土地から新築のリスクヘッジ

九州旅行
土地から新築のリスク
私の例
土地から新築のリスクヘッジ
まとめ

九州旅行

近況ですが昨日まで12日間九州を旅行してきました。

大まかに周ったところとルートはこんな感じです。

桜島
屋久島
知覧
福岡
嬉野温泉
長崎
軍艦島
別府温泉
由布院温泉
太宰府

軍艦島は日本最古の築105年のRCがあり6年ぶりに訪れました。

屋久島も有名な縄文杉をはじめ世界遺産の自然を堪能しました。

九州に着いてすぐにアパートの入居者同士の騒音問題が悪化してどうなることやらと思いましたが今のところは賃貸の仲介業者の方にも協力してもらって「お互い配慮しましょうね」といった感じで説明して小康状態を保ってます。

入居者同士の騒音トラブル発生😩

毎日深夜まで大声で電話するのと頻繁に夜中に目覚まし時計を鳴りっぱなしとの事

騒音の被害者がキレて壁ドンしちゃってそれに対して騒音の加害者も壁ドンで応酬するという泥沼😰

両者から話を聞いて決して責めずにお互い配慮しましょうと収めたけどどうなることやら

— 🈳ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) June 16, 2021

自主管理だと長期間物件を離れることができないのが難点ですが、好きな時にいくらでも旅行とかできますのでセミリタイアはやはり最高です。

土地から新築のリスク

東京に戻ってきて久しぶりに不動産関連のブログなどを見ていましたが、こちらの方のブログが気になったので私も少し所感を書いてみようかと思います。

要約すると「土地から新築は安くアパートを作る夢のようなスキームではなくリスクを負う対価として安く作ることができる」といった内容です。

私もブログやtwitterなどで土地から新築に対するリスクを定期的に発信し続けているのですが、メリットだけでなくリスクもあるということに多くの方が目を逸らしている気がします。

昨日知り合いの投資家が建てたアパートの施主検査に同行

建築が想定通りに進まず、今まで見た中で一番ヤバい事案で、機会損失も含めたら5000万円くらい被害にあってると思う😱

土地から新築って予定通りなら建売より2割くらい安く建てられるかもしれないが、失敗した時のリスクがデカすぎる😫

— 🈳ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) October 17, 2020

私の例

私も過去に何度か土地から新築を手掛けているので決して土地から新築を否定しているつもりはないです。

直近ですと2020年春に練馬区に「3棟目アパート」を建築しました。

土地建物価格が10950万円で年間賃料が1015万円なので単純な表面利回りは9.27%でした。

建売で今の相場だと表面7%で買うのがやっとだと思いますので7%で買った場合の価格は14500万円となり単純な含み益は3550万円程度だと思います。

私の場合は幸運にも大きな遅延もなく竣工したのでこのような含み益を得ることができましたが、不運にも建築会社が飛んだりした場合の損失額は数千万円単位で発生したかもしれません。

私の場合は既に不動産投資を長期間おこなっている事もありある程度のキャッシュもあるので仮に建たなかったからといって即時に破産ということはないのですが、1棟目であまり経験がない状態でいきなり土地から新築を手掛ける場合、経験不足とキャッシュ不足から失敗した場合即時にゲームオーバーということになりかねません。

私の妻のように医師免許など専門職がある人は破産してとしてもその後リカバリーすることもできると思いますが、私のようにセミリタイアした無資格のオジサンが破産した場合は完全にゲームオーバーだと思います。

ですので個人的には1棟目からいきなり土地から新築を手掛ける場合は失敗した場合に取り返しのつかないことになりかねないのでまずは少額の不動産からコツコツとやるのが無難だと思うのですが、皆さん人生ショートカットしてサッサとリタイアしたいって感じなんですかね。

土地から新築のリスクヘッジ

さて、そんなリスクが沢山潜んでいる土地から新築ですが少しでもリスクを軽減するために下記ぐらいは意識しておいたほうがいいと思います。

不動産投資の経験がある

区分でも建売アパートでもいいので多少なりとも不動産投資の経験がある人と全くの未経験の人ではリスクに直面した際の回避率に差がでると思います。

現在スルガで一棟アパート買わされちゃって訴訟している人たちって元々未経験の人が多かったから回避できなかったのでは？と思います。

土地から新築の際も様々なトラブルが必ず出てきますがその際に上手く回避できる人とはまっちゃう人って経験値の差が必ずあると思います。

メンターがいる

上記のように経験に乏しい方でも不動産をやられている知り合いが近くに居てメンターになってくれる人がいたらイザという際に心強いと思います。

キャッシュが潤沢にある

トラブルになってもキャッシュさえあればリカバリーすることも可能ですので土地から新築を手掛ける場合は最悪2回建てても資金が枯渇しないぐらいのキャッシュがあるのが望ましいと思います。

ボリュームチェックは必須

土地から新築の2大リスクは想定していた建物が建たないことと、建築業者が倒産することだと思います。

前者に対しては専門家にボリュームチェックをしてから契約することである程度は防げますが、ボリュームチェックをしたといってもリスクが軽減されるに過ぎないです。最終的に想定していた建物が建たなかった場合のリスクは施主が被ることになります。

業者倒産のリスクヘッジ

少しでも安く建築しようと建築坪単価ばかりに気を取られると則武地所のようなケースになってしまうので、安すぎる場合も疑う必要がありますしその辺りは経験値が左右すると思います。

業者の出してくる見積もりもA社は外構や水道引き込み工事も含むけどB社は別途とか普通にあるのでちゃんと横串で比較できるか怪しいので未経験者だと厳しいのでは？って感じます。

安さだけで契約するのではなくちゃんとした知り合いからの紹介とか過去に建てて問題なかった業者のほうが比較的安心だとは思います。

竣工後の瑕疵に対しては品確法や瑕疵保険で新築10年は一応保証されますが、建築中の瑕疵や倒産に対しては上記の対象外なので建たなかった場合のリスクも施主が被ることになります。

私が最初に建築した業者との請負契約では支払いを5回に分けてもらって少しでもリスクヘッジに務めました。

あとはできるだけ引き渡し時での支払いを多くしてもらえるよう業者に交渉してみて、できるだけ前倒しで払って欲しそうな業者の場合はそもそも綱渡り状態での経営な可能性があるので契約しないほうが無難かもしれません。

ローン特約ありは必須

安い土地が現れると瞬時に買付が複数入ることもザラで、ローン特約ありの個人とローン特約なしの業者が競合した場合は売主としては面倒なことを回避したいからローン特約なしの業者に売る可能性が高いです。

そこで個人でもローン特約なしで買付を入れて少しでも業者に勝とうとする動きが目立っていますが個人的にはこれは止めたほうがいいと思います。

メリットとしては上記で書いたように購入できる可能性が少し上がるかもしれませんが、ローンが通らなかった場合のデメリットが大きすぎます。

建売業者と個人では状況が全く違います。

建売業者は個人が太刀打ちできないほどの資金を持っている場合が多いので、仮にローンが通らなくてもいくらでも何とかなるからこそローン特約なしで買付を入れているわけですし、仮に建売業者が倒産した場合でも建売業者の代表者の資産は通常保護されるはずです（個人と法人は別人格のため）。則武地所も計画倒産？しましたがその辺りを考えての倒産だと思います。

一方、個人の場合は破産したら個人資産は没収されますし、資産管理法人で買付を入れた場合でも既に金融機関から借り入れを行っていたら通常代表者個人を連帯保証人に取られているはずですから個人資産も没収されます。

従って個人と建売業者が破産した場合のリスクも全然違うわけですからそもそも建売業者と同じ土俵で戦っちゃいけないんです。

ローン特約ありって宅建業者や建売業者でない個人がおこなえる数少ないリスクヘッジだと思うのでそこを捨てて建売業者を戦うのって個人的には非常に疑問です。