概要
先日契約更新の意思を示していた入居者から非常識な家賃の値下げ交渉を受けました。
入居者について
4年前の3月下旬から入居開始した方になります。
2月中旬にアパートの前でお会いしたので「更新の意思はありますか？」と聞いたら「更新します」と言っていたので2月中旬に契約更新の書類をポストに投函しています。
ところが今日になって急に「賃料の値下げ交渉をしたい」と言ってきました。
何故今頃になって言ってくるんだろうってモヤモヤします。
2月中旬に更新に関する書類を送っているのですから家賃を交渉したいならその時点で行うべきで、その時点で更新内容に折り合いがつかないなら3月下旬で退去してくれればこちらとしても募集活動を行うことができたのに正直非常識だなって感じました。
入居者からの値下げ根拠
一応このような主張なのですが正直どれも根拠としてはどうなんだろ？って思いました。
築年数も5年に差し掛かる
2階から3階部分の階段は屋根がないため雨にも濡れる
隣の部屋が外国人の為、慣れてない言葉の為日本人より話し声が耳障りに聞こえる
「特に築年数だけでも新築時より家賃値下げが可能かと思います」との事でした。
私からの回答
一応このような感じで回答しておきました。
築年数
「築年数経過と共に他部屋の募集賃料が下落することによって当初契約の賃料が他部屋より著しく高額となっていた場合は賃料見直しの余地はある」
「本アパートにおいては新築時において比較的安価な賃料設定を行っており現時点において新築時より賃料を全く下げていない」
「去年成約した全く同じ間取りの部屋においても新築時と同賃料で契約している」
「従って値下げは難しい」
家賃って築年数に比例して下がるって思いこんでる人が多いのですが、結局家賃って需要と供給で決まるので築年数が経ってもニーズさえあれば家賃は下落しません。
そのあたりの話を理解してもらえればいいのですが。
屋根がないため雨に濡れる
特に回答しませんでした。
（雨に濡れるのは契約時からわかっていたはず）
外国人の為、話し声が耳障り
「騒音によって生活に支障があるレベルなら入居者に注意することは可能」
「具体的な状況（何時頃、どのような音か、音のレベルはどの程度か）を教えて」
「言語を理由とした注意喚起は差別に繋がるので難しい」
※ちなみにこの入居者自身が夜中に目覚まし時計を鳴りっぱなしで出かけたり大音量でテレビや音楽を付けるので隣や下の入居者からクレームが度々来ていました。
保証会社による保証は？
賃料の値下げ交渉については拒否する回答をしました。
それを受けて入居者がどう対応するかわかりませんが、仮に退去するということでしたら退去については退去日の1か月前までに連絡することとなっているので早くても4月下旬が退去となります。
この入居者との契約は3月下旬で更新なので仮に退去するとなった場合でも更新手続きはしてもらわないといけません。
ただ、入居者の性格的に更新料の支払いは難色を示すでしょうね。
そうなった場合、保証会社に代位弁済請求をしたいところなのですが、更新料って保証会社によって代位弁済請求の対象だったり対象外だったりバラバラです。
ちなみにこの入居者の保証会社の場合は対象外でした。。。
保証会社って大抵は仲介業者が斡旋してくる業者が多いのですが、大抵は入居者の初期費用を抑えようと最低限の保証しかしてくれないプランが多いです。
保証会社についてもオーナー指定の更新料や原状回復費用や訴訟費用などしっかりと含んだものに加入しないとこういった時に泣きをみる羽目となります。
まとめ
入居者から更新に伴って賃料の値下げ交渉が来ましたが、契約終了直前に交渉するのは非常識だと思います。
仮に更新内容が不服として退去となった場合でも時期的に契約更新となります。
入居者が更新料の支払いを拒否した場合、頼みの綱の保証会社でも保証されない場合が多いので注意が必要です。
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