建築済みアパート土地の地区計画が変更になりそうです

1棟目アパート運営

概要

建築済みアパート土地のそばに幹線道路の整備が進められており役所から地区計画変更に関する書類が届いていました。

内容

幹線道路の整備が進められており、それに合わせて地区計画を変更する検討が進められているといった内容でした。

これに関しては3年近く前に予期しておりブログで記載していました。

アパート周辺に計画道路があることが判明

まだ確定ではありませんが現状からの変更点はこちらになります。2017_0806_165550AA.jpg

具体的にどう影響があるかわかりませんが現時点で思いつくメリット・デメリットを記載します。

メリット

用途地域の緩和

第一種中高層住居専用地域から第一種住居地域に変更となります。
ざっくり言うと大きな建物が建てやすくなります。
現状は道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限は適用されますが今後は北側斜線制限は適用されなくなります。

容積率の緩和

200%から300%に変更となります。
私が建てたアパートの容積率は190%弱で容積率を使い切っていません。
理由は上記で書いた制限や高さ制限などがあって現実的に200%の建物は建てられませんでしたが今後は様々な制限が緩和されるので容積率200%を超える建物は建てられると思います。

高度地区の緩和

二種から三種に変更となります。
単純に現状は15mまでの建物しか建てられませんでしたが今後は20mまで建築可能です。2017_0806_171220AA.jpg

デメリット

防火地域の強化

準防火から防火へ変更となります。
現状と同じようなアパートを建てる場合は今までは準耐火建築物でよかったのですが今後は耐火建築物を建てる必要があります。
主にRC造との事ですが基準を満たした木造でも建てられるようです。

敷地面積の最低限度の強化

75㎡から100㎡に変更となります。
住宅などを建てる場合でも土地は最低100㎡必要ですよという内容です。
これが一番デメリットだと思っています。
私の土地は約160㎡あります。
将来売却する際はアパマン用地として売却する場合は問題ありませんが土地を80㎡ × 2に文筆して一戸建て用地として売却することも想定していました。
ですが今後は最低でも100㎡となってしまったため文筆して売ることが事実上不可能になりました。

とはいっても更地にして売却するというのは数十年後の話ですので例えば10年後に中古アパートとして売却する場合はあまり関係ないかなと思います。

結論

建築する際の様々な制限が緩和されるのでアパートマンションはより大きなものを建てやすくなります。
一般的に容積率などが緩和されれば土地自体の価値は上がるので資産価値や路線価は上がると思います。
建て替える際はRCか鉄骨造の4~5階建てのものを建てるのがベストかと思います。
(そのころ私は生きていないと思いますが)

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