2019年の地価変動率を分析!

不動産ニュース

概要

「基準地価」発表のニュースが出たのですが私なりにデータを分析してみようと思います。

基準地価発表

「健美家より引用」

国交省が基準地価発表、地価上昇は地方都市へ波及、地方4市は12年ぶり2桁上昇に!

国土交通省は9月19日、都道府県地価調査(基準地価)を発表した。今年7月1日時点の地価を全国約2万1500地点を対象に調査したところ、全国全用途の平均は2年連続で上昇、用途別では商業地が3年連続で上昇し、住宅地では下落幅の縮小が継続した。

三大都市圏では、全用途平均・商業地・住宅地のいずれも各圏域で上昇が継続し、地方圏では商業地が0.3%の上昇と1991年以来28年ぶりの上昇に転じるとともに、住宅地の下落幅も縮小傾向が続いた。特に札幌市・仙台市・広島市・福岡市の地方4市の商業地は10.3%上昇し、地方4市の2ケタ増は12年ぶり。地価の上昇は都心部から地方圏へと波及している。

この背景として国土交通省では、景気回復に伴う雇用・所得環境の改善に加え、低金利により、交通利便性に優れた地域を中心に住宅需要が堅調であること、オフィス市場の活況と訪日客などの増加により店舗・ホテル需要が高まり、再開発事業が進展していることが不動産需要を押し上げているとしている。

国交省が基準地価発表、地価上昇は地方都市へ波及、地方4市は12年ぶり2桁上昇に!−不動産投資の調査物件価格・利回り記事/2019年9月20日掲載【健美家】
国土交通省は9月19日、都道府県地価調査(基準地価)を発表した。今年7月1日時点の地価を全国約2万1500地点を対象に調査したところ、全国全用途の平均は2年連続で上昇、用途別では商業地が3年連続で上昇...。不動産投資の調査・物件価格・利回りに関わる記事です。

記事の感想

1都3県においては住宅地・商業地問わずほとんどの地域で上昇を続けているという景気の良いニュースですね。

2018年前半にスルガショックが起こり融資が厳しくなり、物件を買える人が激減するので2019年は地価が暴落するといった事を言う人が多かったですが数字を見ると全然そんなことはありません。

ただ上記数字を見て「未だに地価は上昇を続けている」と鵜呑みにするのは少し危険だと思ったのでもう少し深く分析してから判断することにしました。

「公示地価」「基準地価」の違い

分析データとして「公示地価」「基準地価」の2種類を使ってみます。

「公示地価」

「一般の土地取引価格に対する指標となること」などが目的で「標準地」における毎年1月1日の評価です。

宅建に出題されるのはこちらです。

「基準地価」

目的は「公示地価」と同様で「基準地」における毎年7月1日の評価です。

今回発表されたのはこちらです。

今回地価上昇と発表されたのは2018年7月1日~2019年7月1日の1年間における変動率となります。

「標準地」「基準地」について

上記2つの価格を調査する「標準地」「基準地」についてですが、一部は同地点となります。

従って同地点の「標準地」「基準地」を比較することで2019年1月1日(標準地)~2019年7月1日(基準値)の半年間における変動率を探ることができるので、より正確に最新の変動率をチェックすることができるのです。

地価変動率調査

というわけで「都心」「城北・城東」「城西・城南」「多摩」「埼玉」「千葉」「神奈川」における適当な地点における半年ごとの変動率を調べてみました。

都心の例

東京都 千代田区丸の内3-3-1(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 27,200,000 1.8
2019年1月 公示地価 26,700,000 1.5
2018年7月 基準地価 26,300,000 2.3
2018年1月 公示地価 25,700,000 0.7
2017年7月 基準地価 25,500,000 1.5
2017年1月 公示地価 25,100,000

東京都 港区六本木5-13-1(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 2,250,000 3.2
2019年1月 公示地価 2,180,000 2.8
2018年7月 基準地価 2,120,000 1.9
2018年1月 公示地価 2,080,000 1.9
2017年7月 基準地価 2,040,000 2.0
2017年1月 公示地価 2,000,000

東京都 渋谷区大山町34-9(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 1,150,000 4.5
2019年1月 公示地価 1,100,000 0.9
2018年7月 基準地価 1,090,000 0.9
2018年1月 公示地価 1,080,000 0.9
2017年7月 基準地価 1,070,000 0.9
2017年1月 公示地価 1,060,000

城北・城東の例

東京都 足立区竹の塚5-1-2(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 455,000 2.0
2019年1月 公示地価 446,000 3.7
2018年7月 基準地価 430,000 2.3
2018年1月 公示地価 420,000 3.7
2017年7月 基準地価 405,000 2.2
2017年1月 公示地価 396,000

東京都 江東区南砂2-16-6(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 417,000 4.2
2019年1月 公示地価 400,000 3.0
2018年7月 基準地価 388,000 3.4
2018年1月 公示地価 375,000 2.1
2017年7月 基準地価 367,000 1.9
2017年1月 公示地価 360,000

城西・城南の例

東京都 品川区大井3-4-8(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 1,020,000 3.5
2019年1月 公示地価 985,000 3.6
2018年7月 基準地価 950,000 3.5
2018年1月 公示地価 917,000 3.0
2017年7月 基準地価 890,000 3.9
2017年1月 公示地価 856,000

東京都 練馬区東大泉3-24-2(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 453,000 1.3
2019年1月 公示地価 447,000 1.3
2018年7月 基準地価 441,000 1.3
2018年1月 公示地価 435,000 1.3
2017年7月 基準地価 429,000 1.4
2017年1月 公示地価 423,000

多摩地区の例

東京都 八王子市中町3-14(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 551,000 0.5
2019年1月 公示地価 548,000 0.5
2018年7月 基準地価 545,000 0.3
2018年1月 公示地価 543,000 0.3
2017年7月 基準地価 541,000 0.3
2017年1月 公示地価 539,000

東京都 稲城市大字東長沼字四号1283番4(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 257,000 1.1
2019年1月 公示地価 254,000 3.2
2018年7月 基準地価 246,000 1.2
2018年1月 公示地価 243,000 1.2
2017年7月 基準地価 240,000 0.8
2017年1月 公示地価 238,000

埼玉県の例

埼玉県 さいたま市中央区鈴谷2丁目744番1外(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 342,000 2.0
2019年1月 公示地価 335,000 1.5
2018年7月 基準地価 330,000 2.1
2018年1月 公示地価 323,000 1.8
2017年7月 基準地価 317,000 0.9
2017年1月 公示地価 314,000

埼玉県 越谷市南越谷5丁目6番41外(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 214,000 0.9
2019年1月 公示地価 212,000 1.4
2018年7月 基準地価 209,000 1.9
2018年1月 公示地価 205,000 1.4
2017年7月 基準地価 202,000 2.0
2017年1月 公示地価 198,000

千葉県の例

千葉県 浦安市美浜1-8-1(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 820,000 6.4
2019年1月 公示地価 770,000 14.9
2018年7月 基準地価 670,000 3.0
2018年1月 公示地価 650,000 3.1
2017年7月 基準地価 630,000 0.8
2017年1月 公示地価 625,000

千葉県 市川市中山2-2-2(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 222,000 0.9
2019年1月 公示地価 220,000 0.4
2018年7月 基準地価 219,000 0.0
2018年1月 公示地価 219,000 0.4
2017年7月 基準地価 218,000 1.3
2017年1月 公示地価 215,000

神奈川県の例

神奈川県 横浜市西区中央1-30-7(商業地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 383,000 1.8
2019年1月 公示地価 376,000 1.0
2018年7月 基準地価 372,000 1.9
2018年1月 公示地価 365,000 1.1
2017年7月 基準地価 361,000 1.9
2017年1月 公示地価 354,000

神奈川県 川崎市宮前区東有馬3-3-4(住宅地)

調査日 種別 価格(円) 上昇率(%)
2019年7月 基準地価 204,000 0.0
2019年1月 公示地価 204,000 0.0
2018年7月 基準地価 204,000 0.0
2018年1月 公示地価 204,000 0.0
2017年7月 基準地価 204,000 0.0
2017年1月 公示地価 204,000

調査結果

都心に関しては今年の半年間で更に上昇が際立ってきた感じがします。

城東の地価上昇率は相変わらず高いですし、23区内はどこも相変わらず上昇しています。

多摩地区、埼玉、千葉、神奈川になると上昇率が微増になるのは相変わらずですが今年の半年間で特に減少に転じたとか伸びが止まったといった感じは見られませんでした。

調査結果としては面白くない結果となりました。

従って1都3県の地価に関しては2019年に入っても引き続き上昇傾向は変わらずと言っていいと思います。

「最近地価や物件価格が下がってる」とか「利回りが上がってきてる」とか言う人が多いですが、大抵は感覚で言ってるだけなので、公表されているデータを分析するほうがはるかに信憑性は高いと思います。

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