概要
個人的にあまり感じていませんが中古物件価格が下落傾向にあるらしいです。
このような市況で私が考える今後の賃貸運営の戦略について記載します。
増税前の駆け込み
明日から消費税10%になりますね。
ニュースとかでも駆け込み需要とかで生活用品やお酒とかいっぱい買い溜める人いますけどあれって意味あるんですかね？
1万円分買っても200円しか変わらないんだから普通に特売とかの時に買ったほうがマシな気がしますけどね。
マスコミとかも増税前の駆け込みとか煽ると10月以降は反動で買い控えが絶対起きるので景気悪化の原因になるし普通に過ごすのがいいと思うんですけどね。。。
というわけで私は特になにもしません。
※「3棟目アパート」の地盤改良工事が先日終わったのですがそちらの費用（122万円）はギリギリ消費税８％期間内だったので良かったです。
隣の土地所有者との会話
先日「1棟目アパート」に行った際に隣の土地所有者から声を掛けられました。
この人はもうずっとこのエリアに住んでいてここ周辺の地域に詳しい人です。
ここの土地いくらで買ったの？
坪100万くらい？
いきなりストレートな質問が飛んできました・・・。
もっと全然高いですよ。
ここの3件隣にある土地が2億4000万で売れたんだよ。
120坪ちょっとだって言ってたけどね。
売れたって言っている土地は角地とかではありませんが、去年に用途地域や容積率など色々と緩和されたので利用用途が増したので結構高値で売れたみたいです。
第一種住居地域になったので「ホテル・旅館」も一応可能になったので「1棟目アパート」も将来は民泊に転用できるのかもしれません（やる予定はないですが）。
じゃあ坪200万くらいですかね。
私もぶっちゃけそれに近いくらいですよ。
ここら辺の土地って5階建てまで建てられるようになったんだよ。
俺が行政に掛け合ったんだから。
10階建てまで建てられるようにしろって言ったんだけど流石にそれは無理だったけど。
どういった根拠で5階建てまで建てられるって言ってるのかわかりませんが、前面道路は6mしかなく容積率は240％しかないので5階建てを建てようとすると、建築面積を土地の50％程度まで抑えなければいけないので現実的じゃないと思います。
土地・建物・賃料は上昇傾向
こんな感じで都内の土地に関しては未だに高値取引されているのが現状です。
建築価格についてもオリンピック以降も建築需要は高いのに職人の数は不足している状況は変わらないので建築価格が下がる見込みもありません。
都内については賃貸住宅の新規供給が減少の一途をたどっているため空き家率が下がっていて家賃は高騰すると予測される意見もあります。
中古物件は下落傾向
金融機関による融資引き締めによって、サラリーマン投資家に限って言えば融資を受けづらくなったため1棟アパマンから区分へ流れているみたいなので、1棟モノについては下落傾向にあると主張する人も多いです。
個人的には都内の築浅物件だとまともな物件は6％台でないと購入できないので明確な下落傾向は感じていません。
2018年頃までは中古物件の利回りが下がり、高利回りの物件を手にするには築浅の中古より新築を建てちゃったほうが手に入れやすい状況でもありました。
ですが今後については新築については上記でも書いた通り土地・建築価格ともに下がる要素は低いので高値で取引されるが、中古物件に関しては多少値段は下がる要素はあると思います。
このような乖離が起きる理由は、中古物件の購入層は投資家（特にサラリーマン大家）が一定数居るので金融機関に融資を引き締められると売れなくなるので価格が下落傾向になりますが、土地や建築価格に関してはマイホーム購入層や事業者など多数居るので融資引き締めの影響をそれほど受けないからです。
今後の賃貸運営の戦略
中古物件価格が高騰している時
中古物件価格はどうしても融資情勢に左右されてしまうので、融資がジャブジャブ出て中古物件も高値で取引されているような市況でしたら物件を購入して数年間保持して高値転売してインカム・キャピタルの両方を取って一気に自己資金を増やして新たな物件を手に入れるという戦略が有効でした。
中古物件価格が下落傾向にある時
ただ現在は転売してキャピタルゲインを多く取るのは難しいのでインカムゲイン主体の本来の不動産投資としてあるべき姿に戻って基本は長期保有前提で取り組んでいき、仮に将来再び中古物件が高騰するような市況になったらその時に売却するスタンスで良いと思ってます。
ですので物件を購入して数年後に高値で転売を目論んでいた方にとっては想定外の状況になりつつありますが、CFが十分出ている物件を建築・購入できている人は現在の状況が好転するまで持ち続ければ良い訳ですし、何ならボロボロになるまで持ち続けるのも良いと思います。
私に関して言えば「1棟目アパート」は当初は築10年を目途に売却する予定だったのですが現在のように融資が付きづらい状況が続いているようなら売却はせずに持ち続けると思います。
物件価格が下がることは既に多数物件を所有している人にとってはあまり喜ばしいことではないのですが、物件を買いづらくなったということは新築アパマンが乱立しづらくなることでもあるので賃貸運営する側としてはやりやすい状況にはなると思います。
長期保有するということは物件のメンテナンスも定期的にやっていかなければいけませんので、より物件管理が重要になると思います。
コメント