概要
１月中旬に２棟目新築アパートの募集を開始しましたが非常に好調に申し込みを頂いています。現在の申込状況
募集依頼してから３週間近く経過しましたがすでに１６部屋中、１１部屋に申し込みが入っております。本当はもう１部屋申し込みが入っていたのですが保証会社への加入に難色を示されたためキャンセルとなりました。
１階、２階と万遍無く申込みが入っていますので残りの募集もしやすいです。
先日までずっとハワイに居ましたが現地でもパソコン一つあれば業者と連絡はできますので特に弊害はありませんでした。
１棟目アパートのときは２月中旬から募集を開始して３末にほぼ満室まで持っていけたのでこの時期に概ね申込が入ったことは非常に好調だと思います。
ただ現在建築中の物件であり、数部屋は先行申込となっております。
先行申込とは物件完成した時点で内見してもらって契約するか否か判断頂く形になります。
キャンセルとなった場合でもキャンセル料などは発生しません。
募集賃料も想定賃料に2000円UPで募集をしているので利回りは当初想定より良くなりそうです。
新築のため礼金1か月受領していますが仲介業者へのADを１ヶ月としているのでオーナー側の持ち出しは発生しません。
したがってこちらの費用はほぼ発生せず募集できている状況です。
管理会社経由で募集しているわけでもないので余計な費用も発生していません。
募集に気をつけていること
特別なことはしていませんが仲介会社が紹介しやすいような環境を作ることは心がけています。需要の高い立地に建てる
⇒これらは建売アパートだと実現は中々難しいので土地から仕入れて建てるほうが実現しやすいと思っています。
具体的にはターミナル駅にアクセスが良い路線の駅近で収支の合う土地を見つかるまで探し続けます。
需要の高い間取りの部屋を作る
⇒私の場合は「風呂トイレ別」「1K」「独立洗面台確保」「６畳以上のリビング確保」「ロフト」「ウォークインクローゼット」などの間取りにしています。
１棟目の物件は利回り確保のため少し居室が狭かったのでここは妥協したくありませんでした。
都内ならこの条件を満たすだけで競争力は上がります。
単身者向けの物件ですと「独立洗面台確保」「６畳以上のリビング確保」といった条件は満たしていないことが多いです。
需要の高い設備を入れる
⇒「オートロック」「宅配ボックス」「防犯カメラ」「モニター付きインタフォン」「浴室乾燥機」「インターネット無料」といった賃貸ニーズの高い設備は一通り入れています。
物件紹介資料を作る
⇒以前も紹介しましたがオーナーが一番物件について詳しいので仲介会社が紹介しやすいように物件の紹介資料を作って展開しています。
特に建築中の物件ですと中が見れないのでいかにして情報を提供するかが重要だと思っています。
幅広い業者へ営業をかける
⇒私の場合は５０社程度の業者へ物件資料とともに営業をかけています。
多くの業者と関係を築くことで申し込みしてもらえる確率も上がります。
報酬はしっかりと払う
⇒１棟目のときはAD０でお願いしていたので今回はAD１でお願いしています。
その効果か業者にも積極的に動いてもらえています。
情報は積極的に展開する
⇒仲介業者は紹介する際に空室確認をする必要があるので定期的にこちらから業者に空室状況をメールしています。
またホームページを作って毎日空室状況を更新しています。
従って業者側はイチイチ私に電話しなくてもホームページを見てもらうだけで最新の空室状況を把握できるようにしています。
このように書いてみると特別凄いことはしていませんが、大抵のオーナーはここまで積極的に募集に関与していないので結果的に差別化になって優先的に紹介してもらえていると思っています。
空室に悩んでいる方も多いと思いますが、頭を使って色々と募集に繋がる施策を考えてみると良いと思います。
募集に強い物件を作っておけば今後も高稼働率を維持できるのでシミュレーションが立てやすいです。
私の場合は返済比率40%程度なので100％に近い稼働を維持すればキャッシュフローはどんどん貯まります。
それを継続していけば自己資金も実績もどんどん積みあがっていくので金融機関からの融資も受けやすくなります。
不動産賃貸業はこれの繰り返しだと思っています。
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