？」

職場の女性：「確認しますので少々お待ちください」

さすがに毎日電話をかけていて相手方も迷惑でしょうから少しだけ事情を伝えました。

職場の女性：「○○は終日不在となっているようです」

ヨッシー：「承知しました。ありがとうございました。」

私のほうからも電話してもつながらないのでメールで「今月末時点で未入金の場合は1か月滞納となるので賃貸借契約は解除となります。その後も滞納分の賃料の入金や鍵返却が確認できない場合は法的措置を取ります」と警告するメールを送りました。

契約者が無視し続ける理由

実はこれが一番私がわからないです。

トランクルームの賃料は月8500円ですので現時点での滞納額は8500円のみです。

滞納額は少額ですし契約者は大手企業に勤めているようですし私から何度も職場に電話をされたり法的措置を匂わされたら普通は連絡を取ると思うのですが無視し続けることで自身がどんどん不利な立場に追い込まれていくことぐらいは容易に想像できるはずです。

契約者が既に解約通知などを出した認識でもなさそうですし、メールや電話に気付いていないわけでもないようです。

単純にルーズな方なのかもしれませんが私が執拗に連絡を取ろうとしているのはわかっているわけですから何らかのレスポンスは返してくれないと契約者との信頼関係は失われます。

賃貸借契約内容

契約者とは契約時に下記内容に対して異議申し立てしない旨の書類に署名して頂いています。

賃料を1か月滞納した時点で契約は解除

賃貸借契約・利用規約に違反した場合は催告し改善が見られない場合は契約解除

契約終了後1週間以内に荷物を撤去しない場合は貸主側で処分する

ただ、上記内容で契約していても上記記載の通り契約解除と荷物処分を一方的にやってしまうと借地借家法で色々と問題があるので法的手続きを取る形になると思います。
法的措置を取った場合に上記内容に契約者が同意しているので一定の意味はあると思います。

法的措置への準備

とりあえずメールで警告はしましたが法的にはあまり意味がないのでとりあえず内容証明郵便で催告する必要があるでしょうね。

内容はメールで書いたのと同じ「今月末時点で未入金の場合は1か月滞納となるので賃貸借契約は解除となります。その後も滞納分の賃料の入金や鍵返却が確認できない場合は法的措置を取ります」でいいと思います。

内容証明郵便を送ってもおそらく受け取ってもらえる気がしませんがとりあえず送った事実があればOKとします。

法的措置についてはあまり詳しくないのですが今回のケースでは下記2択かなと考えています。

支払督促

以前区分マンションの理事長をしていた際に管理費滞納所有者に支払督促をしたことがあります。
支払督促のメリットは申し立てをするだけで実際に裁判所へ出向くことなく手続き可能だということです。
あとは訴訟費用が安いです。
デメリットは相手方が異議申し立てをした場合は通常訴訟に移行してしまいます。
ただ今回のケースで相手方が異議申し立てをするとは思えないです。

あとそもそも金銭の督促しかできないので賃貸借契約解除とか荷物の処分なども求める場合は向かないのかな？と思ってます。

あと支払督促の場合は特別送達で契約者自宅へ投函されるのでそもそも通知を受け取ってもらえない場合が多かったり裁判所へ出向いてくることはほとんどないみたいです。

先月退去した1棟目アパートの入居者も支払督促で裁判沙汰になっていたようでした。

退去した入居者は裁判沙汰になっている模様

調停

調停は基本的に話し合いですので相手方と今後も関係を継続させたい場合には向くようです。
以前必殺大家人さんのセミナーに行った場合でもとにかく調停じゃないとダメだといったようなことを言っていた記憶があります。

契約者の自宅へは普通にポストに投函されるので郵便物をちゃんと取り出す契約者でしたらとりあえず内容は見てもらえます。
19日に契約者自宅を訪問した際にポストも見ましたがチラシ等で埋め尽くされているわけでなかったので郵便物は受け取っているようです。

調停では裁判所で原告・被告と調停員が間に入って話し合って判決を出します。
判決内容は通常の裁判と同様に有効です。

滞納期間が1か月ですので、調停で賃貸借契約解除が認められるかはわかりませんが滞納金額などの債務は確定できると思っています。
その後は職場に確定判決などを盾に給与差し押さえなどの手続きに進むこともできるでしょうから少なくとも堂々と職場に契約者が滞納している事実と訴訟結果を伝えて契約者にプレッシャーをかけることはできるはずです。

自主管理するうえで訴訟に関するスキルを身に着けるのも必須だと思っております。
今回のケースは少額ですし契約者の所在もはっきりしている分、非常に楽なケースだと思うので練習がてらやってみようと思っています。