所有物件

所有物件一覧

私が現在所有している物件の概要をまとめました。

東京都杉並区トランクルーム

購入時期 2009年
竣工時期 1991年
購入方法 競売
購入価格 約600万円
表面利回り 約30%
エリア 東京都杉並区
部屋数 18
購入のきっかけなどはこちらに記載してあります。
現在までに回収した賃料は1,350万円程度なので完全に投資金額は回収しています。
競売物件の中でも特に難易度の高い物件でした。
  • トランクルームという素人が手を出しづらい物件
  • 約半分の部屋に荷物があるが所有者は全て不明

従って非常に安価に落札できましたが落札後が大変でした。
下記の作業を会社員をやりながら一人で行いました。

  • 荷物を全てチェックして所有者の割り出し
  • 所有者不明の荷物を栃木県に月1万円のアパートを借りて数年間保管
  • 契約者募集の仲介業者がおらず自ら募集サイトを作成

そういった苦労もあって募集サイトを作ってからはすぐに満室となり、それ以降は10年くらいほぼ満室が続いています。

それまでは区分マンションを一般で購入するだけで会社員のお小遣い的な副業といった位置づけだった不動産投資でしたが、この頃から競売で落札したりトランクルーム事業に進出する羽目になってしまったりと、不動産投資から不動産賃貸業へと意識が変わっていったきっかけとなった物件です。

トランクルームという特性上、築年数経過が賃料下落に繋がらないので今後も区分マンションが解体されるまで安定して収益を上げてくれるはずです。

この物件を取得・運営して感じたのは不動産投資って人と同じことをやっていても大して儲からず、人と差別化することが重要ということです。

東京都練馬区1棟アパート

土地購入時期 2014年
建物竣工時期 2015年
購入方法 一般
土地建物総額 約19,000万円
表面利回り 約8.8%
融資総額 19,000万円
融資金利 1.2%
融資期間 25年
エリア 東京都練馬区
間取り 1K × 18

私がこのブログの中で通称「1棟目アパート」と書いているのはこの物件です。

私がこのブログを書こうと思ったきっかけは、このアパートを土地から建築することが決まり、ブログを通してリアルタイムで発信することで不動産経営は本当に上手くいくのかを報告することでした。

「1棟目アパート」の建築状況はこちらにまとめてあります。

現在も物件管理に関してブログに書くことの多くはこの「1棟目アパート」のことで結構手間がかかります。

ですが経営的には非常に順調に推移しており、2019年時点で竣工後4年経ちますが全ての部屋が新築時の賃料で入居も決まりますし稼働率も高いです。

最終的に物件が倒壊でもしない限りはプラスで終えることになると思います。

東京都小金井市1棟アパート

2018_0315_141848AA.jpg

土地購入時期 2017年
建物竣工時期 2018年
購入方法 一般
土地建物総額 約21,000万円
表面利回り 約7.7%
融資総額 16,000万円
融資金利 0.97%
融資期間 35年
エリア 東京都小金井市
間取り 1K × 16

私がこのブログの中で通称「2棟目アパート」と書いているのはこの物件です。

「2棟目アパート」の建築状況はこちらにまとめてあります。

土地の契約をしたのが2年前で一番物件価格が高くて融資がジャブジャブ出ていた頃です。

従って利回りが出る物件が中々出ない中で購入した物件になります。

利回りもそれほど高くありませんが融資期間が長いのと自己資金を大量に投入しているのでキャッシュフローは「1棟目アパート」より出ます。

建物自体も入居者の住み心地を考慮した納得のものができたと思いますので入居付けは苦労しないかと思っています。

当初はS武信金から金利1.49%で融資を受けていましたが、横○銀行に金利0.97%に借り換えを行っています。

東京都練馬区1棟アパート(仮)

土地購入時期 2019年
建物竣工時期 2020年(予定)
購入方法 一般
土地建物総額 約11,000万円
表面利回り 約9.2%(想定)
融資総額 8,200万円
融資金利 0.97%
融資期間 35年
エリア 東京都練馬区
間取り 1K × 12

私がこのブログの中で通称「3棟目アパート」と書いているのはこの物件です。

スルガ銀行による問題などで金融機関から融資を引き出すのが厳しい状況のなか何とか購入にこぎつけた物件です。

現在は上記概要の建物を建築中となります。

「3棟目アパート」の建築状況はこちらにまとめてあります。

東京都江東区区分

購入時期 2018年
竣工時期 2011年
購入方法 競売
購入価格 約1250万円
表面利回り 約8%
エリア 東京都江東区
間取り 1K
購入時期 2018年
竣工時期 2015年
購入方法 競売
購入価格 約1600万円
表面利回り 約6.6%
エリア 東京都江東区
間取り 1K

こちらの2物件は2018年に購入した物件で、ちょうどスルガショックのニュースがピークの頃で私自身も1棟アパート購入に消極的になっていました。

手持ちの現金を遊ばせておいても仕方がないので競売でいくつか入札したら落札してしまった物件です。

あまりキャピタルゲインが望めるような価格で購入していないので短期譲渡しても譲渡所得税はそこまで発生しないと思いますので、再び1棟アパートなどの購入を検討する過程で自己資金不足に苦しめられるようなことになったら売却してもいいかと思っています。

売却済物件一覧

過去の物件のことはブログでも触れたことがないのですが既に売却済みの物件の概要もまとめておきます。

実はかなり売買件数は多いです。

ちなみに全て区分です。

エリア 購入時期 最終収支 備考
東京都稲城市 2007年 -38万円 ※1
東京都足立区 2007年 108万円
東京都葛飾区 2008年 -12万円 ※1
東京都練馬区 2008年 28万円
神奈川県川崎市 2008年 -6万円 ※1
神奈川県横浜市 2009年 96万円
リーマンショック発生
東京都江東区 2009年 91万円
東京都墨田区 2009年 231万円
東京都新宿区 2009年 42万円
東京都新宿区 2010年 かなりプラス
東京都板橋区 2010年 若干プラス ※2
東京都大田区 2010年 プラス
東京都葛飾区 2010年 プラス ※2
東京都板橋区 2011年 若干プラス ※2
震災発生
東京都墨田区 2011年 951万円
東京都板橋区 2011年 プラス
東京都台東区 2011年 プラス
神奈川県横浜市 2012年 1251万円
東京都大田区  2012年 794万円
東京都墨田区 2013年 約800万円 ※3

不動産投資開始

不動産投資を始めてしばらくは一般で物件を買っていたので収支はあまり良くはないです。

それでも購入時の相場よりは安く買っていたつもりです。

2007年9月初めての物件購入

東京都稲城市に290万円で区分マンションが売り出されていたので270万円まで指値をして購入しました。

当時の想定利回りは15%でしたが想定賃料が相場とかけ離れたよくあるパターンです。

その辺りの失敗談は下記をご参照ください。

リーマンショック後

2009年頃は現在ではかんがえられないほどの速度で物件相場が下落しました。

従って※1と書かれている物件などは損切りに近い価格で売却しました。

競売開始

リーマンショックで痛い目にあったというのにその年にはもう競売を始めています。

人の心理というのは「喉元過ぎれば熱さを忘れる」というものなのか一旦物件を全て処分して身軽になると新たな投資意欲が湧いてきてしまって、リーマンショック後下がり続けていた相場が落ち着きを見せ始めると今度は「競売にチャレンジしよう!」と思いたち競売で物件を買い漁りました。

今より全然安く落札できたのでここで安く仕込めたのが大きかったです。

震災発生

ところが東日本大震災が発生して「東京が放射能で汚染されて誰も住めなくなるのでは?」という話が結構現実的に議論されていた頃で私自身は東京でしか不動産を所有していなかったこともあって、リスクヘッジのため再び物件を手放すことを決意しました。

※2で書かれている物件は震災直後にかなり安く業者に買い取ってもらったりしました。

それでも競売で安く仕込んでいたのでマイナスにはなりませんでした。

その後

震災発生後しばらくして徐々に福島第一原発の温度などもコントロールできるニュースが流れてきて、放射能で汚染されることはないといった意見が支配的になってきたので再び競売で落札を繰り返しました。

震災が発生した年の競売は本当に安く落札できました。

2013年以降は大きな出来事もなく私自身も1棟物へシフトしていきました。

東京都墨田区区分

購入時期 2013年
竣工時期 2008年
購入方法 競売
購入価格 約850万円
表面利回り 約10.1%
エリア 東京都墨田区
間取り 1R

売却済物件一覧の※3の物件になります。

購入当時は築5年程度で表面利回り10%程度でした。

都内の築浅区分でこれだけ高利回りな物件は今では絶対に手に入りません。

所有中に入居者が亡くなって原状回復をしようとしたら今までの経験上1、2を争うほど汚くて途方にくれたことがあります。

所有期間が5年を超えたタイミングで売却活動を行い、売買契約直前で話が流れてしまったり色々ありましたが最終的には無事に売却できました。

まとめ

現在所有している物件はトランクルームと1棟アパートと区分が数戸となります。

区分はとにかく安く購入して5年保有して長期譲渡のタイミングで売るのが一番良いと思っています。

私の場合は社会情勢の変化などでやむなく損切りしたこともありますが基本的に相場より安く購入していれば突発的なマイナス要因が発生しても致命的なダメージは防げます。

事実、物件を売却した時点でその投資の成功可否がわかりますが概ねマイナスにはならずに終わっています。

現在は億単位の物件を中心に扱っているので突発的な災害などが起こった場合は致命的ダメージをうける可能性はありますが今後はいかにリスクを抑えながら賃貸経営していくかを考えていきます。

よろしければ最後に応援クリックのご協力をお願いします
ヨッシーをフォローする
不動産賃貸業と主夫で経済的自由を獲得
タイトルとURLをコピーしました