概要
家賃保証会社のCASAから連絡を頂いて新サービスに関する打ち合わせを行ってきました。
新サービスに関する打ち合わせ
CASAは主に家賃保証会社としてほとんどのオーナーさんにとってはお馴染みの会社です。
CASAの担当の○○です。
ヨッシー様には多くの物件の保証委託契約をさせておりありがとうございます。
今回弊社で新サービスを企画中のためヨッシー様に提案させて頂きたいのですが如何でしょうか？
わかりました。明日でお願いします。
というわけで本日新宿にある本社へ行ってきました。
CASAの本社には去年セミナーで来たことがあり、その後の懇親会で今回説明頂いた○○さんとは話したことがありました。
弊社の家主ダイレクトのご利用ありがとうございます。
失礼ですが家主ダイレクトの商品について詳しくご理解ってされてますか？
はい。大体わかります。
更新料、原状回復費用、訴訟費用、孤独死などの賃料以外の全ての入居者側の債務に対して保証されるんですよね。
あとメリットを感じてるのが支払期日に御社から確実に入金があるので入金確認がほとんど不要なのが有難いです。
ありがとうございます。
入金管理については家主ダイレクトを使って頂ければ確実にオーナー様の手間が省けると思っています。
今回ご提案させて頂いたいのが、現在入居者募集業務から日々の管理業務、退去立ち合いや更新手続きなどの業務まで弊社で対応する準備を整えており今秋頃を目安に開始していきたいと思っています。
といった感じでCASAが家賃保証以外の業務まで広げるという案内でした。
入居者募集業務
CASAが付き合いのある仲介業者や管理業者は全国に約20000社あるそうです。
多くの仲介業者とCASAで関係を築いているとのことで今後はCASAに募集依頼をすれば仲介業者に客付けのお願いをするとの事でした。
管理会社経由で依頼するのに比べてCASAが直接仲介業者に依頼することで成約しやすくなるのがメリットです。
レインズにも掲載しますがレインズだと沢山の物件に埋もれてしまうので直接仲介業者に依頼するのが強みです。
成約した際にはCASAに1か月分の手数料を支払うとの事です。
私の場合は現状は仲介業者に直接依頼していて成約時には1か月分の広告料を払っています。
従って現状からCASA経由で依頼した場合はこのようになります。
CASAに手数料を払うことで仲介業者にも広告料を払ってしまうと2か月分払うことになるのでそれは行うつもりはありません。
管理会社に任せているオーナーさんが管理会社に募集依頼して成約した際には管理会社に手数料を払い、更に必要に応じて仲介業者にも広告料を払うので募集の際の手数料等はかなり払うことになります。
募集の際に色々な業者を入れることはオーナー側の負担が大きくなるので私は仲介業者に直接依頼したいです。
CASAが間に入ることで今の段階ではあまりメリットを見いだせないのですが、今まで通り仲介業者に直接依頼してもかまわないとの事なので募集チャネルを増やすって点ではアリかな？って感じました。
とりあえず現在所有している物件の状況と、来年竣工する「3棟目アパート」について説明しました。
担当者も「3棟目アパート」の客付けにかなりやる気になっていました。
管理業務
管理会社に5%払うのって高いですよね？
なぜ自主管理されてるのですか？
管理会社ってどこの会社も賃料の○％って形ですよね。
築浅のほうが設備の故障も少ないし手間もかからないのに築古と同じ手数料を払わなければいけないのが納得いかないからです。
それってだれかに教わったのですか？
いえ、普通に考えばわかることだと思います。
まさにおっしゃる通りなんです。
新築物件こそ自主管理してキャッシュを残すべきなんです。
築10年未満は設備の故障はほとんどおきませんので。
弊社がこれからやろうとしているのは既存の管理会社を無くしてしまおうということなんです。
自主管理されるオーナーさんに対して格安で入居者募集～入金保証～管理～更新手続き～退去立ち合いまで一括してお手伝いしようというものなんです。
その後、色々話を聞いて下記みたいなサービスを今秋頃から始めようとしているとの事でした。
24時間対応コールセンターの設置
軽微なトラブル対応
更新手続き代行
退去立ち合い
上記全てを1部屋 月額1000円以内で提供
自主管理に躊躇されているサラリーマン大家さんはいっぱいいると思いますが、躊躇する主な理由が本業が忙しくて緊急時に対応できないということではないでしょうか？
入居者からのトラブル・クレーム対応などを代行してくれて更新手続きや退去立ち合いも費用に含んだうえで月額1000円以内（費用は未確定）というのは安いと思います。
賃料が7万円の部屋の場合は管理委託費の割合はわずか1.4％です。
退去立ち合いにはリフォーム業者も同行する予定ですがリフォームはほぼ原価で行ってもらう想定です。
更新手続き代行してくれるとの事ですが、現状は私自身で問題なく更新手続きは行えますので、御社に代行してもらうことで更新料を御社と私で折半するというのはこちらとしてはあまりメリットがないです。
いえ、更新手続き代行は月額1000円の業務に含まれています。
従って入居者から受領した更新料は全額オーナーさんが受け取ってください。
弊社は管理業務で儲けるつもりはないんです。
募集業務から管理業務まで一括で対応する過程で保証会社を弊社にして頂くことが目的になります。
まあそういうことなら私は元々CASAに一括して保証委託契約するつもりですので、ついでに格安で管理をやってもらうのはアリかもしれません。
現状は問題なく自主管理できているのですが、自主管理のデメリットって長期間所有物件から離れることができないので海外とか1週間程度しかいけないんですよ。
ですので御社にお任せするのもアリかもしれませんね。
ただ管理を御社に任せちゃうと私ってホントにやることなくなっちゃうんですよね。。。
オーナーは物件を増やすなど経営に注力して頂くのが良いのではないでしょうか？
ですのでヨッシー様はハワイなどから新規物件を探しつつ管理は弊社にお任せいただければずっと海外に行っていても問題ないと思います。
うーん。。。こういった生活に憧れますが自堕落な生活になりそう・・・。
まとめ
というわけでCASAの担当者から現在企画中の新サービスに関する説明を受けました。
入居者募集業務は現時点でどれくらいメリットがあるのかよくわかりません。
管理業務を格安で担ってくれるというのはかなりメリットが大きそうです。
私の場合は自主管理のままでも特段問題ないのでCASAに依頼するかわかりませんが、数カ月単位で海外へ行きたい思いもありますので若干惹かれています。
むしろ私よりサラリーマン大家さんのほうが格安で管理委託できるメリットがある気がします。
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