物件を買ったら土地の一部が「他人のもの」だった!?

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概要

私の話ではありませんが昨日掲載された楽待の記事を見ていたら宅建試験の「時効」に関する教科書のような事例で非常に良記事だったのでシェアします。

記事概要

「楽待より一部引用」

今から6年ほど前に、X氏は収益物件として、1棟マンション及びその敷地をオーナーチェンジで購入しました。

決済をして5年後建設会社Y社から、マンションの敷地の一部がY社名義の土地であり、周囲一帯の土地の売却を予定しているため、Y社名義の土地の使用を中止してほしいとの連絡を受けました。

驚いたX氏が公図とマンションの敷地の登記簿を確認したところ、確かにその土地はY社名義の土地のようでした。

マンションの建築会社はY社であり、マンションの開発許可及び建築確認を得る際に、Y社名義の土地をマンションの建築用地の一部としていたことが分かりました。

その後、この土地はY社名義のままとされてX氏の前々所有者の手に渡り、さらにX氏の前々所有者からX氏の前所有者の手に渡り、その後この人物が15年ほど所有した後、X氏に売り渡されたということでした。

Y社は、「この土地は、X氏の前々所有者との間で使用貸借契約を締結していただけで、あくまでY社名義の土地である」と譲りませんでした。

X氏はこの土地が、X氏の前所有者の取得期間も含めて20年間の「取得時効」が成立していること(X氏は、本件一部土地の使用貸借契約書を引き継いでいませんでしたし、X氏の前所有者も同様でした)を理由として、「処分禁止の仮処分」を申し立てました。

Y社としては、X氏による土地の取得時効が認められる可能性は高いが、この土地が公道に通じる土地の一部であることから、この土地にY社の通行権を認めてほしい、そうでなければ、訴訟を提起すると主張していました。

X氏としては、この土地を従前どおり、マンションの敷地として使用できれば特段問題がないと考えていたため、Y社との協議のうえ、この土地は登記簿上も含めX氏が所有し、債権的通行権(通行を目的とした利用契約)を交わした上で、新たな所有者にも同通行権を引き継がせる合意をしました。今回のトラブルは、こうして解決に至りました。

物件を買ったら土地の一部が「他人のもの」だった!?|楽待不動産投資新聞
本当にあった「法律トラブル」を弁護士が解説

記事の状況まとめ

記事の状況をまとめるとこんな感じみたいです。

Y社と前々所有者で使用貸借契約

「使用貸借契約」とは無償で使用させる民法上の賃貸借契約です。

前々所有者はY社から借りているので時効の主張は認められません。

前所有者が所有開始

前所有者がおそらく売買契約で所有開始した時点で「使用貸借契約」が引き継がれなかったのでこの時点で前所有者は所有権があるものと信じて所有開始したと思われますのでこの時点から時効に対する占有が開始されます。

時効成立?

前所有者が本来Y氏である土地であることを知らず(善意)、所有の意思をもって所持し始めてから10年で取得時効が成立します。
※前所有者がY氏である土地であることを知っていた場合(悪意)は20年で取得時効なのでまだ成立しません。

X氏が所有開始

X氏も売買契約で所有開始した時点で「使用貸借契約」が引き継がれず既に取得時効が成立している状況は引き継がれます。

Y氏から使用中止連絡

X氏が取得してから5年後にY氏から使用中止の連絡があったとの事ですが、この時点で前所有者が悪意だった場合でも前所有者とX氏で合わせて20年経過しているのでおそらく時効が成立していると思われます。

※Y氏は第三者に売却予定との事です。

時効の援用

X氏は20年間の「取得時効」が成立しているということで処分禁止の仮処分を申し立てたということで時効の援用を主張したということです。

ここでのポイントはX氏が20年間の「取得時効」を主張していることです。

X氏および前所有者は土地の真の所有者がY氏であることをおそらく知らなかったと思うのですが、謄本を取得すればY氏であることは明らかですのでX氏にも落ち度はあります。

というわけで悪意(Y氏が真の所有者だと知っていた)でも認められる20年の取得時効を主張したと思われます。

時効と登記

時効によって不動産の所有権を取得したX氏は、登記がなくてもY氏に対して所有権の主張をすることができます。

ただし、登記をしなければ時効完成後に所有権移転登記を備えた第三者に対して所有権を主張することができません

現実問題としてX氏は該当の土地の権利証(登記識別情報)を持ってないので登記をすることはできないはずです。

Y氏は第三者に売却予定との事ですが、Y氏は土地の権利証(登記識別情報)を持っているので第三者が登記することはできます。

従ってX氏はY氏が第三者に売却された場合に第三者に対抗できないのです。

というわけでX氏は処分禁止の仮処分を申し立てて売却を停止させたということです。

損害賠償請求の消滅時効

今回のようなケースの場合、通常であれば、仲介業者の責任は問うことができ、高い確率で損害賠償責任も認められると思います。ただし、今回の場合には、消滅時効が成立していたため、責任を問うことはできませんでした。

瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、瑕疵を知った時から1年(除斥期間)または目的物を引き渡した時から10年(消滅時効)で消滅します。

まとめ

このような感じで「時効」に関する教科書のような事例だったので共有させて頂きました。

「時効」は宅建試験でも5年連続で出題されているので覚えておいて損はないです。

取得時効

所有を意思をもって目的物の所持を始めてから善意の場合は10年、悪意の場合は20年で取得時効が成立

占有期間は前所有者の期間を引き継ぐ

時効と登記

時効によって不動産の所有権を取得したX氏は、登記がなくてもY氏に対して所有権の主張をすることができます。

ただし、登記をしなければ時効完成後に所有権移転登記を備えた第三者に対して所有権を主張することができません。

損害賠償請求の消滅時効

瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、瑕疵を知った時から1年(除斥期間)または目的物を引き渡した時から10年(消滅時効)で消滅

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