繁忙期の更新状況と原状回復

1棟目アパート運営

概要

2022年も早いもので既に2カ月が経過して3月になりましたが、今年はまだ一回もブログを投稿しておらず何か情報を伝える際は完全にtwitterがメインになってしまっています。

たまにはブログを書かないと完全に忘れ去られてしまいますので今年最初のブログを書かせていただきます。

というわけであけましておめでとうございますw

繁忙期の状況

私の所有物件は下記の通り居住用とトランクルーム併せて66部屋あります。

404 NOT FOUND | 不動産賃貸業と主夫で経済的自由を獲得
yossy.blog

そのうち2～3月の繁忙期に更新を迎える部屋は24部屋ありましたが、そのうち21部屋が更新してくれることになりました！

一番デカイのが「3棟目アパート」を建てた際に法人が12部屋を一括借り上げしてくれたのですが、今日で竣工してちょうど2年経ちまして無事に契約更新してくれて更新料81万円もちゃんと払っていただけました。

やはり一括借り上げは入居者同士のトラブルもないしメリットしかないと実感します。

3棟目建築(68)一括借り上げの契約が決定！
概要 建築中の「3棟目アパート」ですが、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げてもらうことが決まりましたので契約条件、契約のメリット、契約後の収支などを記載しました。 ホテル不足は発生しない？ 「健美家から一部抜粋」 東京でオリンピ...
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2019.12.21

残念ながら3部屋は更新を機に退去となりましたが、幸いなことに3部屋とも次の入居者が決まりました。

というわけで今年の繁忙期はかなり良い状況で乗り切れそうです。

これから退去した3部屋の状況についてそれぞれ軽く触れていきます。

※上記の更新時とは無関係ですが3月末に1件退去予告が発生しました・・・

退去①

「2棟目アパート」の2階ですが2月上旬付けで退去となりました。

ただ1月初旬には引っ越してしまったので退去後の部屋を確認しましたが非常に汚く、汚損以外にもドアなどが凹みまくっていたりと状態は非常に悪かったです。

退去確認時点でこんな汚い状態の中、3時間後に内覧に来た方が気に入ってくださってそのまま契約締結に至りました。

ドアについては自分で直しても良かったのですが明らかに入居者の過失でしたので業者に修理を依頼して費用は借主の法人に請求することにしました。

部屋自体はかなり気合入れて清掃したので最終的には結構綺麗になりました。

2月上旬から次の入居者が入居しましたが動画配信をやっているみたいで、早速隣の部屋からクレームがきました。

早速私と仲介業者それぞれから入居者に対して「退去するか動画配信止めるか」の2択を突き付けるという毅然とした対応を取っています。

退去②

こちらも「2棟目アパート」の2階ですが3月上旬退去予定ですのでまだ退去前です。

ただこちらの部屋は募集して早々にひっきりなしに空室の問い合わせなどがある状況で申し込みも複数件いただいている状況です。

次の入居者は3月中旬から契約開始となりましたので空室期間は1週間程度で収まりそうです。

運営していて感じますが「2棟目アパート」は入居付けに苦労しない状況です。

退去③

こちらは「1棟目アパート」の1階で2月上旬に退去となりましたが原状回復作業に非常に難航しました。

入居者が中国人だったのですが、退去立ち合い時からとにかくトラブル続きでベッドなどの粗大ごみをアパートのオートロック前に平然と置いて行こうとしたり、下記のようにダストボックスをこの入居者のゴミで溢れさせていて他の入居者がゴミを捨てられない状況にしたり、ゴミの中に猫の砂や猫グッズが大量にあって室内で猫を飼っていたようです。

室内も全く清掃されておらず、エアコン内部はカビだらけですし、キッチン周辺は油まみれでどうしようもなかったです。

今回1階での退去ということもあり以前から検討していたホームセキュリティをこの部屋に導入することにしました。

この入居者は日頃から全く掃除をしていなかったようで浴室の鏡も全く見えない状態でした。

一応サンポールとかウロコ落としとかで多少は落ちるかと思いますがここまで劣化しているなら数千円で新しい鏡に交換したほうがコスパは高いと思いますので交換しました。

あとはドアノブも剥げていて見た目が非常に悪かったのでスプレー塗装しました。

スプレー塗装できるようになれば結構色々役立つことが多いです。

あとは猫に壁紙を引っかかれたような跡があったり建築時の瑕疵で雨水が建物に侵入したりした結果壁紙内部にカビが結構発生していたので洋室と洗面所の壁紙を張り替えしました。

洗面所のクッションフロアも新築時から張り替えておらず全体的に劣化していたので張り替えました。

フローリングも所々に穴が開いていたり溝は皮脂などの汚れで真っ黒な状態だったので溝に沿って清掃しました。

排水管についてもこのような感じの高圧洗浄機＋スズランノズルのパイプクリーニングホースを使って内部まで洗浄しました。

他にもミラーキャビネットを交換したり原状回復作業を全て自分で行い相当大変でしたが最終的にはかなり綺麗に仕上がったと思います。

ただこちらの物件は築7年とそれなりに経過しているにも関わらず新築時より家賃を上げたり1階の物件ということもあり反応は芳しくありませんでした。

空室問い合わせの連絡はたまにあるのですが内見したいという連絡は繁忙期にも関わらず全くありませんでした。

いくら綺麗に原状回復作業をしても内見をしてもらえなければどうしようもありません。

ただ先週末に業者から「紹介させていただくので鍵の開け方を教えてください」と言われていたのですが、実際に内見をされたみたいで昨日申し込みが入りました。

つまり最初の内見で一発で申し込みが入った形になります。

やはり気合を入れて原状回復作業をすれば決まりますね。

参考までにこちらの物件の現状回復でかかった費用を載せておきます。

主な原状回復内容

項目 費用 業者に依頼した場合
ハウスクリーニング 0円 30000円
排水管洗浄 0円 20000円
エアコンクリーニング 0円 10000円
レンジフードなど特殊清掃 0円 10000円
浴室鏡交換 3000円 8000円
洗面ミラーキャビネット交換 6000円 11000円
コンセント交換 200円 5000円
ドアノブ塗装 0円 5000円
壁紙交換(居室、洗面所) 4000円 70000円
壁、床補修(カビ処理・パテ埋め) 0円 不明
CF張り替え(ボンドのみ購入) 1000円 30000円
コンロシール交換、コーキング 500円 5000円
合計 14,700円 204,000円

やはりこれだけ室内の状況が悪いと通常原状回復費用は20万は軽く超えてしまうと思うので業者に丸投げしてしまうとキャッシュをかなり減らしてしまいますが全て自分で対応しているのでこの程度で済みます。

上記費用のうち明らかに入居者過失によるものについては入居者に請求しようと考えています。

まとめ

というわけで繁忙期の状況と原状回復作業の内容について記載しました。

今年の繁忙期はかなりの割合で更新してもらえましたし、退去となってもローコストで原状回復して早期に次の入居者を決めることができています。

自分で言うのもなんですがこれくらいコストを抑えて埋める努力をしていかないと賃貸運営は中々安定しない気がします。

3月上旬と3月末にも退去予定の部屋がありますのでこちらについても原状回復作業に注力したいと思います。

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