概要
今回は久しぶりに土地情報を軽くチェックしてみて、私が土地を探す際にまず最初にチェックするポイントについて初心者向けに記載します。
久しぶりの土地チェック
私の近況ですが2020年春に「3棟目アパート」を建ててから物件の購入・売却は一切おこなっていません。
土地探しに関しては2018年の年末に「3棟目アパート」の土地を見つけて以降は全く探していません。
あまりにも探していないと浦島太郎状態になってしまうので久しぶりに土地情報をチェックしてみました。
私の場合はあまり土地探しをガツガツやったことはなく、過去に購入した土地も業者からの紹介を受けたり普通にネットを閲覧して見つけた程度です。
土地をチェックするポイントは人それぞれだと思いますが、私の場合はまずは坪単価と建蔽率・容積率をチェックします。
建蔽率・容積率が40/80とか50/100とかの土地の場合、どんなに頑張っても収支が出る建物は建たないので最初から検討から外します。
次に一種単価（容積率100％辺りの坪単価）をみて高いようだと検討から外します。
土地のエリアにも左右されますが基本的には賃料は延床面積に比例します。
ですので同じ延床面積の建物を建てる場合、一種単価が安い土地で建てるほうが土地価格は抑えられるというわけです。
所有物件一種単価
具体例ですがこちらは私が過去に購入したざっくりとした土地情報になります。
※以下書くことは私の主戦場である東京23区の例です。
| 1棟目アパート | 2棟目アパート | 3棟目アパート | |
| 土地価格 | 9500万円 | 11000万円 | 5100万円 |
| 土地地積 | 50坪 | 108坪 | 43坪 |
| 坪単価 | 190.0万円 | 101.9万円 | 118.6万円 |
| 容積率 | 200% | 174% | 200% |
| 一種単価(表面) | 95.0万円 | 58.5万円 | 59.3万円 |
| 消化容積率※ | 200% | 111% | 189% |
| 一種単価(実質) | 95.0万円 | 91.8万円 | 62.8万円 |
| 表面利回り | 8.8% | 7.7% | 9.27% |
※実際に消化できた容積率
「1棟目アパート」
立地と土地形状が良く坪単価が190万円もかかり一種単価(表面)も95万円と高いです。ただ容積率200％を使い切る建物を建てたので実際に容積率を消化した場合の一種単価(実質)も95万円です。
利回りを上げるために部屋を小さくしてプロパンなどを導入して何とか利回りを上げましたが、普通に都市ガスで20㎡以上の部屋を造ったら利回り8%切っていたかもしれません。
「2棟目アパート」
一種単価は58.5万円と安いのですが、旗竿地で周辺を住宅に囲まれていて容積率を消化できる建物を建てるのは無理でした。
その結果、実際に容積率を消化した場合の一種単価も91.8万円です。
こちらのアパートは都市ガスで部屋も25㎡前後と住みやすい間取りのため利回りは8%を切ってます。
「3棟目アパート」
こちらは一種単価は59.3万円と安く、高度1種と高さ制限に苦しめられましたが土地の形状が3方向角地だったこともあり何とか容積率189％消化できて、実際に容積率を消化した場合の一種単価も62.8万円とダントツで安いです。
従って都市ガスで部屋も20㎡前後を保ちつつ利回り9%以上を達成できました。
一種単価(表面)は100万円以下
以上の例から何が言いたいかというと、まず一種単価が100万円を超えた時点で高利回りの建物を建てるのは厳しいと思います。
例えば20㎡(約6坪)の単身アパートを造る場合、賃料を少なくとも7万円取りたい場合の年間賃料は84万円ですので表面利回り8%を求めようとすると1部屋あたり1050万円以内に収めないといけません。
一種単価が100万円だと土地代だけで600万円かかりますので建築費用を450万円以内に収める必要があり結構ローコストで建てる必要があります。
もちろんエリアにもよりますので賃料が８～10万円取れるような都心で一種単価が100万円なんて土地があれば話は違うでしょうが・・・
「1棟目アパート」のように狭小アパートでプロパンでもいいってことでしたら可能かもしれません。
私の場合は都心で物件を建てるつもりはないので、それ以外のエリア（20㎡で７～８万円取れる程度）だと一種単価100万円を超えた時点で検討から外します。
※実際は一種単価60～70万円ぐらいで容積率を消化できそうな土地を見つけてようやくちゃんと検討できるかな？ってイメージです。
一種単価(実質)は70~80万円以下
一種単価(表面)が要件を満たすような土地が見つかったとしても大抵は再建築不可だったり旗竿地だったり細長い土地だったりすると思います。
気になる土地があれば前面道路や用途地域や高度地区などをチェックして実際に建物が入るか自分なりにチェックします。
自分のなかで建物が入りそうな予感がしたら業者にボリュームチェックをしてもらって容積率を消化した場合の一種単価(実質)が70~80万円以下ならある程度高利回りの物件は建つと思います。
他の投資家さんの見学会に参加させて頂いて物件概要を見ると一種単価(実質)50万円前後で建てている方が多いのですごいなって思います。
実際に土地チェック
というわけで実際に土地を軽くチェックしてみますが、東京23区ですと坪単価200万円超えるような土地ばかりですね。。。
私が将来また新築を建てるとしたら最低でも利回り８％は欲しいので検討できそうな土地は全然ないです。
こちらの物件だと少しセットバックされますが一種単価(表面)が約50万円で三方向角地で準工業地域で南側に20m道路があるので容積率を消化しやすそうなので一種単価(実質)も低く抑えられそうな建物が建てられそうですね（立地が悪いので私は買いませんが）。
久しぶりに土地をチェックしましたがやっぱり高いので個人的には当面購入する予定はないです。
その他
先日もブログに書きましたが土地から新築ってリスクだらけなので止めとけとは言いませんがリスクヘッジはしっかりして臨むべきだと思います。
あとは属性の良し悪しによって自己資金の額も全然違いますし調達金利も様々ですので、高属性の方が自己資金を大量に入れて金利１％未満で借りれるのなら別に利回り7%程度で建てても何とかなるでしょうが、属性のあまりよろしくない方が最初から低利回りで高金利で買った時点で詰んでしまうのでくれぐれも慎重に検討したほうがよいと思います。
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