土地の契約を行ってきました！

概要

土曜日に土地の契約を行ってきましたので内容を記載します。

契約内容について

所在地：中央線某駅徒歩10分
土地価格：11,500万円
手付金：500万円
融資特約あり(某地銀と某信金で融資額16,000万円、返済期間35年、金利未定）
引渡期限：7月中旬

売主は法人で転売のようです。
買主は一旦、私個人にしました。実際購入するのは1棟目購入時に設立した既設法人で買うか、新設法人を作って買うかは未定です。
いずれにしても買主の権利を個人⇒法人に変更する必要があります。
契約は妻と2人で行ってきました。妻は契約の場に立ち会うのが初めてのため重説と契約内容の読み合わせが苦痛だったそうです。
契約自体は特筆すべきことはなく淡々と進み特に不備などもなく終了しました。
・重要事項の説明
・契約内容の説明
・捺印
・手付金受け渡し

早急に行うべき内容について

引渡しは7月中旬までなのですが来年の繁忙期までに竣工させる目標を立てました。
そこから逆算すると6月までに建築会社の決定と設計を固める必要があります。
（この時点で結構厳しいですが・・・）
別途、土地に関しても引渡しを極力早期にして頂いて解体を進めていく必要があります。
従って売主側にも「引渡しを前倒しして欲しい」とお願いしたところ売主側も「こちらも借金して買っているので引渡しは早いほうが助かる。また不法侵入されるリスクもあるので解体も早くやってほしい」とのことで両者の思惑が一致しているので前倒しで進みそうです。
ただ、引渡しを行うためには土地を既設/新設法人のどちらで買うかを早急に決めないといけないです。

土地の契約を締結したことで今年後半はこのプロジェクトを進めることが中心になりそうです。
関係者には繁忙期に間に合わせることを強く共有して他人任せにせず私がある程度スケジュールなどもコントロールしていかないと間に合わないかなと思っているのでそのあたりは後日記載します。

建築予定建物について

2階建ての長屋形式のアパートを建てる予定です。
部屋数は1階8部屋、2階8部屋の16部屋です。2階にはロフトを付ける予定で各部屋最低でも20平米で6帖の居室は確保します。

購入決断の理由

立地が良い

⇒一番の理由はココです。私が購入を決める際はとにかく立地を重視します。
中央線ですので入居付けにはあまり苦労しない気がします。
新宿まで一本ですので社会人からの需要は見込まれますが下記の通り周辺に大学が沢山あるので学生からの需要も期待できます。

法政大学
東京農工大学
東京学芸大学
亜細亜大学
国際基督教大学(ICU)
嘉悦大学
成蹊大学
東京経済大学
ルーテル学院大学
東京神学大学
日本獣医生命科学大学
武蔵野大学

利回りが取れる

⇒1部屋20平米の部屋を確保した場合厳し目に見ても利回り7.3％近くは確保できます。最終的には7.5％程度を目標にします。
周辺の新築アパートを見ても6％前半で売られているのは見かけますが7%超えとなると見当たらないので高利回りな物件になります。

金融機関の評価が出る

⇒そこそこ金融機関の評価が出る物件で14,000万円程度の評価は出ます。従って比較的低金利で借りることができそうです。
また、35年融資が出るというのも大きいです。

返済が楽

⇒融資を受けるために小細工などはしていないのでフルローン・オーバーローンではなく普通に2割程度自己資金は入れます。
従って返済に余裕をもって運営できそうです。
現段階での返済比率は4割程度ですので最新のニーズを掴んだ物件を建てればさすがに入居率が4割をきることはないでしょうから返済はしていけます。
また私の場合は1棟目のアパートや他の区分もうまく回っているのでトータルで見れば失敗することは限りなくゼロに近いはずです。
そういった裏づけがあるので躊躇なく購入に踏み切れました