野球観戦について
今日は妻と久しぶりに野球観戦（巨人-横浜)に行ってきました。
筒香嘉智(つつごうよしとも)選手が3本もホームランを打って圧勝しました。
筒香選手は昨日も一昨日もホームランを打ったのでかなり調子が上がってきたようです。
勝っても負けても球場の雰囲気は良いですね。
※坂本は４打数４三振。どうした・・・
ちなみに東京ドームは30周年だそうです。
私は後楽園球場の時代から野球を見に行っていて日本初のドーム球場という夢のような施設ができた時のことはよく覚えています。
そのちょっと前には東京ディズニーランドという施設もできました。
舞浜駅などはなく1日フリーパスなどもなく乗り物券を買って千切って乗った記憶があります。
概要
3年前に1棟目のアパートを建てた際にお世話になったコンサル会社と連絡を取ってみたので記載します。
1棟目アパート概要
1棟目のアパート概要は下記の通りです。
今では到底建てられません。
投資総額 ：約2億
家賃年収 ：約1500万円強
表面利回り ：約8.8%
金利 ：1.2%
返済期間 ：25年
立地 ：都内某駅徒歩5分
建物 ：木造3階建て
部屋数 ：18部屋(１K）
1棟目アパート建築の際は色々と大変でしたがすぐに満室になり自信がついたので「2棟目のアパートもすぐ建てたい」と依頼をしていて何度か物件の紹介を受けて現地を見に行ったりもしたのですが、その後そこのコンサル会社から提案される利回りも低くなっていきここ数年はすっかり連絡が途切れていました。
今回ちょっと用事があったのでその会社に連絡を取ってみました。
コンサル会社との会話
担当者：「ご無沙汰しています。問い合わせいただきありがとうございました。」
担当者：「まだ物件のほうは探していらっしゃいますか？」
ヨッシー：「探しているといえば探しています。」
担当者：「弊社で現在紹介できる物件は都内で表面利回り6.5％、少し離れたエリアで7%に行くかどうかです。」
担当者：「最近、○○銀行と取引を開始してそこならフルローンも可能です。」
担当者：「その場合の金利は2.5%で35年か、1.8％で30年になります。」
担当者：「現状はこのような感じなのですがヨッシーさんの目線に合いますでしょうか？」
すっかり連絡を取らない間に更に提案できる利回りは低くなっていました。
表面利回り6.5％で2.5％の金利では非常に厳しい運営になるはずです・・・。
仮に1億円で表面利回り6.5%の物件をフルローンで金利2.5% 35年で借りた場合、返済比率は約66％で、年間キャッシュフローは約221万円です。
そこから運営費や各種税金などを払うとほとんど手元に残らない気がします・・・。
ヨッシー：「最低でも7%以上ないと厳しい気がします。」
担当者：「わかりました。7%を超える物件が出ましたら連絡します。」
ヨッシー：「ちなみに大事なこと言い忘れてたのですが、年末に会社辞めたんですよ。」
担当者：「あ～そうなんですね。○○銀行は個人向けしか対応していないので法人ですと厳しいです。」
ヨッシー：「私が融資を受けた銀行はどうなんですか？」
担当者：「あそこは今はフルローンは出さなくなりましたね。最低でも物件の1割は求められます。」
ヨッシー：「別に私はフルローンじゃなくてもいいんですよ。」
担当者：「それでしたら法人の実績なども考慮されますので大丈夫かもしれません。」
コンサル会社との付き合いについて
上記のような感じで電話を切りました。
1棟目のコンサル会社からこのような話を聞いたことで、未だに物件の相場は高止まりしていることと、金融機関の融資は以前より出にくくなったと感じました。
とはいえ頭金を用意できて実績がある人には融資の扉は普通に開いているようです。
私がここのコンサル会社と知り合った当時、社員数は数人で雑居ビルのようなオフィスで打ち合わせをしていましたが、今は社員数は１０倍くらいに増えているようです。
新築で高利回り物件を提供することで急拡大したのですが、表面6.5％程度の物件しか紹介できないとなると厳しい気がしますし、かぼちゃ事件などの影響もありサラリーマン投資家にとって逆風の中、このビジネスモデルで社員を養っていけるのか不安になりました。
ここのコンサル会社から物件の紹介を受けて建築すると、土地の仲介手数料のほかにコンサル料も取られたり、建築会社からコンサル会社へキックバックがあるようなのでその費用も建築費用に転嫁されてしまい、全て自分で行う場合に比べてやはり若干割高になってしまいます。
1年前ならともかく今は利回り７％でも購入するつもりはないのでここのコンサル会社経由で購入することはなさそうです。
ですが当時の私のような会社員としての年収も高くなく１棟アパートの実績もない個人が、法人を設立して低金利で高額の融資を引き出して、高利回りの物件を建築することができたのはこのコンサル会社が居なかったら実現できなかったのは間違いないです。
このコンサル会社から土地から仕入れて建築会社と一緒にアパートを完成させるまでの一連の流れを学べましたし、法人化による節税や消費税還付、低費用でのインターネット無料設備導入など様々なテクニックも得られたので2棟目を建築する際に非常に役に立ちました。
現在も１棟目アパートはうまく回っているのでここの会社との出会いは私がサラリーマンを卒業する大きなきっかけにもなったので非常に感謝しています。
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